碧桂园在3月25日公布了2020年的年报，业绩让人大跌眼镜，多项指标出现全面下滑。

2020年，碧桂园营业收入4629 亿元，同比下降5%；归母核心净利润324 亿元，同比下降19%。

要知道，2010年-2019年碧桂园营业收入年复合增长率达38.59%，这种恐怖的增速，到了2020年似乎跌到了断崖之下。这是2014年以来，碧桂园首次遭遇营收和利润双双下滑。

下滑的主要原因，归因于三四线城市的降价。

2020年，碧桂园交付物业的平均销售价格是7980元/平，对比2019年的8407/平米，降了427元/平米，如果按去年的合同销售面积6733万平米粗略计算，这降价就损失了287亿的利润空间。

为什么碧桂园的业绩出现了如此剧烈的萎缩，这要从碧桂园的三四线战略说起。

2016后，三四线城楼年之所以大爆发，利益于持续三年的货币化棚改攻坚计划。碧桂园看准了重仓三四线城市，因此受益于政策，吃到了三四线这波房价上涨的红利。根据2020年报，碧桂园业务已经遍布中国内地31个省╱自治区╱直辖市、289个地级市、1350个县╱镇区。

根据亿翰智库提供的数据，2020年碧桂园新增的土地储备中（按权益金额），65%的土地储备位于三四线城市，35%的土地储备位于二线城市，几乎没有一线城市的身影。

碧桂园如此重仓三四线，就像一个股民全部重仓小而美的成长股一样，在2017-2019年赚的盆满钵满，但是到了2020年，恶果来了。

但自从2018年6月，国开行收紧棚改，把货币化安置转为实物安置开始，碧桂园的业绩也伴随着棚改退潮而减速。

根据历年统计公报，2018-2020年，我国棚改开工量分别为626万套、316万、209万套，呈现出断崖式下滑的态势。与此同时，碧桂园的营收，自从2018年之后，增速呈现断崖式下跌。

棚改货币化熄火，三四线城市楼市热度不再了，重仓三四线城市的碧桂园难免会受到影响。但是现在想及时转身，难了。

也许有人说，碧桂园在三四线囤了那么多的地皮，可以继续熬下去，等待三四线房价的回暖。

如果是五年前，这种说法可能还能站住脚，但如今已经时过境迁。

2020年以来，一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。

越是高能级城市，越是经济、人口数据较好的城市，楼市走势就越好。相反，经济发展停滞、人口持续外流的中小城市，楼市已经开始面临考验。

即使是一二线城市，表现好的也只是核心地段，边缘地段依旧很稳健。

在纳入国家统计局范围的70个大中城市里，有20城市房价同比下滑，绝大多数都是三四线城市。

根据中国房地产监测中心发布的288个城市房价中，相比于去年，一二线城市房价多数持平或上涨，多数三四线城市房价出现下跌，个别城市甚至跌幅超过10%。

分化是未来楼市最大的趋势，中国楼市全国普涨的时代彻底过去了。

我可以肯定地说，除了那些产业基础好、能吸收人口流入的少数三四线城市外，其他的三四线城市房价已经到头了。为什么？

短期看，高层已经开始调控三四线城市。

住房和城乡建设部近日发布通知提出，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。

限制县城建设高层住宅，除了出于消防和宜居的考虑之外，隐藏在背后的、更深次的原因是：三线四城市的房子已经严重过剩。这是决策层不想明说的。大家可以细细体会一下。

再往远的讲，我看空三线四城市房价的根本原因是，我国这两年的出生人口呈现断崖式下跌，而这种趋势，很难扭转。

前阵子，公安部发布的《二〇二〇年全国姓名报告》显示，截止到2020年12月31日，2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万人。如果把这个数据近似看成是2020年的新生人口数据，相比2019年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1179万，同口径下，2020年比2019年减少了175.5万人，下降幅度约为14.9%。

这种出生人口的下降幅度是惊人的。有权威部门测算，按照这个趋势，叠加我国近年结婚人数持续减少的影响，2023年后，我国年出生人口将很可能降至1000万人以内。

房价短期看金融，长期看人口。人，才是决定房价的最根本因素。随着年轻人越来越少，还指望他们回三四线城市买房吗？

2020年，碧桂园从巅峰坠落，也许这才刚刚开始。同它一起陨落的，还有三四线城市曾经风光一时的房价。