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广州终于调控了。

4月2日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》。

这是自去年5月广州房价持续上涨以来，广州首次全方位的调控。

但，调控政策一出，却被吐糟“力度如春风拂面，出了等于白出”；对调控预期，也普遍认为“越调越涨”。

的确相比深圳过去一年多调控不断加码，相继祭出涉限购、社保门槛、升级离婚购房、二手房市场推行成交价格参考机制等政策。

“广六条”看起来确实不够狠？！

果真如此吗？事实上细看这6条环环相扣，其实已经把广州楼市五花大绑，尽在掌握了。

可以说，此次广州调控堪称教科书级别，一点不逊色深圳2月的终极大杀器影响力。

相信此次调控基本上可以认定为广州楼市本轮房价上涨的转折点。

而且这一次广州调控并不会只有一份《意见》，后面还有后手。

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广州此次调控主要有六各方面，因此也叫“广六条”。

1、进一步加强住宅用地供应和监管

增加住宅用地供应规模，稳定土地市场预期。

这一条的关键词是加大供应。

从官方给出的信息是广州将分三次集中出让全市住宅用地，有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，全年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。

前几天发布新一轮调控的成都和西安，也承诺未来每年的土地供应增速会保持在20%以上。可见，大城市的调控，终于摆脱限制需求的恶行循环。

从历次调控经验看，限制需求的调控，一旦放松，房价会呈现报复性上涨。

因此，只有加大供应量才能在源头上真正控制房价。

广州此次调控，把这一条放在首位，就已经表明广州调控不走老路的决心。

从最新公布的土地出让消息也能看出广州加大供应诚意满满。

广州首批48宗宅地计划4月底集中出让，总用地面积约393.6公顷，按区域分布来看，荔湾区1宗、白云区8宗、黄埔区3宗、花都区4宗、番禺区5宗、南沙区5宗、从化区4宗、增城区18宗。

2、全面加强新建商品住房价格备案管理

全市范围加强对新建商品住房价格指导，指导开发企业合理定价，对定价过高不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

这一条的关键词是“限价”。

广州和杭州、成都、南京、深圳等城市房价上涨的逻辑是不一样的，因为广州不存在一二手的“严重倒挂”。

所以，广州房价一定程度上是因为新房不断涨价，导致二手房追涨。

因此，对新房限价，基本上就打在广州房价上涨的七寸上。

此举，虽然被认为在一定程度上减少了供应，加剧了供求紧张的局面，也加剧了房价上涨的预期。

从供求数据来看，同比去年3月，广州的供应面积腰斩，但成交面积翻番。

在这种情况下，很多楼盘的开盘价一次比一次高，比如万博越秀和樾府，一期4.6-5.6万/㎡，二期5.4-6.2万/㎡，以均价来计算基本上有7000元/㎡的抬升。不到半年就能有15%的涨幅刺激更多的购房者恐慌性的追涨。

于此同时，很多楼盘都对外释放了有明显涨幅的吹风价，比如万科城市之光、珠江花城、富力南驰富颐华庭等。

这些信息都一次次坚定了人们关于广州房价上涨的信心。

因此，恐慌性抢房成了现在广州楼市的关键词。

3月底广州已连续4个月呈现一房难求的局面。

其中新房库存消化周期仅有6.4个月，热点区域天河、黄埔、南沙、增城分别只有2.7个月、3个月、5.7个月、5.7个月。

因此，在短时间内无法大量增加供应的情况下，预售项目审批的快慢对市场供需的影响的微乎其微。

所以目前的成交压力主要体现在二手房市场。

2021年3月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为15013套，环比2月同期（10132套）环比上涨48.17%，同比去年3月大涨168%；

