昨日一则新闻字数不多，但是对于居民理财来说确实有巨大的影响：

是不是房地产税马上就要开始了？关于积极稳妥的解读至少有两个方面，第一是积极，就是说这个速度可能会提上来；第二个是稳妥，就是要全面考虑。

有人讲房地产税出来了，会不会房价会出现下降？这个要看城市、地段、概念和外部环境等多方面。但是至少有一点是确定的，对于投资属性的房产影响会更大，对于财富结构的构成会产生很大的影响。

比如房地产税实施后，由于增加了持有成本，如果房子既不能出租，也等不来房价的上涨。这个成本是非常高的。过去20年来，房子价格的上涨推高了有房人群的资产市值。根据有关数据，我国居民有6成资产是以房产进行配置的。

但是房子本身并不是一个生息资产，甚至是一个“折旧”的商品，因此，在房价不涨的环境下，房产税就算是短期不征收，房产自持的成本是叠加的。咱们梳理一下房产自持的成本：

贷款成本

在大的上涨周期贷款（加杠杆）绝对是一个财富迅速提升的“捷径”，两个人如果三年前都有100万，各买了一套房；甲是买了一套100万的房；乙加了杠杆，买了一套200万的房；房子翻了一倍，则甲房200万，乙房400万，如果不算其他成本，甲赚了100万，乙则赚了300万。

当然这是市场单边上涨的环境下，但是如果市场不涨，则要考虑那个忽略的贷款成本了。

如果一般的商业贷款，我们大概算5%的年利率，则贷款部分则要一年5万元的贷款成本，粗略的计算，三年就需要15万元。那么对于一套房子不涨或者微涨，贷款的成本都是需要自己背负的。

在过去还有一些炒房客，不惜借高利贷或者各种套现砸到房子里，那么这个成本更是巨大。

资金成本

无论是首付还是全款，本身的资金成本也是较大的。仍以100万为例，按照长期投资的思维，大概可以拿到5%左右的无风险收益。那么，每年产生的利息收益则是5万元，但是长期来看，是可以用复利来进行计算的。

交易成本

（不同区域各不相同）

不动产税费：契税、印花税、工本费、个人所得税；

公共维修基金；

这些成本在交易中摩擦非常大，而且随着买方市场和卖方市场的转换会发生成本承担方的转变。

房屋成本

（不同住宅不同定价）

物业费

垃圾处理费、电费、供暖费等

另外在房屋出租时，业主也要承担租户可能与邻里交流方面的成本。

房屋折旧

在企业会计记账中，会有公式：年折旧率=（预计使用年限-已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2*100% ；

在实际房产交易中，在年份的计量上不需要的特别的精准，但是每10年的价格多少会有一定的体现；另外，2000年前后的房屋的户型、格局、设计理念也发生了较大的改变，往往在同一区域产生较大的价格差。一般来说，每十年的房产可以10%来进行折旧，超过20年的房产，加速折旧。

潜在成本

咱们说的房地产税现在就是潜在成本之一，十四五如果要实施，满打满算也就是五年的时间。从目前情况来看，这一税费其将承接土地财政带来的缺口；有读者注意到提的不是“房产税”，其中可以思考。

当然，房产还有有个重要的功能是出租。出租回报率=年租金/总房价。这个数值在各地不一样，但是从目前情况来看，2%已经是一个不错的水平。这其中，还需要考虑房屋空置、维修以及出租所带来的安全问题。

根据中泰证券在其研究报告中的数据，上海市自持房产总成本每年将近有9%，即使去除2%的租金收入，这个成本仍然是较大的。

房产上涨在过去20年的趋势，已经在很多国民的心里形成了固化的思维，房屋除了交易之外还有居住功能让投资者心里更“踏实”。但是，在当下“房住不炒”的既定政策下，一定不能低估政策执行的力度和决心。

在未来房产投资将会变成一个越来越专业的事情，房屋的自持成本是投资时不可忽略的问题。从投资的角度，房产价格的上涨后的短期变现是相对合适，但是现在不但价格大幅涨幅难现，多数城市对于3年甚至5年以下的交易都课以较高的税率，对于普通人而言，房产投资已是风险系数较高的类别。

看国外的发展情况，金融资产是未来居民配置的一个主要方向，瑞信的《全球财富报告》显示，发达国家的家庭金融资产占比在一个主要位置。而我们历经了房地产的快速发展之后，随着人口结构变化、政策导向、金融市场成熟，以后的趋势大概率也要向金融资产转型。

未来投资上，不只是房产，建议以多元化的配置来提升家庭资产保值升值的能力。