哪里涨的多，那得看时间跨度。

（一）

深圳原来分为特区和郊区。

1980年的特区，有三个，分别是罗湖、福田、南山；郊区两个：宝安、龙岗。

而特区建设，又有时间跨度；10年一个周期，建设一个特区。

二十世纪八十年代，罗湖区模仿香港，10年建设罗湖，成为特区代表（1997年划出盐田区，盐田不出众，被淹没）；

九十年代，建设重心转移，10年建设福田，福田成为中心区域；

千禧年之际，到2010年，重心再转移，建设南山，南山成为湾区核心。

你看，深圳的特区建设，是分时间跨度的，10年一个建设周期，建成一个区。

2010~2020年，这10年的建设，以宝安区为建设中心，为何这么说？你得站在更高的层次看。

深圳特区扩散到全区，是哪一年？是2010年，从2010年开始，整个深圳没有特区和郊区之分。

原来特区是四个：盐田、罗湖、福田、南山；2010年之后，扩散到全区，从此，龙岗区和宝安区也开始特区建设，两区分别开始争夺建设焦点。

现在看，原来的宝安跟龙岗之争，市政府偏向宝安，国际会展中心，科学城，北站商务中心，地铁多条；而龙岗，就没有那么多利好了，单纯就一条地铁，还没有特色的口号、噱头。

你要说，说着深圳整个区，怎么单扯龙岗和宝安这两个了？因为题目所说的，原本就是宝安和龙岗。

2017年，宝安区划出龙华区；2017年，龙岗区划出坪山区；2018年宝安区再划出光明区。

你看，光明区、宝安区、龙华区，这三个区，在2020年之际，房价飙升到与原的特区（罗湖、福田）无异，说明宝安区，这个建设周期已经完成。

大家看到的是房价，实际反应的是，特区的建设周期。深圳是没有中心的，每个区都有产业链，多点齐发，多中心并进，每个区的经济产业，都可以推高房价。

题主说，龙岗坪山默默无闻，那就错了，接下来的十年，2020~2030年，迎来龙岗区的建设周期。

2021年3月3日，深圳市政府召开新闻发布会，把坪山建设成坪山高新区—深圳国家高新区核心园区。

2021年3月25日，龙岗区政府举行旧改推介会“4+1”个平方公里级城市更新。

十四五的开局之年，东部先放了这两个响炮。

我们看到是报道，实际上，政府的行动，早在报道之前。

比如说，坪山高新区，“创新药、智能车、中国芯”，都是谋划未来的产业。

在新闻发布会之前，已经行动。深圳所有的医药公司，都搬迁到坪山，现在已经完成了项目落地，医药废水管网改造；坪山原有的比亚迪，原来电池发家，涉及汽车，在逐渐代工，替代富士康，从生产口罩出口，到代工大疆机械拼接，无一不涉猎；中芯国际，12mm的芯片，项目落地深圳，建址坪山......还有坪山的进出口加工区。到2022年，14号线通车，坪山房价迎来一波涨幅；2023年，16号线通车，龙岗、坪山的房价将迎来又一波涨幅。

宝安、光明的房价涨，不都是通地铁之后，才涨起来的吗？龙岗的平湖、坂田，在通6号线、10号之后，也涨的盆满钵盈。

半小时通勤圈，一小时都市圈，政府也在布局。比如说，龙华区，2018年，龙澜大道通车；2020年，4号线延长线通车；2020年6号线通车；在通车之后，龙华和光明的房价迎来了涨幅。

坪山的行政效率慢了半拍，2020年，南坪三期通车；坪盐通道，要2023年通车；坪山大道，2023或者是2024年才能建好，届时，坪山将有两条地铁，三条主干道，联通盐田、福田、龙岗。坪山的医药，疫苗，通过进出口加工区，将可以直接走坪盐通道，在盐田港出口。到时候，坪山的产业链发展成熟，房价将跟着发展。龙岗的双核一区，也是如此。

条条大路通罗马，而有人就生在罗马，罗湖、福田、南山，是已经建好的罗马，而宝安、龙华、光明，是在建的罗马，龙岗、坪山，是下一批来深的人，需要建的罗马。房价低的坪山，53万多平的产业链生产基地，依托大亚湾低房价，吸引人才，发挥区域优势，发展产业，而地铁通勤，又改变格局，拉高房价，到2030年的时候，深圳完成特区建设，区域之间的房价将拉平，没有厚此薄彼，也不存在哪个区成为“睡城”。

（二）

2010~2020，这十年，宝安、龙华、光明发展了，原来的福田、南山，也在同步布局，依旧发展。南山分出前海自贸区；福田加剧CBD建设，城中村改造，河套深港合作科技合作区规划。在2021~2030年之间，已经建好的经济特区，房价维持稳定，要涨的还是会缓涨，就像光明、宝安房价那么高，是因为对比之前不高，如果跟福田、南山、罗湖比，也没差多少。接下来的十年，宝安区、龙华区、光明区，将继续大力发展；光明科学城，九龙山科技城，沙井海岸城，国际空港新城.....都是发力点；而成熟的老城区，罗湖、福田、南山也是，清水河旧改汽车城，香蜜湖金融街，前海科创孵化基地。

