今天有个朋友问我：地铁对于买房是必需有的吗？

我说：

“很多人买房，受一些固有认知的影响，神话且绝对了地铁的意义，其实对于不同量级的城市，以及发展成熟度不同的板块，地铁的优先级都是不同的。

在有些城市的某些区域买房，地铁很重要，优先级排第一；而在有些城市的某些区域，地铁就属于锦上添花，优先级可以放在后面。

比如像科学城、万博这种即将要发展成就业中心的板块，即使是离地铁远的楼盘，也照样涨。因此在广州的这一轮牛市中，我们看到，科学城的万科东荟城、时代春树里、中海誉城，万博的雅居乐花园、自在城市花园等，涨幅都是不错的。”

那地铁，对于什么样的板块选筹，是必需的呢？

答：近郊且自身发展偏弱的板块，比如新塘。

近日，在广州发改委正式对外公布的《广州市2021年重点建设项目计划》中，28号线赫然在目，原本以为是远期规划的28号线，没想到今年就要启动了。

所以，今天，我们就来说说，28号线，对于新塘楼市意味着什么？

01 起底28号线

28号线是一条比较特殊的线路，分析这条线路，我们不能仅从广州单个城市的视角，而应将视野扩大到整个湾区。

因为从规划上看，28号线横跨广州、佛山和东莞等湾区三大经济核心，号称湾区首条“横贯铁路”，规划总长度107公里，总投资953亿元。

综合当前的规划信息，28号线将途径佛山的东平CBD，广州的白鹅潭CBD、琶洲电子商务区、第二中央商务区、新塘东部商务区，以及东莞的松山湖高新区、万江商务区等，上述区域都将是湾区未来最具活力和发展的区域。

该线路将采用8节编组，最高行车速度与18和22号线一致，达160公里/小时。

从途径区域来看，这条线路可以说是大湾区的钻石线路：

佛山东平CBD：又名佛山新城，是佛山市政府斥巨资打造的一个商务及产业新城，主要发展先进装备制造、汽车、新一代信息技术、生物医药与健康四个万亿级产业集群。

从地铁路网来看，佛山新城运营中有广佛线，建设中有广佛环线、佛山地铁3号线，规划中有广州地铁28号线、高明机场城市轨道专线、观光轨道、佛山地铁6号线、佛山地铁14号线、广佛江珠城际等，可谓佛山轨道交通最密集的片区之一。其规格和潜力，在佛山是不可小觑的一股新城力量。

广州白鹅潭CBD：白鹅潭坐落于广州老四区之一的荔湾，底子还是有的，规划定位也不低，致力于打造成为粤港澳产业金融集聚区、数字经济产业中心、高端医疗健康中心、文化创意时尚中心，对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务区，力求打造成广州中心城区西翼CBD，整个区域内规划了13条轨道交通线路。

虽然定位很高，但是发展慢也饱受诟病，其实这并不就代表白鹅潭没有前途，发展慢的主要原因在于，荔湾是老城区，更新改造难度较大，发展速度自然无法跟科学城、知识城等近郊、远郊新城相比。

琶洲电子商务区和第二中央商务区：处于未来广州绝对中心区域--黄金三角区范围内，其牛逼程度自不必多说。

松山湖高新区：东莞的标杆区域，虽然是东莞的远郊新城，但因靠近深圳、产业根基雄厚，其重要性及锋芒甚至盖过东莞主城区，这从房价上也能看出一二。

东莞万江商务区：原来是万江镇，后被划入东莞的主城区，最近发展势头也比较猛。

所以，28号线途径的东莞和佛山区域，均是两座城市砸重金重点打造的区域。

另外，从广州段来看，这条地铁线路与13号线类似，依然横穿广州的核心区，而且速度更快，达到160km/h，也就是说，从时间上看，待28号线开通后，新塘和广州核心的距离将进一步拉近。

02 对新塘的意义

28号线之所以会这么快的提上建设日程，其实跟“粤港澳大湾区规划纲要”的颁布是有关联的。

“粤港澳大湾区规划纲要”的颁布，标志着国家层面已经对大湾区的发展，有了清晰的思路和构想，可以落地了。

而对于这种新城或新区的建设，我们一贯的思路是，基建先行。

在之前的一个关于粤港澳大湾区的峰会上，就有专家提出：粤港澳大湾区的建设，当务之急的是加强“人流、物流、资金流”的畅通。

另外，多项研究也表明：大湾区发展中最重要的四条是拥有吞吐量排名靠前的多个港口资源、拥有足以支持发展的配套金融中心、拥有便捷的交通及其它配套公共设施、拥有一大批优质企业和制造业中心。

所以，要打造湾区，交通上的便捷和联通是首当其冲要干的事儿（同时也表明了南沙的重要性，因为南沙有湾区重要的港口资源，这也是广州砸重金打造南沙的原因之一）。

这才有了28号线出现在，今年的广州重点建设项目计划中，那这到底能给新塘楼市带来什么意义呢？有3点：

1.湾区内的重要城市，尤其广州，将迎来黄金发展的十年，所以其楼市前景不用担心。

国家之所以要建设粤港澳大湾区，除了这里得天独厚的地理位置，以及经济基础以外，还有个目的就是，站在更宏大的视角进行产业规划和资源配置，最终指向“国际科技创新中心”这个定位。

“科创”的重要性是不言而喻的，它是未来大国，主要是中美两国之间角逐的主战场，谁拿下了这一块，谁便掌握了主动权。

所以，我们才看到，美国丧心病狂像疯狗一样，在这个领域咬我们，想把我们咬死。

因此，粤港澳大湾区的建设，除了有经济发展上的考量外，国家层面的战略意义，更为重大。所以，可以预见，未来十年，国家对于湾区建设的投入都会是不遗余力的。

2.28号线的建设，让新塘的角色，不仅是广州的东部交通枢纽，而变成整个湾区中比较重要的一个交通枢纽，从28号线就可看出，政府对于新塘TOD的打造，并不只是基于广州这一个城市视角，而是着眼于整个大湾区来打造的。

3.交通路网的建设，大湾区1小时生活圈的打造，会让新塘不光只承接广州的刚需人口，还有可能辐射到佛山和东莞。

像世界三大湾区的纽约湾区，由于纽约与其周边城市间的便捷交通，就使得不少在曼哈顿工作的人，选择不居住在曼哈顿，而是沿着轨道交通定居在临近的城市，如新泽西州、长岛等地。

所以，随着轨道交通技术的越发发达和完善，跨城生活和工作，将会越来越普遍，也就是说，新塘房价洼地属性所承接的刚需，将不紧限于广州，还包括佛山和东莞，毕竟相比于佛山和东莞，广州作为省会城市，不论是教育、医疗等的资源都是具有绝对优势的。

当然，这是后话。

03 尾声

所以，知道我为什么之前的文章中，对于增城，目前只推荐新塘，且只推荐13号线地铁沿线的楼盘了吧。

一句话总结就是：新塘相对低廉的单价，以及便捷的通勤交通，让其承接在广州（或许以后还有佛山、东莞）的核心区域工作的刚需，成为了可能，而且28号线只是个开始，有新塘TOD这个IP在，后续还会有更多的利好，更多的故事。

下一篇，我们将开始对新塘13号线每个地铁站附近的楼盘，进行分析，为及时接收最新分析文章，欢迎关注同名公号@楼市大小姐！