万达广场就是城市中心，万达商业就是今日头条，真是热搜级选题。

在发布重磅！退市5年后，万达商业财务数据首次披露！后，小伙伴们七七八八热火朝天讨论了一堆问题。问到了，桂花马上安排！

壹

问题1：万达商业在降有息负债的同时，收入为何降低，是不是事与愿违?

回答1：这个问题问得刁钻。如果仅仅是控制了有息负债，收入也下降，这反倒是不好的信息。

根据财报披露的数据，桂花绘制了一张图表：

这张万达商业喇叭图很形象说明了问题1：

有息负债是在降低，但是营业总收入也在降低。

这里隐藏着3个小问题：

1.营业总收入为什么会降低，是因为地产营业降低，还是商业租金降低?

2.如果是地产营收降低，是好还是不好?

3.总出租面积在持续增长，带来商业租金收入是增长，还是降低?

下面这张图给出了答案：

物业销售和租金营收是两条完全相反的旱地拔葱曲线。

地产的物业销售从2017年一直在自由落体。租金营收先强后弱，在2020年阴跌（因为疫情原因，万达商业1月和2月全额免租，金额高达40亿）。

上面的旱地拔葱图完全能够解释隐藏的3个小问题：

1.营业总收入的降低，是因为地产营业贡献减少，同时还有去年疫情原因产生的1、2月份租金全免。

2.地产营收降低，符合轻资产战略，当然是好。

3.总出租面积在持续增长，剔除疫情原因带来商业租金收入肯定是增长。

所谓的坏事，未必是坏事。比如地产营收降低，很有万达味，是大好事。期待中的租金收入增长，已经变成增长曲线，更是好事。

所以，营业收入降低的背后，是好事成双，双喜临门。

贰

问题2：有息总负债是在降低，是不是玩套路，并不是看上去那么美好?

答案2：小伙伴们这个问题，同样问得刁钻，实则是万达商业降低有息负债是不是有水分?水分又有多少?

桂花同样拿出两张表格来解答。第一张图见下方：

在有息负债结构里，评价负债恶化的潜规则是：

信托贷款等非标融资是否过高?

如果非标融资过高，即便有息负债降低，资本结构也是高危。

嗯，信托贷款只有0.92%，万达商业已经进入安全屋。而且，银行是最大的债权人。桂花姐知道，银行对客户最挑剔，属于晴天送伞的那样人。

所以说，评价一家公司信用质量，主要看信用债。在信用债里，银行贷款质量最高。如果是一家公司的最大债权人是银行，基本上等同于买了保险。

截至2020年9月底，万达商业的银行占比高达55.06%，信用债占比36.61%，保守说，万达商业是中国企业里信用质量最好梯队里的公司。

还有一个指标，利率5.38%，进一步向国债融资成本看齐。

也有小伙伴问：

万达商业有息负债是在降低，融资结构也挺好。

但是，短期有息负债占比又是多少，好不好呢?

所以，桂花又做了一张图表：

这张图表里，短期有息负债占比31.1%，融资期限非常合理。

从有息负债的融资结构和融资期限分析，万达商业的有息负债质量应该是中国民营企业里第一梯队的靠前水平，并不夸张