2016~2018年，太原房价从8000多元/㎡上涨到13000元/㎡，短时间的房价暴涨，带来了市民的投资热情。从目前的情况来看，2016~2017上半年买房的，基本都赚到了，房价普遍上涨80%~100%以上，部分楼盘出租回报率超过4%，房租抵月供都没有问题。

但是，从2018年5月开始，太原执行商品住宅限购政策以后，房价从最高点逐步下调，投资热也逐步消散。

但是对于“手握重金”的小伙伴来说，在全球放水的情况下，面临巨大的贬值压力，在缺少投资渠道的情况下，又该如何进行有效的资产配置，出了太原，哪里值得投资养老呢？

我推荐珠海。

下面从几个方面来介绍一下珠海这座城市。

一.珠海之于粤港澳大湾区

2021年起，中国城市竞争格局已经由“城市战争”悄然变成“都市圈和城市群”间的纵横搏弈。

中国有19个城市群，目前得到有效发展的三大巨头——京津冀、长三角、珠三角城市群。

京津冀类似“父子圈”，负责政治建设；长三角类似“兄弟圈”，负责搞经济活力；珠三角这些年发展迅速，人才、资金、科技研发力量的密度最大，市场化程度最高，也是中国主要城市群里空气质量最好的，未来是最有希望的城市群。

珠海之于珠三角，就像汾河之于太原，有先天基础，又能抓住机遇，成长迅速。

2018年，港珠澳大桥正式建成通车。一桥飞架三地，使珠海成为内地唯一与港澳陆桥相连的城市。

2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，将珠海与澳门一起列为大湾区重要极点。珠海的区位优势进一步凸显。

2020年，在《广东省国土规划》文件中，更是将珠海列为广东省的主要发展核心，比肩深圳和广州。

2021年，广东将把珠海定为“现代化国际化经济特区”，各方面对标深圳。珠海作为经济特区，本身就有特区立法权，这次直接把权利再次下放，意味着珠海将得到广东省前所未有的力度支持。

珠海也毫不掩饰自己的野心，以“二次创业”为口号，更是订立了超高目标，“2025年GDP达到6000亿、常住人口300万，2035年GDP达到2万亿、常住人口500万。”

珠海的“大时代”要来了。

二、珠海，是怎样的一座城市？

珠海面积1736平方千米，但珠海的房价并不低，珠海均价2.4万，秒杀太原任何城区，但是珠海楼盘公摊特别小，90㎡三居室，基本和太原120㎡差不多大。

跟大家简单介绍一下珠海的板块：

珠海分三个行政区，香洲区、金湾区、斗门区以及两个主要经济功能区，横琴自贸区、唐家湾高新区。

香洲区是珠海的老城区，基本上均价都在4万左右，经过多年的发展，配套比较完善，集中了大部分的商业、医疗、教育资源等，有些像太原现在的迎泽区；

横琴新区是广东省三大自贸区之一，均价5.3万左右，未来这里会是“第二个澳门”，坐拥国家顶层设计、制度红利，放眼全国也是独一无二的，住宅比较稀缺，目前房源很少；

唐家高新区，以发展高新科技产业为主，均价3万左右；其中唐家北围是深珠通道的落脚点，2035年深珠通道开通后，20分钟直达深圳前海，前海房价13万左右，能第一时间承接深圳前海的外溢；板块定位上则很像太原的高新区南中环板块；

金湾，珠海的副中心，均价2万左右，核心区域航空新城去到了2.4万左右；是珠海唯一一个能同时拥有机场、港口、铁路、城轨、高速公路等所构建的海陆空立体交通网络的区域，也是产业重地，比如生物医药、航空航天、新能源、集成电路产业，主要集中在这里，很像太原的小店综改区（几年以后的），潜力比较大，也是我比较推荐的区域；

斗门，珠海本地人居住的地方，均价也达到了1.5万左右，核心区域接近2万，承接了大量的本地居民和外地候鸟人群。类似太原的三给片区、清徐县。

这种房价跨度跟珠海的地势也有关系。

“百岛之市”，区域沟通已经依赖于桥梁，地理位置上的撕裂造成了一定的价差。但珠海这些年也意识到了这个问题，去年我去考察的时候，珠海同时在建设好几座大桥，今年已经有部分开始使用了。

