为什么做不了抵押贷款置换？

最近接待到个客户，夫妻双方征信逾期无查询，负债也不高，想做房屋抵押置换贷款，原银行房贷77万剩余46万，现需求贷款额度为80万（除去原贷款金额46万还能有30多万流动资金），房屋现价值在130-140万左右，按道理说客户这种资质很容易做的，但是在很多银行咨询后都说做不下来，为什么？

先从个人征信上分析：

在银行申请贷款不下款的一般原因是：有当前逾期或逾期多、负债率高（70%以上）、大数据不好（不上征信的网贷多）、征信查询次数多。只要这几点没问题的话，银行放款的几率是很大的，也有其他的如有诉讼、担保、限高令等，这是很少见的。这客户全部符合，那么原因肯定就在抵押物上了。

抵押物情况分析：

抵押物在重庆渝北区某小区，建成于2006年，电梯房，土地性质为住宅（划拨），为经济适用房（已满五年），这时就能看到问题了，抵押物不符合银行的贷款产品条件。

虽然抵押物在主城区，但是土地性质为划拨地，划拨地就是国家对某些涉及国防、公益等用地单位的土地，需要缴纳土地出让金才能转换为出让地