房屋性质为住宅房屋，但取得了工商营业执照、实际用于经营的“住改非”房屋，在房屋征收过程中，对其性质的认定是以产权登记为准，还是以实际用途为准作为补偿依据？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师对房屋征收过程中“住改非”房屋的停产停业补偿问题梳理，供读者参考。

首先来说用于经营的住宅，实践中被称为“住改非”，具体是指房屋的产权性质为住宅，但实际用于商业经营。其实这类房屋是有补偿但前提是要在行政机关作出房屋征收决定前就已经改为商业用房且办理了相应的手续。

所谓“住改非”房屋是指产权性质为住宅，但实际用于商业经营房屋。其形成原因十分复杂，有由部门之间缺乏协调，管理不到位造成的；也有在经济转型、体制转轨时期，为促进就业，鼓励下岗职工兴办的，多属于历史遗留问题。

“住改非”房屋，既有不合法的方面，又有合理的成分，处理时应当遵循“尊重历史，实事求是”的原则。对《物权法》实施前“住改非”的，可参照国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电［2003］42号）“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”的规定给予补偿；对《物权法》实施后“住改非”的，还应考虑“住改非”是否取得利害关系业主的同意，对没有取得利害关系业主同意的，不应支付停产停业损失补偿。