另外说到珠海房价为什么这么贵，我认为还有几个方面的原因：

1.珠海的全国人民的珠海，购买力来自全国；

有份数据报告说，珠海的40%购买力来自本地，40%来自其他内地城市，20%来自香港、澳门人，承接了来自全国的购买力。

这点和三亚、厦门这些城市比较像，都是城市不大，人口不多，但房价却一飞冲天，三亚海棠区均价达到了7.8万；厦门岛内湖里均价也去到了6.5万。

珠海也是一样的道理，来珠海买房的人基本上经济水平都不错，这也间接助推了珠海的房价水涨船高。

2.珠海的人口增速迅猛，流入人口多；

近些年来，珠海的人口增幅一直是广东省第一，人口流入增幅高达7%，

近10年人均GDP增长率同样位于大湾区榜首；

最亮眼的是珠海人均GDP，约为16万人民币，是全国平均水平的两倍更多，比沙特、葡萄牙的水平更强，全国排名第四，广东省内仅次于深圳市。

而太原人均GDP是9.03万元，没有对比就没有伤害，珠海本地人经济实力非常不错，藏富于民，也代表当地人赚钱的机会也多很多。

顺手查了一下，珠海的人均财政支出为32530元，仅次于深圳，政府把公共预算支出主要花在教育、医疗、住房、交通等方面，当地人的生活幸福感很高，而且读书还是12年免费教育，这是其他城市没有的。

怪不得珠海人口增速迅猛，以后来珠海落（mai）户（fang）的人也会越来越多。

3.买房时机好；

从限购上来说，大湾区城市深圳、广州、东莞、佛山这些城市在调控高压之下，已经缴械投降，不光关上了购房门槛，在金融政策方面也做了严格的要求。

珠海目前是不限购的，先前2017年出台的政策，需要五年社保，位列全国最严，这轮放松从2019年局部区域开始，直到2020年10月才全面放开，目前外地人不需要任何门槛就可以买一套。

现在湾区有价值的城市纷纷关闭购房通道，购买力不变的情况下，只会轮动外溢到其他热门城市，珠海无疑是最好的选择。

4.城市科创能力强；

2018年的时候，珠海的高新技术企业超过2000家，平均下来，每万人拥有10.6家国家级高新技术企业；珠海每万人口发明专利拥有量78.58件；而且珠海特别愿意在科技研发上面投入，在科研方面的投入经费占GDP比重的3.15%，

这三项重要指标，在广东省的排名仅次于深圳，未来珠海在科创能力上还会有更好的表现。

珠海的六大工业支柱产业——生物医药业、家电电气业、石油化工业、电力能源、电子信息业和精密机械制造业，正在培育集成电路、生物医药、新材料、新能源、高端打印设备为重点，加快培育五个千亿级新兴产业集群。

珠海也是处于蓄力阶段，破茧成蝶，逆风翻盘，只是时间问题。

5.土拍供应少；

对珠海房价的预期，有一部分底气是来自土拍；

珠海也是这样子的，从土地供应端来看，大湾区九城在过去的2016年-2020年里，土地供应比较大的城市，广州、惠州、佛山，这些年宅地成交都有大幅度增长。

而珠海的涉宅土地供应端在减弱，已经出现了负增长，对土地财政依赖度低。太原则是相反，去年卖地602万方，在疫情的情况下仍然达到近8年的新高，按照平均容积率4.0算的话，规划建筑面积大约2400多万方。大量供地，造成了商品房库存增大，需求增量有限，去库存难度大，同品类楼盘只能靠降价获客，

与此同时，珠海这两年一直在做配建，未来几年是真正的人口导入爆发期，政策红利集中期，伴随会出现上商品房供应紧缺期，从供需层面来说，也会拉升珠海的房价涨幅。

6.珠海，中国最宜居的城市之一。

抛开这些外在的因素，回顾居住的价值，珠海真的是一座非常适合养老的城市，连续几年蝉联宜居城市榜首。

2019年珠海平均气温为24.1℃，365天里只有2天跌破10℃，每年有10个月的夏天，只需要一件外套可以过冬天。

作为太原人来说，冬天真的太稀罕南方这种暖和的天气了。

图：珠海的冬天，横琴新区管委会拍摄

从宜居养老的角度来说，珠海比三亚、北海、威海这些城市要来的更好，一方面是城市环境好，空气质量好，另一方面，珠海拥有非常多的年轻产业，也是国家重点发展产业，房子自然是可以保值升值的。

影响城市格局的有三大变量：顶层是国家意志，底层是人口流动、中层是产业变迁。三者联动就会叠加形成马太效应，而珠海此时这三者全都拥有。

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