2020年，中国房企共同经历了前所未有的发展阵痛期、战略调整期，遭遇了疫情、三道红线等严峻考验。而那些坚持下来的企业，已经形成了适配于“十四五”新开局的战略方法论，在新常态下开拓出独特的发展空间。

撰文/ 高清宇

4月1日，中国金茂发布3月未经审核销售数据：一季度，中国金茂累计取得签约销售金额628亿元，同比增长141%，实现累计签约销售建筑面积约373万平方米。根据克而瑞同期发布的2021年一季度房企销售排行榜，中国金茂2021首季销售排名第十二位，较2020年度业绩排名上升4位。

经历过2020年的疫情，中国金茂2021开年即显示出强劲增长态势。

此前，中国金茂以持续性增长备受关注。2016至2020年，中国金茂分别凭借61%、43%、85%、26%以及44%销售额增速，连续五年位列行业TOP20房企第一位。这期间，中国金茂更是实现了百亿到千亿、一千亿到两千亿的两次跨越。

据悉，2021年中国金茂的销售目标为2500亿元；2022年，则将冲击3000亿。

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2021冲击2500亿 储备充足

2021年，中国金茂多次重现热销场面。例如，杭州星外滩·秦望府项目于2021年3月30日第四次开盘，房源56套，共登记178组客户，开盘当天即售罄，作为富阳房产史唯一160方面积段开盘单价突破30000的高层产品，创富阳单次开盘售罄项目均价、套均总价记录。

疫情影响下，人们对居住环境的改善需求爆发，因此楼市在后疫情阶段后迎来反弹。一直以产品品质著称的中国金茂“网红盘”频现，杭州星外滩·秦望府完全不是孤例，无锡侠客岛项目也在面世9个月内，稳居江阴市销售套数榜单TOP1，“四开四罄”、“千人摇号”，来访逾1.7万人，成交1875套，成交额25亿元。

（无锡侠客岛生态城效果图）

更早之前的2020年，还有金茂北京国际社区，其销售之火爆让还未从疫情冲击下缓过来的行业重燃信心——3月25日项目线上开盘，20分钟售出814套。官微显示，该项目在开盘前就已备受关注，单日最高来电咨询多组、平均每天来访客户300多组、累计1200张排卡量。随后又因为热度高导致房源一再加推，从400套直到1000套，3个月累计热销1256套。

图：看盘现场

2020年9月30日开盘的北京颐和金茂府，一举打破北京高端市场首开货值、首开速度、销售业绩的全新记录，成为年度现象级霸榜红盘。年报显示，2020年，金茂在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等七个城市签约销售金额超过百亿。其中，北京、上海的单城签约销售额超过200亿元。

亿翰智库分析称，由于加大促销力度，促销方式多样，包括线上认购、直播带货、降价优惠等，再加上金茂的业界口碑及产品质量位于行业领先地位，保证充足的货源供应的同时叠加适当的促销活动，因此逆市中仍达成了较好的销售反馈。

良好的销售表现意味着充裕的现金回款。年报显示，2020年中国金茂回款2098亿元，同比增长超过40%，现金回款率超过90%；截止2020年底，账上现金435亿元，较2019年底的179亿元大幅增长143%。

而现金充裕又带动了中国金茂杠杆结构的优化。半年内“三条红线”全部转绿，截至2020年底，现金短债比为1.5、净负债率为53.15%、剔除预收款后负债率为66.75%，而2020年中时这三个数据还分别为0.6、76.6%、66.64%。

债务方面，杠杆比率进一步下降至41%，一年内到期的短期借款占比仅28%，结构合理；融资成本较2019年下降0.72个百分点，仅为4.42%；2020年4月甚至发行了一期票面利率仅2.65%、规模22.01亿元的票据；银行信贷额度人民币1736亿元，已动用额度720亿元，信贷空间充足。

充裕的现金、良好的债务结构，中国金茂冲击2500亿时想要无后顾之忧，还需足够的优质土储。2020年，中国金茂在烟台、北京、青岛等14个城市新增土地储备1417万平米，其中87%位于核心一二线城市。截至2020年末，金茂累计进入51个城市，持有270余个项目，土地储备总面积达到9511万平米。

年报中还提到，截至2020年底，中国金茂持有的城市运营、物业开发、商务租赁及零售商业、酒店经营项目数量为277个，未交付面积为约8267万平方米，其中北京、南京、青岛项目最多，都是近年来市场强势城市；物业及土地已签约销售未交付结算的金额约为人民币3017亿元，储备充足。

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紧扣“十四五”目标，核心业务高成长

2020年，中国金茂的智慧技术、绿色健康、城市运营等多元化业务取得多项突破。

“十四五”规划中，还提出了未来五年经济社会发展的主要目标，其中包括创新能力显著提升、研发经费投入增长、生产生活方式绿色转型成效显著、主要污染物排放总量持续减少等。中国金茂“智慧技术、绿色健康”的“两翼”核心业务，建立在对于国家经济发展方向的深刻理解。

许多细心的客人发现，2020年，中国金茂旗下的中化大厦、西安鼓楼金茂酒店、金茂北京威斯汀大饭店等7家酒店中，都出现了智能机器人。它们是由中国金茂旗下金茂资本所投资的云迹科技研发生产，这家企业是智能机器人领域的佼佼者。截至年底，金茂资本共投资13家公司，都是地产科技领域的高成长期创业项目。

2020年，中国金茂知名品牌“府系”项目的业主也感受到了新的“黑科技”。例如社区无接触通行、无接触智慧家居场景、“天使之眼”智能监控系统、节能外窗系统等等，这背后是中国金茂围绕客户需求开展的300余项课题研究及其成果，包括人脸识别技术、智能语音交互、离子瀑空气净化、粒子阻尼降噪、BIPV光伏等技术等。

这些科研成果，不仅被应用于提升用户体验，也能更好地服务于节能环保。2020年7月，由金茂绿建承建的武汉市首个以污水源热泵为主要技术形式的区域能源中心——武汉方岛金茂智慧科学城正式落地。该项目将应用污水源热泵系统、地源热泵系统等新技术，利用市政管道内污水作为空调的冷热源，向武汉方岛金茂智慧科学城及周边公共建筑提供清洁的供冷与供暖服务。

探索城市可持续发展的过程中，中国金茂意识到，只有对上下游进行整合以及深入系统底层进行研发，才能获得关键的技术进步和产品升级。基于这一思考，2020年8月，金茂绿建科研实验室正式成立，并在此开展一系列智慧能源、科技住宅的探索，形成研发-生产-应用的完善产业链，为中国金茂提供根本的创新动力。

（金茂绿建实验室光伏实验室）

截至2020年末，中国金茂已投资、建设、运营城市、区域、项目级能源站54个，总供能面积约4000万平米，预计每年碳减排量超过37万吨，相当于植树2097万棵；累计获得绿色建筑类认证或标识共计219个，满足绿色与健康类标识或认证设计要求的项目总建筑面积2098万平方米——是当之无愧的节能减排标兵。

社区服务智慧化、能源利用高效化，自然城市运营也能更好地因地制宜、释放未来生命力，这也是中国金茂给自己确定的使命与责任。城市运营是中国金茂的重要业务之一，2020年新增7个项目，贡献了44%的二级新增土储。

此外，2020年，中国金茂21%的销售业绩（2019年为14%）来自城市运营项目，其中多个项目开盘即售罄，创造当地销售记录，例如张家港智慧科学城9月底开盘时60秒销售8亿。截至2020年底，中国金茂累计获取的城市运营项目27个，均位于一二线核心城市以及活力城市群周边