1945年8月15日，日本天皇裕仁发布诏书，宣布日本向盟军无条件投降。这段战争刻骨铭心，带给所有人无尽的伤痛。但没想到的是，耗尽国库的日本随后出现了一次前所未有的地产大爆发。

Part 01

“团块世代”的诞生

在美占领军进驻日本后，被解散的日本本土军队有215万人成功复员，在海外的军队第二年六月复员191万人，大约660万海外军属和平民也依赖各国的人道主义政策被遣返日本。大量适龄青年回到日本本土掀起婴儿潮， 1946-1949年出生人口共计806万人，人口年增长率达到惊人的2.2%[1] ！这就是著名的“团块世代”。电影大师北野武、作家村上春树、政治家鸠山由纪夫等都是典型的日本“团块世代”的一员，正是这些婴儿的人口红利撑起了日本随后的经济腾飞与地产崛起。

Part 02

工业化都市圈引导人口聚集

1950年朝鲜战争爆发，美国在日本的军事基地变成了军队补给的后援站，日本的重工业复兴的同时大量军需物资订单给日本战后重建装上了助推器。吃尽战争红利的日本政府迅速制定产业合理化计划，希望在基础产业上追赶发达国家的步伐。1955年起，日本的钢铁产量每年以18.7%的增速飞涨[2] ，在1960年就成为了仅次于美国和苏联的第三大钢铁生产国。

日本工业化的高速进步创造了大量的财富，经济的发展让想要立足工业中心的企业迫切需要劳动力。但城市人口升学率在提升，越来越多的城市青年选择继续读书，迫使企业前往农村招工，大量的农村人口流向太平洋沿岸城市，形成了东京、大阪、名古屋这三大都市圈。

在东京湾、伊势湾等地区填海造地形成了新的工业带，聚集了当时日本最大的一批工矿企业，其中比较著名的有丰田、日产、富士精密、富士重工等。企业与人才们互相吸引。从50年代中期到70年代三大都市圈的人口总数合计增加66.4 % [3]，而与此同时九州、四国、山阴等21个县在同时间人口大幅下降[4] 。

Part 03

人口聚集、政府主导推动房地产崛起

人口聚集也暴露出了一部分问题。在东京圈，市中心的高地价劝退了很多居民，只好在周边郊区置业。例如距离东京市中心30公里的町田市，仅60年代里住户数量增加了3倍。可郊区的交通、上下水道、医疗设施、学校等不仅配套落后，就连最基本的住房数量都无法满足飞涌来的大量人口。

于是日本政府在1965年启动了第一个住宅建设五年计划，1966-1970年需要建设670万户质量合格的住宅 [5]，但依旧供不应求。飞涨的地价持续点燃开发商的拿地热情，疯狂的地产泡沫引发政府担忧，想要通过税改来抑制土地市场过热，鼓励长期持有土地，并推出了第二个五年计划，提出了切实的居住标准，分别提出了最低居住水平与平均居住水平的概念，以此拉长开发周期。

即便有了政策抑制，在1960-1974这十五年间日本住宅建筑的投资额仍疯狂增长15倍。1955年到1974年这二十年间，日本住宅用地价格指数上涨了47倍[6] 。1978年的日本住宅调查显示，在短短的十年间，日本的房地产市场完成了从量变到质变的突破。不但房屋数量可以逐步匹配人口，而且还能同时兼顾住宅面积、抗震能力、日照通风等需求，全体日本国民的居住水准有了质的飞跃。

在这一时期，日本的股价也出现了膨胀式的高涨，日本企业的市值总额在最高点时曾达到美国企业市值总额的1.5倍（占据了全世界的45%）[7] ，在世界市场上疯狂采购，甚至买下了纽约市中心的洛克菲勒大楼。所有人都怀揣着无比坚定的信念：东京会成为亚洲、乃至世界的经济中心。越来越多的跨国公司想要在东京有一席之地，于是东京市中心的土地价格伴随着人民的信心从平稳上升变为突飞猛进。1986年前后，拆迁与转让在东京随处可见，曾经的低密建筑都被夷为平地，留待日后建起高楼大厦，而转让在当时也成为了一种获利手段，仅仅是拍下土地并转卖出手便可以赚得盆满钵满。很多公司用将要竞拍的土地从银行贷款，银行基于对于房地产行业的信心所以从不拒绝，这样几乎可以分文不出的进行土地倒卖。东京土地市场的热度也就随之不断上涨、翻倍。

热火朝天的地产市场不仅仅出现在东京，地方城市的开发商们也不甘落后，纷纷采用预付金以及向银行贷款的形式募集资金，开发高尔夫球场与滑雪场等度假休闲项目。在1985年日本仅有1400家高尔夫球场，而后的短短十年便增加到2400家，开发商们还将目光逐渐汇聚到了海外市场的度假项目开发上。1989年底，日本的土地资产总额达到了2000万亿日元，是美国土地资产总额的整整四倍 [8]。

Part 04

结语

呼啸着的日本房地产业拔地而起，经济也腾飞到了巅峰。短短的四十年里日本取代了德国从一片废墟中建立起世界第二大经济体，除了人口红利的因素以外，政策的引导在日本的地产发展中发挥了重要的作用。在地产崛起的第一时间，政策导向是“让人民有家可回，安居方能乐业”。在日本地产市场最高涨的几年，人们对于日本腾飞的信念让大量的资本通过银行流入地产市场，对地产的发展也产生了深远的影响。

从今天来看，地产的繁盛在日本的经济崛起中扮演了重要的一环，但房地产这颗枝繁叶茂的参天大树是否已经被蛀虫啃噬得摇摇欲坠？又或者，日本的经济是否真的像表面上看起来一样祥和昌盛？在当时的日本没有人知道。日本房价究竟如何暴跌70%？欢迎收看下篇《日本房地产的衰落》。

参考资料：

[1].《战后日本史》王新生

[2].《战后日本史》王新生

[3]. WIND数据库

[4].《战后日本史》王新生

[5].马庆林. 日本住宅建设计划及其借鉴意义[EB/OL]. 国际城市规划. https://www.ixueshu.com/document/2824c82399116b763aea163923bf08a0318947a18e7f9386.html

[6]. WIND数据库

[7].《战后日本经济史》野口悠纪雄

[8].《战后日本经济史》野口悠纪雄

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