随着城市的发展，新区开发是势在必行，珠海近年来的也就开发了多个热门新区，如南有十字门，北有科创北围。

而2020年底正式通车的南北大动脉金琴快线，刚好将这两片新区连接起来。于是就有少人问，要是买房，十字门湾仔片区与科创北围，如何选择？

下面，凤凰君将从规划、交通、配套、教育及发展现状等方面为大家一一分析，供大家作置业参考。

规划与概况

十字门湾仔片区：

珠海十字门中央商务区占地面积约5.77平方公里，分为南北两区，其中南区位于横琴，占地3.49平方公里；北区位于湾仔，占地2.28平方公里；规划总建筑面积1100万平方米。

其中湾仔片区规划范围：北靠黑白面将军山，南与横琴隔马骝洲水道相望，东与澳门隔前山河相望，西与保税区为邻。

▲十字门湾仔片区规划位置示意图

十字门湾仔片区规划定位：打造特色突出、功能带动明显的“大桥经济区”，建设成为珠海城市新中心、粤港澳合作平台、大湾区本部发展极。

同时，“十四五”规划也提到，以保十琴一体化区域为核心建设城市新中心。因此，十字门片区仍是珠海未来发展的侧重点。

科创北围：

科创北围，即高新区科创海岸北围。位于唐家北部，北与中山市南朗镇接壤，南靠中珠景观渠，西以京珠高速公路为界，东与淇澳岛隔海相望。

规划总用地面积651.61公顷。共划分为4个区块，分别为科创智造片区、综合服务片区、滨海居住+商务服务片区、发展备用地。

▲科创北围规划位置示意图

片区定位为湾区西岸枢纽发展极核，珠海市高新技术产业服务中心，高新区滨海综合型服务平台。

总结：

通过对比，不难发现，十字门湾仔片区的规划定位更高端些，以建设成为珠海城市新中心、粤港澳合作平台为主。

而科创北围即以服务高新技术产业为主。

但科创北围规划用地面积相对较大，发展空间更大些。

02交通

十字门湾仔片区：

十字门中央商务区湾仔片区的交通可谓是四通八达：

北，可通过金琴快线快速到达主城区及唐家；

南与横琴相邻，通过横琴大桥、十字门海底隧道（在建中），基本与横琴无缝连接。

东，即可通过港珠澳大桥延长线、湾仔口岸及湾仔-妈阁人行隧道（规划中），直达香港澳门。

西可通过附近的洪鹤大桥与西区快速连通。

另外，片区内还有珠机城轨十字门站、湾仔北站、湾仔站，10分钟内往东拱北关口、往南到达横琴关口、珠海长隆，未来可直达珠海机场。在拱北站可换乘高铁，辐射全国52座城市，实现大湾区城市群互通，粤港澳三地互联！

科创北围：

对于珠海而言，科创北围无疑是北部门户，北接中山，西邻中珠高速，东望淇澳岛。其因有交通枢纽城轨珠海北站，而极具想象力。

对外交通

以珠海北站为枢纽，目前已运行及规划的对外主要交通项目有：

广珠城轨：已运营，前往广州不足60分钟；

深中通道：2024年通车，离科创北围不到30km；

深珠通道：规划中，公铁两用通道，铁道始于珠海北站。

南珠城轨：广州地铁18号线延伸至珠海（南珠城轨），珠海北站将是地铁18号线进入珠海的第一站！

另外，附近的唐家港预计2021年底建成，这意味着，高新区到深圳蛇口，将实现半小时通勤。

对内交通

金琴快线：一、二期全线通车后，意味着从唐家到香洲、十字门、横琴，可以实现30分钟通勤。

兴业路快线：是珠海九纵五横城市道路之一，北连深中通道，南接港珠澳大桥人工岛。是打通主城区南北快速化出行、对接深中通道和港珠澳大桥的重要通道。

总结：

在交通方面，两片区各有特色。由于港珠澳大桥、洪鹤大桥等已通车，十字站片区的交通现状更成熟些，而科创北围未来的交通更值得期待，如深中通道、深珠通道，广州地铁18号线等。

03

配套

十字门湾仔片区：

片区内规划的公共设施有一级邻里中心1处，二级邻里中心2处，十二年一贯制学校1所，高中1所、初中2所，小学3所、幼儿园5所，居住区级社区体育公园1处。

其中，拟于今年9月开学的十字门小学位于十字门商务区湾仔片区，通航二路东侧、景秀四路南侧、通航一路西侧、南湾大道北侧。

校园面积为24251.03平方米，学校的办学规模约36个班，将提供1600个学位。该建设项目已在2020年8月开工，预计在2021年5月完工。

目前，已建成投入使用的商业商务配套设施有珠海中心大厦，国际会展中心，国际会议中心，瑞吉酒店，喜来登酒店，华发中演大剧院及十字门华发商都等

其中，十字门华发商都面积超17万㎡，规划有IMAX影院、精品超市、冰场等多种休闲娱乐新业态。

科创北围：

片区内规划的公共设施有一级邻里中心3处，二级邻里中心3处，高中1所、初中2所，小学6所、幼儿园8所，综合体育活动中心1处，影剧院 1处，文化活动中心1处，综合医院1处。

