总价10万元的房子值不值得购买？

最近几天，接到几个朋友咨询，问我昆明某楼盘的公寓总价只要10万元，这样的房子有没有投资价值？昆明房子哪里最便宜，微信朋友圈和抖音上最多。只要价格便宜的楼盘，房产中介都是极力推荐，售楼部的人气堪比菜市场还热闹，买房几乎都是要靠抢。

（上图来源微信朋友圈）

上图为微信朋友圈流传的房价信息，我们可以看到26.72平方米的房子总价只要10.69万元，单价只要3900元，31.9平方米的房子单价只要4500元，总价14.36万元。按照微信朋友圈的套路说法，总价10万到15万，如今在昆明15万能干啥，买个车位？连最基本的住宅首付都不够，抓住机会，机会千万不能错过，错过不再有。

其实在昆明这种类型的房子很多，不光是这个楼盘，总价大约在二三十万一套，有个别楼盘还出现买第二套半价。有些产品是loft，买一层赠一层。

房子真有这么便宜的房子吗？来到售楼部一了解，原来是套路，要想这个价拿房子，得以钱抵钱，还要多出几万的电商费。

昆明的房价一路上涨，可昆明公寓的房价一路下跌。同时，市面上也出现了一部分伪公寓，这种伪公寓其实就是商办楼。

关于公寓和商办的问题，早在很多年前我就跟大家解释过，公寓可以用来办公和居住，而商办楼是没有居住功能，只能用来办公。或许有人会说，我就喜欢买办公楼来居住，房子是自己买的，管它是什么性质的，自己想办公就办公，自己想居住就用来居住，谁管得了这么多。我只能告诉你，你将会为你的无知付出惨遭的代价。

说了半天，在昆明总价10万到30万左右的“小公寓“到底值不值购买？我只想告诉大家公寓回本周期比较长，市场的流动性比较差，作为投资者不太建议购买，而那些手上没有钱买住房或购买住房首付不够的人，可以考虑购买公寓临时过渡。而那些商办楼真的不太建议购买。目前昆明房地产市场上，很多房产销售人员挂羊头卖狗肉，把商办楼当公寓卖，很多购房者都蒙在鼓里，殊不知，省外有个别城市公安、消防已经强制执行商办楼里面不允许住人，因为消防、安防过不了关。

昆明商改住政策

去年12月17日，昆明市人民政府网站上发布《昆明市人民政府办公厅关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，允许昆明市行政区域内（二环以外）国有建设用地上已取得规划许可的在建或已建成的商业和办公用房可以改建为租赁住房。单个项目不得分次申请改造，改造后整体确权、整体转让，不得分拆确权、分拆抵押、分割销售给个人、以租代售。

城市重点功能区、产业聚集区和城市主干道沿线（道路红线大于等于40米的规划道路）临街的商业和办公用房不得改造为租赁住房。

改造为租赁住房的项目在土地使用年限和容积率不变前提下，规划用地性质不变，土地用途变更为“城镇住宅用地（租赁）”，不再补缴土地出让金、不再签订土地出让合同。土地调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改造为租赁住房的权属人凭批准改造文件办理不动产登记，登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁。

目前，昆明市面上的很多所谓的“小公寓”，其实质就是办公用房，这样性质的房子若不改变土地用途，将来在租售方面可能会面临着诸多问题，所以购买这类房子，无论开发商实力有多强，慎重为好。

还是那句话，买房不要只看价格和位置，一定要看政策、看需求、看规划，千万不要投机跟风买房。曾经的小产权房、托管商铺就是先例。

昆明楼讯综合整理（编辑：蒋师）