当潮水褪去，方知谁在裸泳，这句话尤为适合现在的地产行业。或许在粗放式增长的阶段，涌现出了诸多黑马，但最终大家发现能在激烈竞争中突围的是千里马。

2021年3月23日，雅居乐集团控股有限公司（HK.3383）发布2020年全年业绩公告，营利核心指标增长均超三成。尽管2020年受疫情影响充满不确定性，这份兼顾了规模增长与盈利水平的收成背后仍凸显了雅居乐的综合营运能力。

地产主业销售创新高，多元化业务提速增效，正驱动雅居乐驶入高质量发展的快车道。如今地产行业从“高增长、高杠杆”进入到“低增长、低杠杆”时代，企业的打法也有所不同，已从以前的“抢跑”进入到了强调“持续跑”的阶段。

夯实战略布局版图 助推高质量发展

根据公告，2020年雅居乐的营业额突破了802亿元，同比增长33.2%；毛利达到241亿元，同比增长31.3%；净利润122亿元，同比增长32.7%；核心净利润111亿元，增长31.2%；股东应占净利润为94.75亿元，较2019年同期增长26.1%。

在目前已经公布业绩的房企中，雅居乐的这个表现可以让其跻身“优等生”行列了。尤其核心净利润超过100亿元的房企并不多，虽然有些房企在规模上更甚一筹，但实际上赚钱能力却不足以匹配。

在多数人的印象中，房地产行业是一个堪称“暴利”的行业，但实际上就这几年的数据而言，房地产远远称不上“暴利”。根据中指研究院发布的《中国房地产百强企业研究报告》显示，2020年全国百强房企净利润率只有11.2%，同比上年下跌0.7个百分点。

而雅居乐的净利润率超过了11.2%的均线，展示了它强劲的盈利能力，而屡创新高的地产业务正是利润一大来源。

在地产销售规模上，2020年雅居乐实现预售金额1381.9亿元，较2019年增加17.1%，达历史新高，预售目标完成率达115.2%；累积预售建筑面积为1025.0万平方米，较上一年增加15.0%。连续三年迈过千亿的雅居乐并没有盲目摁下加速度的按钮，而是选择有质量地增长。

报告显示，雅居乐2020年全年预售贡献来自逾80个城市216个项目，其中新开售项目46个，华南、华东、海南及云南、华中、华北等区域均有贡献，布局成果显现。从城市群看，珠三角及长三角累计预售面积占比近55%，助推公司业绩稳健快速增长。

根据国家的十三五规划，全国共有19个城市群。其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群处于领先地位，GDP占比合计高达53.4%，常住人口占比40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。

而雅居乐重点布局的珠三角、长三角是全中国最有前景的城市群，经济实力强，发展空间广阔。而洞察到市场趋势的雅居乐，前瞻性地进行“2+3+N”的战略布局，并在投拓拿地时向重点城市群倾斜。

2020年，雅居乐深耕、聚焦优势区域，进一步优化战略布局。雅居乐全年357亿投资额有67.3%放在珠三角、长三角等战略深耕城市群，另有19.8%投资额分布在标准聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等地。

在这些优势区域，雅居乐储备了丰厚的优质低成本土地。截至2020年底，雅居乐土地储备达5301万平方米，平均土地成本为3627元/平方米。其中，在粤港澳大湾区的土储达1354万平方米，占总土储的25.5%；在长三角拥有达694万平方米的土地储备，占总土储的13.1%。雅居乐将进一步受惠于这些区域巨大的发展潜力。同时，更加科学均衡的布局也有助于雅居乐抵抗单一市场的潜在波动，从而保证未来利润增长空间。

在购地策略上，雅居乐拥有招拍挂、勾地、产城融合、收并购/股权合作、城市更新等多种扩充优质低成本土储的渠道。2020年，雅居乐新增可售货值达到1413亿元，平均土地成本仅4270元/平方米。也是因为如此，在近年土地市场溢价率维持高位的背景下，雅居乐仍然能保持合理的地房比，2020年其地房比低至25%，表现优异。这可以让雅居乐在整合可售资源时有更大灵活性。

另一方面，最新出台的22城土地集中供应的政策，为房企后续的拿地增加了不确定性。业绩会上，雅居乐管理层对此作表示称，这是个国家长效管控的策略，22个城市的供地信息更清晰、透明，对资金能力和操盘能力较强的企业来说可以有更充分的准备，而且未来土地的溢价也会慢慢降下来。

对于接下来一年的土地投资计划，雅居乐保持了稳健审慎的策略。其管理层在2020年业绩会上表示，雅居乐2021年总体投资大概会在400亿左右，其中地产方面是320亿元，其他产业大概80亿左右。这也折射了雅居乐近年坚守的“地产为主，多元业务协同发展”的运营模式。

加码多元化发展 筑深护城河

值得注意的是，2020年雅居乐的规模又上了一个新台阶，财务端仍保持着稳健的势头，尤其是负债还得到了明显改善。

数据显示，截至2020年12月31日，以“三条红线”监管要求来说，除了资产负债率为71.9%略微踩线，雅居乐净负债率和现金短债比2020年继续达标。其中，净负债率持续下降至61.0%，较2019年下降21.8个百分点，持续低于行业平均水平；现金短债比持续上升，从2019年的1.0升至1.3；经营性现金流由负转正达33亿元。

雅居乐管理层在业绩发布会上表示，雅居乐的三个财务监管指标都在持续改善中，资产负债率预计将在今年年内符合红线标准要求。

随着房地产调控趋于常态化，尤其是不久的未来“三道红线”政策落地实施后，房企负债增加受限，原有的周转模式或者经营路径也将趋于瓶颈，无法再以高杠杆增去撬动发展规模。当运营提效、周转速度、地房比触达天花板，未来房企比拼的，更是发展的质量、房企的护城河有多深。

对于雅居乐来说，无论是土储的规模、质量，平衡拿地抑或是财务管控能力，都成为了雅居乐的护城河。与此同时，提速增效的多元化业务，为其高质量增长带来了额外的支撑。

2020年，雅居乐坚守“地产为主，多元业务协同发展”的运营模式，旗下物业管理、雅城、环保、房管、城市更新等业务百花齐放，持续发挥协同效应，驶入增长快车道。数据显示，2020年雅居乐的多元化业务收入为107亿元，同比增长高达76%，占整体收入的13.3%，较2019年再度上升了3.2个百分点。

其实，“做强地产主业”和“多元化发展”并不冲突，比如绿城管理进入代建赛道，融创进入文旅赛道、龙湖进入商业和长租公寓赛道，这背后实则是房企在寻找第二增长曲线，通过与地产主业协同发展来降低风险，雅居乐亦是如此。

公布了2020年成绩单的雅居乐频获利好。继11家大行机构予以雅居乐“买入”评级并纷纷上调目标价之后，穆迪、标普两大国际信用评级机构也分别于3月29日、30日双双调升雅居乐评级展望至“稳定”，对雅居乐2020年的亮丽业绩、高质量发展态势表示充分认可。穆迪和标普均在报告中指出，地产业务的稳步增长和多元业务的快速发展，将为雅居乐未来1-2年的收入增长提供保障。