腾讯新闻《潜望》 李思谊

“目前剔除预收款后的负债率为70.4%，距离70%有0.4%的差距，集团非常有信心在一季度能够回到绿档。”万科集团执行副总裁韩慧华在3月31日万科集团（000002.SZ）2020财年业绩会上表示。

“回绿”意味着万科步入地产商资金监测和融资管理规则的最安全区域——有息债务规模年增速可至15%。拥有相对较高融资增速，也意味着可以相更加快速发展。

被称之为“三道红线”的监管标准于2021年1月1日起实施，该标准具体包括：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。

踩中三道即为红色、两道橙、一道黄——对应的有息债务规模年增速分别为0%、5%、10%。几乎所有地产商对“红橙黄”避之而不及，依靠“高杠杆、高负债、高库存”实现高速增长的模式难以为继。

万科30日发布的2020财年年报显示，该公司剔除预收款后的资产负债率为70.4%；净负债率为18.1%；现金短债比为1.8。仅有资产负债率一项踩线。

过去5年间，万科持续将资产负债率维持在85%以内，净负债率更是以40%作为长期不能逾越的红线。尤其是2020年，净资产负债率更是从2019年的33.9%下降至18.1%，降幅接近一半。

值得注意的是，万科在2020年的少数股东权益明显增加，同比增幅51.88%至1253.34亿元。相较而言，融创中国的少数股东权益增幅68.28%、碧桂园为22.85%。

较其他地产商动辄超100%的高负债率以求高增长的杠杆式发展，万科似乎显得有些中规中距。甚至外界会有“不上进”、“劲头不足”的质疑。

“并不有意追求过低的净负债率，”万科董事长郁亮解释，有时出现下跌是为了等待市场机会，比如今年土地集中供应的问题，对于资金存在更多弹性需求。万科要伺机而动。

低净资产负债率的前提下，2020年期末现金余额1856.62亿元，相比2019年的1597.39亿元增长16.23%，创十年以来新高。

货币资金方面，万科2020年拥有货币资金1952.31亿元，货币资金在总资产中占比10.44%。2019年时占比为9.61%。

从货币资金结构看，万科2020年的银行存款、库存现金与其他货币资金分别为1909.60亿元、857.49万元、6.35亿元，受限制资金占比仅0.33%。

万科在2020财年的有息负债为2585.3 亿元，占总资产的 13.8%。其中，短期借款和一年内到期的有息负债为 829.1 亿元，占比为 32.1%；一年以上有息负债 1756.2 亿元，占比67.9%。可见，万科不存在短期偿债压力。

同时，融资成本也保持了相对低位：

运营能力增强，土储合理

如果说“高负债、高现金”是地产业的普遍现象，那么“低负债”加“高现金”特征给万科带来怎样的业绩？

数据显示，2020年，万科营业收入为4191.12亿元，相比2019年的3678.94亿元增长13.92%；归属于母公司的净利润为415.2亿元，相比上年同期增长6.8%，利润增速放缓。

受核心城市限价等影响，盈利能力与上年相比略有下降。毛利率为 22.6%，较 2019 年下降 4.6 个百分点；净利润率为14.15%，较2019年下降0.84个百分点；全面摊薄净资产收益率为18.5%，较 2019 年下降 2.2 个百分点。

万科2020年房地产销售金额为7041.5亿元，这在第三方机构克尔瑞2020年中国房地产企业销售榜中排名第三，前两名为碧桂园与中国恒大。销售均价为1.51万元/平方米，与上年基本持平。克而瑞数据显示，万科2020年的权益销售金额为4557亿元。

同时，万科销售金额同比11.6%的增速，超过全国商品房销售金额同比增速8.7%，与31家地产商2020年目标销售增速中枢12%基本持平。

对应存货，万科2020年的存货为1万亿元，较2019年底增长11.7%。存货占总资产比重53.61%，相比2019年的51.85%增长1.76个百分点。合同销售额/存货比提高，公司运营能力进一步增强。

土储方面，2020年万科的年本集团获取新项目 168个，总规划建筑面积 3366.5万平方米，权益规划建筑面积 2058.8 万平方米，权益地价总额约 1381.5 亿元。

其中，在建及规划建设项目面积（剔除已售未结）约1.08亿平方米，权益建筑面积约 6380.8 万平方米，可保障未来2-3年销售。

以区域划分，北方区域与上海区域在各区域权益拿地面积依次占比33%与19%；但上海区域与南方区域在各区域权益拿地金额占比依次为35%与24%。这些项目聚焦重点城市群。其中，上海地区与西北区域具有更高利润率。

回归实业本质，赚加工与服务的钱

从各项财务指标看，似乎很难将万科与“亮眼”、“高增长”等字眼画上等号，甚至相比其他大多数已公布业绩地产公司显得有些“寒碜”。

事实上，万科也似乎乐于或自甘这种“平庸”。郁亮在业绩会上表示，房地产已经进入管理红利时代，随着房屋回归居住属性，房地产也应该回归实业属性。

“行业回归实业属性，意味着房地产开发业务转向开发经营并重。企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。”郁亮说。

万科的这种判断是基于“房住不炒”的指导核心。围绕“房住不炒”，不仅是“三道红线”，还有房地产贷款集中度管理与双集中供地政策，调控的决心可见一斑。

房地产正式从土地红利与金融红利时代，进入管理红利时代——面临更加全面与激烈的竞争，地产商需“从规模数量的竞争转化为为客户创造价值的竞争”。

“不能再像以前，囤积原材料，赚土地的钱；也不能再靠加杠杆，赚杠杆的钱；”郁亮说，未来的出路在于脚踏实地通过劳动挣加工制造与服务的钱，赚的是“长钱”、“慢钱”和“老实钱”。

在这一过程中，万科已建立的市场包括：与客户同步发展、与城市同步发展、开发与经营业务并重等策略，而万科多年前就开始布局。

以客户需求为例，案例之一是长租公寓。万科在10多年前就开始尝试长租公寓，是中国最早进入租赁住房市场的企业，万科早在2007年就在广佛交界处建立了国内第一个集中式租赁住宅——万汇楼。目前，万科的集中式公寓规模全国第一。

“租售并举”政策背景下，租赁市场前景广阔。用数据说话，万科2020年在9个重点城市开业房间数3.3万间，截至目前在33个城市累计开业14.24万间，实现全年营业收入25.4亿元，同比增长72.33%，开业项目整体出租率大于95%。