几十年前，“超人”李嘉诚有个著名的言论：“买房最重要的要素：地段、地段、还是地段。”几十年过去了，“地段论”依然还在，但已经不足以解释房产中的许多问题。笔者经过观察和总结，现在买房要重点关注四个方面的要素：地段、金融属性、功能的迭代和附加权益。

一、地段

在郑州，二七广场是过去整个城市的中心，现在也是商业中心之一，人流量巨大。但你敢相信吗，二七广场一些小区的价格只有1万出头？所以，不少人觉得“地段论”已经过时了。但也有人认为，二七广场附近都是一些老房子，所以卖不上价。但不可否认的是，地段并不是决定房价的最重要的因素了。

但就此说“地段论”已经过时了，也还有些不恰当。地段依然是影响房价的重要因素之一。三环内的老房子，价格多在1万左右，而南龙湖、荥阳东等郊区，价格还在八九千左右，市中心的房子，还是比郊区的房子，价格更高，也更抗跌一些。而靠近商业中心、有地铁，也还是更保值一些。

二、金融属性

很多时候，房子并不只是房子，是家庭中占最大比重的资产。房子除了居住的消费属性外，还有金融属性，也就是可以更容易的换成钱。当你买房子的时候，你只付了首付，其他资金由银行贷款付给了开发商。银行为什么愿意贷给你钱啊？就是因为银行认为房子是一种保值而可靠的资产。如果银行不能给你贷款，你房子还值现在这个价格吗？像房龄超过30年的老房子，像一些安置房、小产权房，银行都不给贷款，所以就卖不上价格。更好的理解房子的金融属性，能按揭，可抵押，才能更好的理解房价上涨的逻辑。

三、功能的迭代

虽然房子是一种不动产，可以矗立几十年甚至上百年而不倒，依然可以居住。但最近二三十年以来，随着建筑科技的进步和人们需求的不断变化，现在新建的楼盘比之前的楼盘，有了很大的进步和升级。有没有暖气，有没有电梯，有没有地下停车位，有没有人车分流，户型是不是南北通透，有没有入户大堂，有没有新风系统，有没有立体而有层次的绿化景观，都是衡量小区功能的标准。而这些功能在不断地进行迭代更新，新一代的小区设计，往往比老一代小区，价格就更高一些。而未来的小区又会有哪些新的功能设计呢？

四、附加权益

如果有附加的权益，则小区的价格更为坚挺。最为熟知的附加权益，就是位于名校附近的学区房了。买了这个小区的房子，就可以上某某名校，则这个小区的价格往往就比较高。而一个学校，往往要经过十几年，才能打造出一支稳定的师资队伍，积累足够的口碑，成为名校。有些名校集团的分校等，可能会更快一点，但依然需要时间的酝酿。

另一项附加权益，就是小区的物业服务。好的物业服务，往往可以让小区的价格更为坚挺。好的小区服务，跟物业费会有关系，但很多时候，比较高的物业费，也买不来良好的物业服务。这是一项复杂的系统。举个例子，许多老人不愿体检，但又会爱占点小便宜，如果小区可以定期给老人进行免费的体检，老人们大多会愿意；对一些有慢性病的老人，更为经常的关注，每个星期测一下血压血糖等；或者老人单独住的，物业可以经常去看望一下，可以替业主省多少心。大多物业的服务还是流于表面，有个肯为业主着想的好物业，也是一项难得的附加权益。

结语：以上四个要素该如何平衡，还要看自己的核心需求。