重读下旧闻，温故而知新。2020年4月28日，万科出资10亿元参与投资深圳第二家地方AMC——深圳资产管理公司，占股24.1%，成为了公司第二大股东。这不仅让人联想到，2017年，万科551亿拿下广州不良资产地块；2019年万科目标及行动沟通会上郁亮指出：除了不良资产，我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。

AMC与地产业务的高契合度，更多是源于AMC收购的债权中有相当一部分涉及土地或房产抵押（有抵押物也更容易估值，所以大家更青睐有硬抵押的债权收购）。其实在万科之前，已经有多家地产背景的公司参与地方AMC投资。比如天津滨海正信资产管理有限公司、天津津融资产管理有限公司、长沙湘江资产管理有限公司等。根据我们做的统计（不包括根据我们了解正在引入地产战略股东的地方AMC公司），截至10月底，地方AMC中有房地产股东背景的总计有36家，占总共57家地方AMC公司的63%；其中，绝对控股的股东一共有6家，占地方AMC的16.67%。而地方AMC向下参股地产公司的则有13家，占地方AMC比重为23%。正是因为这样的股权结构安排，这些地方AMC涉及土地和房产的资产处置，或许就有了更多的便利。

有部分观点认为，地方AMC业务一旦涉房，就是没有做主业，没有遵守国家的相关政策。我觉得有必要澄清下。其实地产只是地方AMC在重组中涉及的标的，我们更应该穿透去看。如果是包装变相融资，当然是有问题；但如果是从问题资产出发，盘活资产，化解地区风险，那就是应该支持的。

本文将主要围绕如何基于地方AMC主业来盘活地产存量，化解区域风险进行探讨。

房地产当前面临的压力

近期监管频频对地产融资严控与压缩，直接后果就是地产拿地扩张减速。

一个重要的政策就是“三条红线”