一、美国楼市烈火烹油

2020年美国国内生产总值（GDP）在2020年萎缩了3.5%，创下近74年以来的最大跌幅，都没能阻止美国楼市进入自2007年次级房贷危机之后最强劲的牛市。

美国房地产经纪人协会（NAR）的最近数据显示，今年1月，美国在售房屋价格中位数为303900美元，同比上涨14.1%，录得自2006年2月以来的最高年度涨幅。

Redfin的一项报告显示，在截至3月21日的四周中，美国房屋销售价格中位数为331590美元，创下历史新高，同比增长16％。此外，房屋总体上售价继续高于要价，买卖价比达到100.2％的历史新高。

经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，2020年美国楼市共售出564万套房屋，较2019年增长5.6％，是大萧条时期以来的最高水平，销售额同比增长22.2％；同时在售住宅存量则跌至104万套，同比下降25.7%，为有统计以来之最。房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。

标普/凯斯席勒全美房价指数显示，美国20个都会区房价全面快速上涨，比较显著的区域包括西雅图、凤凰城和圣地亚哥。凤凰城房价涨幅最高，且并非在最近一段时间才提速，而是最近几年一直呈现暴涨趋势。2012年至今年，该城房价翻了约三倍。

二、无风不起浪

人口因素，作为全球第一大移民目的国，美国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。美国人口年龄中位数为38.5岁，是大国中人口结构最年轻的国家。

货币量因素，2020年美国M2却同比增长了25.8%，同时抵押贷款利率2020年只有2.7%。

疫情因素。美国建筑业受到冲击，新建住房开工不足、竣工延迟，供应不足。

2020年第四季度的房屋自有率为65.8%，离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距，反映出房产主要是被有房的中高收入群体买走。Redfin报告显示，2021年1月美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%，并且已是连续第八个月同比增长在80%以上。

三、未来可期

美联储主席鲍威尔和美国财政部长耶伦近期出席国会联合听证会，向两院议员信誓旦旦表示美国经济短期内没有通胀抬头风险，而此前颇受市场瞩目并引起焦虑的国债收益率上行问题，也只是经济加速复苏状况的显现而已。

美联储实施零利率和无限量量化宽松，低企的住房按揭贷款利率，是推动房地产投资进一步趋于火热的关键因素所在。

作为宽松购债措施之一，美联储在公开市场上收购了大量抵押贷款支持资产(MBS)，给楼市输注了更多流动性供给。目前，美联储持有流通MBS总额超过三分之一。

由于房价的涨幅并不计入CPI，美联储面对空前火爆的楼市采取了听之任之的态度。

“千禧一代”占有美国购房人口的最大份额，为38％。“千禧一代”有望在2021年继续推动房地产市场的繁荣，“千禧一代”购房者在今年的参与度将进一步提高。

四、美国民众感到挫败

许多低收入的美国人继续遭受财务困扰，而许多高收入者却从不断飙升的房价和良好的股票投资组合中受益。

美国住房不平等的情况正越来越严重，这是美国政府亟须解决的难题。

建议美国政府多研究学习，秉承以人为本，坚持“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”。