实际上，深圳市政府，是不希望房价涨的。于是，房产政策未来会一直紧锁。

2021~2030年，这十年，深圳将迎来大规模城市更新，各个片区都会加剧城中村旧改。

为何？在2020年12月30日，深圳市政府发布《深圳经济特区城市更新条例》。原来的“政府引导”变成了“政府统筹”，开发商被动的征地拆迁，变成了政府的事，政府主导，开发商市场运作。原来的“程序严控”变“优化简化”，流程周期缩短，以前十年八年办不完的事，现在三五年可以搞定。大规模的城市更新，将缓解深圳的供需关系，改善居住环境。

而深圳的房地产政策，逐渐演变成，人才来了，机会均等；投机取巧来了，不欢迎。

限购，限制富裕阶层进入房地产，但也有可以匹配的房子；

限售，限制有造富能力的人才，投机取巧，不务正业，也限制炒房团短期炒作卖出；

出台二手房指导价，防控房贷金融风险；

加速城中村改造（上文分析），增加房源，增加供应，改善环境；

严格审核房款来源，首付必须来自父母，收入流水必须能还得起月供；鼓励高端人才来深建设，什么阶层住什么房；

深户三年社保，限制外地人、外来资本借名来深炒房；

商品房10年内有交易，不算入学积分；购买商品房的学位积分，跟租赁的差距只有10分，防止学位房炒作，鼓励租房。

深圳的政府，制定的房策，是鼓励租赁，鼓励来深创造，鼓励后来的人在这里，宜居宜业，机会均等。

一个强大而封闭的内循环，加速深圳的国际化脚步。

深圳，将是国际的深圳。

（三）

深圳建设，并不是单一中心。

很多城市的建设，都是一个中心，向外扩散，一环二环三环。比如，北京有一二三四五环，成都也是有一环二环三环。而深圳，是每个区都是中心，每个区拎出来，都有自己的经济产业链。

前海是自贸区，国务院下属管理，不归深圳管，它的经费由国务院拨款，行政效率要一级一级往上申报，再由上往下批。前海为国资委的军队，不能弱。

南山、宝安，是湾区枢纽。2020年，深圳定义为“双区”，先行示范区、大亚湾核心区。双区建设，每个区都有自己的使命，每天的电台广播89.8都在播报。

先行示范，总不能是示范炒房，也不能是示范城中村多，是要示范给国际看的，城中村影响城市容貌，房价高抑制人才的幸福感。政府着力解决这些问题，于是，城市更新，管网改造，河流整治，公园建设....有山有水，有房有人，城市发展有后劲。

大亚湾核心，不能是只辐射在珠江口岸，也不会是只有两个区的辐射，必然是整个深圳都是核心。于是，多点中心出来了，龙岗中心、龙华中心、福田中心、宝安中心，坪山中心、湾区枢纽，还有盐田，也在规划建设。东部看似没有声音，那是因为西部声音太大，听不见，实际一直有动作，该干什么的，政府一直在做。

大鹏定位为旅游城市，意味着，旅游是这里的经济产业链，是这个区的发展核心，如果大鹏都住满了人，旅游的客人来了，怎么腾出居住地方？

坪山定位为医药、芯片、汽车新能源，意味着，坪山是发展未来的，短期内不能见效很正常。

不像南山，是软件it为主，立竿见影，来钱极快。坪山的医药，几手准备，一是医药公司迁址坪山，一是国际医疗机构，另一是医学院建设，直接布局整个医用产业，而医药，又是时间跨度长的产业，短期看不出成果，需要时间积累；芯片和汽车新能源，也是多种方式谋划，中芯国际产业园，比亚迪，大工业中心，坑梓产业基地。

宝安，空港新城，国际会展中心，沙井海岸城，而且在空港新城填海造地，意味着，将提供更广阔的土地供应，出口，以及加强国际联系。

龙岗的布吉，离罗湖近，离福田近，离龙华也近，布吉去南山，跟松岗、沙井去南山，差不多，松岗沙井房价高，布吉不高，为何？因为布吉，远离龙岗中心，又不属于其他区管，姥姥不疼舅舅不爱，还没有优质产业链，一大片农民房，教育资源也贫乏，公园规划也缺乏，医疗也普通，投资客看不起这里，反而这里成了真正刚需客上车的首选。在接下来的十年，布吉将迎来巨变。十四五规划，直接把布吉写成“布吉新城”，就像之前建设空港新城，建设了五六年，沙井房价才涨起来。“布吉新城”，在迎来大拆大建之际，也将焕发新的活力。

龙华，号称宇宙中心，以北站为中心，30km画圆，到哪个区的距离，都是一样。

市政府要投资发展各个区，首选龙华，龙华成功了，辐射四周，还是深圳区域。龙岗、坪山发展了，辐射的是东莞、惠州。按照经济规划性价比，首先规划发展龙华。宝安接壤东莞，坪山接壤惠州，东莞是工业强区，惠州政府是靠卖地赚钱。宝安区的发展排在第二阶位，坪山区的发展第三阶位，坪山需要时间

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