目前广州楼市情绪高涨。新房定价攀高，二手房业主联合坐庄提高挂牌价。

所以此时，采用行政手段控制新房房价，打消购房者对房价短期内暴涨的恐惧，在一定程度上能减少恐慌性购买需求，才是能立竿见影的缓解当下广州楼市无房可卖的局面。

3、进一步做好分类指导和精准施策

通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

这一条的关键词是3年限售。

很多人就是因为这个3年，才认为广州此次调控力度不足，但你要注意，广州的政策是取得不动产证满3年后，那么其实际限售时间至少在5年。

广州的限售力度究竟怎样。

我们可以对比今年相机限售加码的城市：

表面看，广州限售三年，似乎比不上限售五年的力度。

但从拿证算起，对新房来说，基本上也是五年限售了。

5年限售对投机、短炒客户的威力已经足够了。如果超过五年很有可能引发市场剧烈反映。

这是有前车之鉴的。

比如青岛就是“不动产证满5年方可转让”，对新房来说，实际限售7-8年。这也直接导致了青岛自2018年房价高点下跌超过20%，后续有长达20个月的下跌记录。

目前房地产调控的主要目的是稳定房地产市场。因此，防止房价暴涨的同时也要防止房价暴跌。

所以这就要体现出调控的精准度。

广州这一轮房价上涨，有别于北上深，走的是宽松模式，很大的原因就是放松了人才绿卡。所以限售针对人才购房客户。

从“拿证满3年”能看的出，广州此次调控尺度的拿捏很到位。

既不能吓破市场的胆，要继续推进“人才优先购房”；也要对不理性市场达到预警的效果，打击“假人才真炒房”。

4、进一步加强房地产金融管理

对使用房产抵押的贷款，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数；

银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警；

加强个人住房贷款审贷管理；

规范小额贷款公司贷后管理。

这一条的关键词是严查首付款来源。

在这段不到500字的要求中，广州创造了三个第一：

1、广州是第一个明确落实银保监会等三部门关于经营贷管控方面政策的城市；

2、广州是第一个不仅监管银行还管控小额贷款公司的城市；

3、广州是此轮调控中，第一个对被抵押房产时间提出明确期限的城市；

5、进一步强化房地产市场监管

严厉查处房地产开发企业和中介机构诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。

严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

这一条是上一条的延伸，看似是严查中介和开发商，其实是彻底掐死购房者违规使用经营贷的可能。

6、严格规范房地产市场信息发布

各媒体、网络平台账号及网络群主要严格遵守相关法律法规和管理规定，违规依法处置；

这一条的关键词是群主。

明确群主需要严格规范信息发布。这也意味着，后续一些炒房群、业主群将面临较大的管控。

从这一点能看出广州此次调控真的很会，很精准。

群，作为一种最基本、基层的社交圈子，在过去几年逐渐成为各种信息的聚集地，最开始是某些机构建立的炒房群，后来业主群逐渐成为哄抬房价控盘的主要阵地。

这在长三角、珠三角以及所有一二线热点城市都是普遍现象。

广州第一个以调控政策的形式追责群主的城市。

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广州此次调控措施看起来是政府稳地价、稳房价、稳预期的“软”着陆集中体现，但其实每一条都威力十足，既有大方向的管控，也精准的打击到各个违规个体。

广州此次调控的背景是，新房供应锐减，越来越多的购房者抱着钱，买不到新房，就把二手价格抬了起来。

导致好地段，珠江新城，琶洲等房子更加供不应求。

目前广州买房资金查的很严，父母的钱都要提供亲属关系证明。但银行严查并没有让市场观望，而是房价继续上涨。

当下有些板块还会继续积累涨幅，但是有些板块已经涨完。

在这样的背景下，“广六条”不是单一的在需求端限制打压，而是从供应、金融、土地、限价、管控等6个方面同时进行。

另外，参照广州调控，有三点或成为今年其它城市调控的标配：

1、在人才导入方面，附加限售条款或成为政策的标配。

2、监控中介、业主炒作或成为政策的标配

3、从供应端调控或成标配；

最后，从广州对金融的管控看，以后想要通过“抵押房产-骗取经营贷款-继续炒房”的方式大概率行不通了。