2021年第一季度悄然过去，回顾1-3月间，杭州楼市成交非常活跃，尽管1月下旬杭州出台了需求约束型的调控新政，但无论是新房还是二手房市场，总体的成交活跃度均相对较高，新盘开盘及去化可以说十分乐观。从目前的行情热度来说，即将到来的第二季度大体上仍将延续上述交易势头，市场整体将保持稳中带暖的气氛。

一、2021年第一季度楼市热点政策

1、1月27日，杭州进一步加强房地产调控，新增一系列调控政策

一、进一步加强住房限购

落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。

将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房；受赠人家庭须符合本市住房限购政策（不含遗赠）。

二、进一步加强住房限售

本市限购范围内，新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

以优先购买方式取得的热点商品住房，自取得不动产证之日起5年内不得转让。

三、进一步加强税收调节

本市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。

四、完善无房家庭认定标准

2018年4月4日后转让本市限购范围内住房的，在本市限购范围内无自有住房记录满3年，可认定为无房家庭。

五、完善高层次人才优先购房政策

高层次人才转让本市限购范围内住房的，须在本市限购范围内无自有住房记录满3年方可享受高层次人才优先购房。

2、新一轮公租房供应计划公布

截至2021年1月底，市本级公租房已累计保障15.67万户住房困难家庭；新一轮商品住宅配建公租房工作启动至今，已有123个项目开工建设，落实配建面积191.92万方，可建房源3.05万套。

根据计划，杭州今年将分配公共租赁住房实物配租房源5000套、货币补贴保障家庭3万户，新开工保障性住房100万平方米。

3、杭州从加强司法拍卖住房限购等四方面进一步规范房地产市场秩序

3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》）。《通知》进一步加强住房限购，法拍房竞买人必须符合购房资格；《通知》明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场；《通知》明确严厉打击房地产中介机构违法违规行为；《通知》明确严格规范房地产市场信息发布。

4、杭州出台第一次“集中供地”预告

3月27日，杭州市规划和自然资源局发布了第一批国有建设用地使用权出让信息预告，共57宗住宅地块，出让面积约4533亩。按照自然资源部住宅用地分类调控政策要求，杭州市拟定于4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。

5、杭州已落实58个人才专项租赁住房项目

截至3月下旬，杭州市已落实人才专项租赁住房项目共58个，涉及项目用地2382亩，预计可建设房源5.1万余套。其中，已完成挂牌出让49个，挂牌地块面积1926亩，预计可建设房源4.1万余套，已开工建设35个项目，开工面积207.69万方，开工房源2.9万余套。

二、土地市场分析

1、2021年第一季度，杭州市成交国有建设用地42宗，出让土地总面积153.3万平方米，土地出让金约592.6亿元（不计加油站等用地）。

2021年第一季度，杭州市成交国有建设用地（住宅及商业用地）42宗，出让土地总面积153.3万平方米，规划总建筑面积508.2万平方米，土地出让金592.6亿元。其中，26宗土地为涉宅用地，16宗商业用地。土地出让情况详见表1。（注：涉宅用地包括纯宅地与商住用地）

表1 2021年第一季度全市土地出让情况汇总

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心

2、2021年第一季度，杭州市涉宅用地平均楼面价17347元/平米，其中3月无涉宅用地建筑面积供应。

2021年第一季度，1月杭州市涉宅用地出让面积快速供应；2月叠加春节假期，供应大幅萎缩；3月受“集中供地”政策影响，涉宅用地暂停出让。汇总2021年第一季度，杭州涉宅用地平均楼面价17347元/平米。

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心

3、2021年第一季度，杭州市出让涉宅用地算术溢价率27.57%。

2021年第一季度，杭州涉宅用地算术溢价率27.57%，溢价率仍高位运行，26宗涉宅用地，仅5宗地块溢价率未封顶。

从房地产开发融资宽松程度来看，2021年第一季度大体仍相对宽松，货币收紧力度并不显著。从杭州楼市的基本面来看，市场“低库存、高去化速率”状态依旧保持，开发商补仓意愿依旧较强。预计4月开启第一轮“集中供地”以后，成交涉宅用地的溢价率仍将在高位维持，溢价率30%封顶仍可能是开发商拿地的主流。

数据来源：浙江省土地使用权网上交易中心、杭州我爱我家市场研究院

三、新建商品住宅市场分析

1、2021年第一季度杭州全市新建商品住宅供应充足，新增供应达31136套。

供需套数来看，2021年第一季度，杭州市区新建商品住宅（不含保障房）（包括主城区、萧山区、余杭区、临安区、富阳区，不含其他周边县市）供应31136套，同比2020年同期增长158%，供应增速较快，主要是受1月下旬楼市新政后的推盘潮影响；成交41198套，同比2020年同期上升172%，成交量的升幅主要得益于2020年下半年已售出却未网签楼盘网签之故。

数据来源：第三方数据库

2、分城区新建商品住宅（不含保障房）余杭区继续拔得头筹。

分城区来看，2021年第一季度，杭十区中，新建商品住宅主城区新增供应最多，达12276套，成交11137套；余杭区次之，达8693套，成交9641套;萧山区新增供应5974套，成交9675套。

数据来源：第三方数据库

3、新建商品住宅（不含保障房）面积段分布中，90-120成交占比最高，占比52%。

从成交面积段分布来看，2021年第一季度杭州新建商品住宅成交中，90方以下占比为19%，90-120方成交占比最高，达到52%，120-140方成交占比为21%，可见新建商品住宅市场成交越发呈现改善型趋势。

数据来源：第三方数据库

4、新建商品住宅（不含保障房）成交中总价段160-240万占比最大，达31%。

从成交总价段分布来看，2021年第一季度杭州新建商品住宅成交中，总价段160-240万占比最大，达31%；240-320万占比23%；320-400万占比为14%；400-500万成交占比为9%；500-600万与600-800万成交总价段占比相近，分别为5%、5%。相比2020年，总价有所提高。

数据来源：第三方数据库

5、商业及酒店式公寓依旧呈现供大于求，但供需结构有恢复平衡迹象，供销比降至0.65。

2021年第一季度，杭州商业及酒店式公寓新增供应5007套，去化7668套。

分城区来看，2021年第一季度，杭十区商业及酒店式公寓中，萧山区新增供应最多，达1979套，成交2059套;余杭区次之，新增供应900套，成交1166套；富阳区新增供应872套，成交391套，其中上城区、下城区酒店式公寓供应各不足10套。

数据来源：第三方数据库

近十年来，作为房产类型的酒店式公寓在杭州一度属于供应水平较高的品种，新增供应较大、去化和二手流通性相对一般，依旧是该房产类型的主要特点。2020年以来，去化能力似开始逐步走强，少数城区开始出现供小于求，目前上述状况不断延续，则预期未来商业及酒店式公寓的库存将可能开始出现回落。

6、2021年第一季度摇号热门楼盘前二十

2021年第一季度，杭州新建商品住宅市场相对热度依旧较高，单次开盘登记家庭超过5000户的楼盘有9个。相对热门楼盘主要分布在未来科技城、奥体、临平新城等相对居住需求旺盛、存在一定价格倒挂且总价相对刚需的板块。

按照登记家庭数量排序形成2021年第一季度摇号热门前二十大楼盘如下：