其中礼和小学2017年已开学，同时，礼和中学已在今年动工建设，作为北围片区的首个中学项目，拟将提供学位约1800个。

在商业商务方面，北围目前在建的有大德世贸广场及北站宝龙城。

大德世贸广场该项目由1栋酒店式公寓、1栋独栋商业及3栋办公建筑组成。从2018年开始动工建设，2019年开盘销售，预计2021年交付使用。

北站宝龙城占地约15.9万㎡，计容建面约38.9万㎡。将建设1栋8万㎡购物中心+1栋18班幼儿园+4栋19层办公+7栋商业+13栋26层住宅（建面约15.5万㎡）。预计2021年10月面市。

另外，预计今年开业的科创海岸南围的高新宝龙城将配有集休闲娱乐、餐饮购物、儿童天地、电影院线、精品超市为一体的大型MALL, 极大改善高新区大型商业综合体稀缺的现状。

总结：

由于定位的不同，十字门湾仔片区的在商务会展酒店等配套明显更具优势，商业现状也明显成熟些，但在教育方面，科创北围规划的学校明显多于十字门湾仔片区，因为科创北围规划面积更大，未来需求更大。

04现状

十字门湾仔片区：

2009年，珠海十字门中央商务区动工建设，经过11年的沉淀，目前片区内基础设施配套已较为完善，汇集了总部办公、国际会展、星级酒店、旗舰商业等。

其中，珠海国际会展中心已累计接待展览及活动逾150场，接待会议活动3700多场，接待展商及嘉宾近400万人次。会展业不仅为周边餐饮、住宿、批发零售等行业创造了可观的营收，同时也为珠澳呈现现代高品质的艺术文化盛宴。

同时，星级酒店集群可以承接来此商务、国际交流的高端人群。

而总部办公集群，承接澳门产业多元化发展空间，打造港珠澳现代服务业的集聚发展高地，为港澳企业构筑对接内地市场、人才和资本的坚实平台。

片区内一直由珠海华发主导开发，除基础设施配套外，房地产项目主要有华发琴澳新城（组团）及由时代保利携手开发的中环广场。

直至2020年11月中海以总价超百亿元竞得十字门一宗大型综合地块后，才为已开发了10多年的十字片区增加了新鲜的血液。

目前主要在开发建设的项目有华发琴澳新城及中海寰御时代公馆。而根据规划，片区内剩余的待开发土地已不多。

目前在售的项目中，均价多在30000～35000元/㎡之间。

科创北围：

科创海岸北围是珠海近几来最为活跃的新区之一，自2016年8月的地王问世后，5年时间内共创造出25块用地，目前已经有雅居乐、格力、华发、万科、华润、龙湖、招商蛇口、仁恒、天地源、宝龙、美的置业、泰盈等十几家大房企进驻。

目前在售的项目众多，均价多在28000～30000元/㎡之间。

另外，片区内有多个高新产业项目在使用或在建，如国家机器人产业园、智谷圆芯广场、中以加速器、天地融产业园等。

值得一提是，科创海岸北围仍然有大量土块待开发。

总结：

由于开发的时间不同，十字门湾仔片区目前已趋于成熟，各种配套设施多数已投入使用，而科创北围仍处于开发初期阶段，未来可开发空间较大。

目前，两片区在房价上也有较大的差异，十字门湾仔片的房价明显要高于科创北围。

结语

在区位、交通和城市规划上，十字门既是保十琴一体化片区的重要板块，享受国家赋予横琴发展的各种政策资源、利好。

在刚闭幕不久的全国两会上，珠海市领导提出，把保税区、十字门中央商务区也主要用于支持澳门产业发展，为澳门产业多元发展预留空间。

因此，十字门作为珠澳合作最前沿、中国内地唯—与港澳陆桥相连的片区，直接承接了珠澳融合发展的红利。

同时，十字门已开发十多年，十字门湾仔片区各方面都较为成熟，待开发面积不多，已到了收官阶段。

从外部环境看，未来科创海岸北围对接大湾区其他城市能力更强。附近的深中通道、规划的深珠通道及南珠城轨、唐家港等都将大大地拉近珠海与广深等城市的距离。

在去年珠海市政府工作报告中，首提“谋划建设深珠合作示范区”。两大经济特区联名，毋庸置疑，将成为大湾区头号明星。而深珠合作示范区最适合的地方无疑就是唐家。

另外，由于科创海岸北围为珠海新开发的片区，可开发土地面积还比较多，未来想像空间更大些。

如你有置业的问题，欢迎探讨！

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