去年天眼查发布的315房产大数据显示，近15%的房地产企业存在法律诉讼记录。而今年3月百度发布的《2021年315搜索大数据》则分析道，经济发达地区的居民维权意识较强，正在成为置业市场主力军的90后，已经是市场维权的主要群体。

陷入诉讼纠纷，对于任何一个企业来说，都不能称为一件好事。

一是会对品牌形象将产生极其负面的影响；

二是会影响商誉，可能会破坏企业与社会各关联方的良好关系，如合作方、供应商、政府部门等等；

三是万一引起媒体的广泛曝光，还会带来负面的社会影响，局面将更难控制。

因此对于房企来说，加强对维权与诉讼纠纷趋势的把握，做好法律风险管理，降低纠纷发生的概率，至关重要！

过去几年中，房企面临最高发的诉讼争议是哪些？诉讼风控又该从何处优化？今天明源君就替大家来一一盘点！

过去3年里，房屋买卖合同纠纷

是房企最大的诉讼风险来源！

根据德和衡律师事务所的一份统计数据显示，2018-2020年涉及房地产开发企业的合同纠纷约有60万件。其中房屋买卖合同是绝对高发的纠纷领域，相关案件超过30万件，占到总量的一半！

图片数据来源：德和衡律师事务所

最关键的是，这里面有80%属于群诉案件。这是房企最不希望看到的局面，引发群诉将对企业的形象和声誉造成巨大的负面影响。

在房屋买卖纠纷中，双方最多发的争议点主要在于违约与违约金、逾期交房、房屋质量等方面。

图片数据来源：德和衡律师事务所

房企面对的客户诉讼风险主要集中在认购和交房两个环节，这与业内人士平时的朴素感受基本一致。

买卖合同纠纷的7类高发争议

每个房企都应该警惕！

在房屋买卖合同纠纷中，明源君总结出7类高发争议，每一个都值得房企警惕！

高发争议1：逾期交房办证类纠纷占比超过50%！

在所有买卖合同纠纷中，关于逾期交房和办证的争议是最高发的，在一线城市的诉讼案件统计中基本占到一半以上。其中主要的争议焦点和风险有5种：

1. 竣工验收备案表等手续文件滞后，引发争议！

业主在领取房屋钥匙后，以交房手续文件不齐全为由，起诉房企逾期。

从过往判例来看，竣工备案等流程主要是行政管理事项，不影响房屋的实际使用。如果房屋已经通过竣工验收、并且客户已经领了房屋钥匙的，法院基本会视为房企已经完成了交房义务。

针对这类问题，房企必须在买卖合同中约定清楚，任何不影响房屋交付的行政手续滞后，房企不承担逾期责任。

2. 房屋的附属设施有质量瑕疵，业主拒绝收房！

有些楼盘房屋的附属设施出现了质量瑕疵，业主在验收时会拒绝收房，并在争议过程中起诉房企逾期。比如院内出现绿化不平整、公共大堂出现装修瑕疵等情况。

在审理中通常认为，房屋主体没有质量问题时，应该视为房屋已正常交付。附属设施出现瑕疵不影响房屋使用，开发商需要承担修复责任，但不属于逾期。这一点也同样可以事前在合同中明确约定。

3. 政策性停工导致竣工延迟、逾期交楼

这类争议在北京出现的比较多，但各地审理结果不完全一致。有法院观点认为，环境治理是考虑到公共整体的利益，由此造成的停工，后果应该由纠纷双方一起来承担。

有些开发商会通过提供政府发布的大气治理、扬尘治理通知等材料，作为抗辩证据。

但可能还是存在违约风险，不过根据实际情况，违约金的金额可能会适当降低。

4. 开发商没有尽到通知义务，业主不知道交房日期！

曾有开发商没向业主发出书面的《入住通知书》，而是采用媒体公告的形式，来通知业主入住时间。结果业主对交房时间根本不知情，导致延迟收房，引起了争议。

从判例中看，法院通常认为业主有充分了解入住时间的权利。而公告的方式实际上免除了开发商合理的送达义务，上述情况很可能判定房企违约！

因此，开发商在交房阶段务必做好通知工作，避免完全没有必要的纠纷。

5. 违约金数额前后约定不一致

在关于逾期的争议中，还出现过很多关于违约金数额的纠纷。主要是因为前期签合同的时候，经常出现主合同和补充协议、精装修合同中，关于违约金数额和比例约定不一致的情况。

开发商必须要加强销售筹备阶段，最基本的文书审核工作。一定要避免文书前后约定不一致的情况，尤其在补充协议与精装修协议之间不要出现矛盾。

如果碰上逾期类诉讼纠纷，要立马审视这4个问题：

关于逾期能不能拿出合理的解释？比如政策性停工、不可抗力等原因。另外开发商在买卖合同中，一定要对可能造成延迟交付的外部原因进行穷举，罗列越细致越有利于降低风险！

客户拒绝收房的理由，有没有在合同里有过约定？买卖合同中要对附属设施质量瑕疵、行政手续延迟等不影响房屋实际使用的问题进行明确约定，不视为逾期。

客户主张的违约金、赔偿额是否合理？有没有超出合同约定，或不合理地主张利息赔偿？如果是外部因素导致逾期的，要充分提供证据、积极抗辩，争取降低违约金数额。

客户主张的违约金、赔偿额计算期间是否合理？交房和办证阶段的逾期时间有没有重叠计算？

高发争议2：虚假宣传隐患很多，约10%的纠纷来源于这里

虚假宣传引起的纠纷数量仅次于逾期问题。一般是由于楼盘宣传内容对客户形成了具体的价值预期，而后期又没能兑现，才引发的争议。主要争议焦点有3种：

1. 宣传中涉及“擦边球”承诺，后期交楼很危险！

过去很多项目喜欢宣传“2+1”、“3+1”、“超高赠送”这类噱头，也就是我们常说的“搭板”、“偷面积”。

这本身是种擦边球的做法，但宣传过程中却大肆强调，这肯定会让客户产生很直观的心理预期。如果建设过程中被相关部门发现，并责令拆除违规部分的话，容易引起客户的激烈反应，诉讼风险很高。

随着部分城市的设计规范和广告法趋严，这类宣传已经少了一些。开发商在宣传时应该尽可能避开这类描述，更不能体现在任何销售承诺内，以免埋下大坑！

2. 前期宣传的社区设施，后期没能兑现，业主很生气！

很多项目前期宣传的某些社区设施，在后期交房时都没有兑现。比如宣传温泉入户，后来发现做不到；或者宣传社区私家网球场，但交房后却变成了儿童游乐场…

这类争议涉及到宣传广告到底属于“要约”还是“要约邀请”的认定问题。业内一直认为广告属于“要约邀请”，公开广告中也会写有免责条款。

但在法院眼里可不完全是这样！许多审理案例显示，如果一个楼盘在宣传中，频繁地强调某一个非常具体的功能或环境特征，把它作为显著卖点。而且对客户形成了特定的心理预期，影响了房屋价格时，那就应该视为要约！