瑞安新天地时尚（项目图）

本报记者 李贝贝 上海报道

瑞安房地产有限公司（00272.HK，以下简称“瑞房”）发布的业绩报告显示，尽管受新冠肺炎疫情影响，但2020年公司仍录得合约物业销售额211.84亿元（人民币，下同），同比上升69%。瑞房主席罗康瑞在业绩会上强调，公司将坚持稳健、长远的投资方式，以轻资产策略为重心，并保持健康的资产负债状况。罗康瑞表示看好上海发展前景，其表示：“相信上海会维持领先地位，公司新的投资亦集中在上海。”而瑞房今年约有56.2万平方米面积的住宅符合预售条件，其中约有61%来源于上海的项目。

住宅物业销售额同比增长69%

3月23日下午，瑞房公布截至2020年12月31日止年度经审核之全年业绩。在同日举办的业绩发布会上，瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖表示，2020年住宅销售成绩超乎预期，年度合约销售额也超额完成。

年报显示，报告期内，公司合约物业销售额211.84亿元，同比上升69%；收入45.97亿元，同比（2019年为103.92亿元）下降56%。下跌主要由于年内仅落成及向买家交付一项新住宅项目（即“佛山怡廷”），时间因素导致物业销售较低所致。

年报强调，集团上下半年的业绩表现迥异：上半年，受新冠病毒疫情影响，集团录得亏损约人民币16.22亿元，主要由于投资物业及其他物业资产的公平值下降以及住宅项目施工延误导致延迟交付。而下半年集团全部业务均出现可观复苏，录得股东应占溢利人民币8.82亿元。集团全年录得股东应占亏损净额人民币7.4亿元，2019年则录得股东应占溢利人民币19.32亿元。

住宅物业方面，2020年合约物业销售额达人民币212亿元，按年上升69%，较2019年的125.01亿元增加69%。主要受惠于武汉天地云廷二期、上海太平桥翠湖五集（第118号地块）、蟠龙天地以及上海瑞虹新城天悦郡庭（第1号地块）较佳的销售表现。

下半年度，瑞房的零售资产组合整体客流和营业额已完全恢复至疫情前水平，部份物业更录得较2019年更好的成绩：零售物业的整体销售额从2020年第三季度起显著复苏，2020年12月的总销售额更达到2019年水平的110%；租金及相关收入总额为人民币25.28亿元，较2019年下跌2%，主要由于上半年向零售租户提供租金优惠及其他纾缓措施以及新冠病毒疫情对运营造成的负面影响。

值得注意的是，瑞房在上海持有及管理作零售及办公楼用途的总建筑面积达172万平方米，且总建筑面积52%已竣工作收租之用。截至2020年12月31日，上海商业物业组合的资产价值总额约为770亿元，集团应占资产价值总额约为450亿元，占物业组合的58%实质权益。

2020年，瑞安房地产的综合租金及相关收入为20.84亿元，同比下跌7%，上海物业的租金及相关收入则为14.91亿元，占总额的72% 。

财务方面，公司2020年的毛利为23.5亿元，同比下降56%；毛利率51%，与去年持平；年度亏损2.33亿元，同比下降109%；股东应占亏损7.4亿元，同比下降138%。截至报告期末，公司净资产负债率为45%，同比下降7个百分点；现金及银行存款157.96亿元，同比上升33%；债务平均成本4.8%，同比上升0.6个百分点。

2020年，公司的财务基础较为稳健：集团净资产负债率保持在45%的健康水平，较2019年12月31日的52%下降7个百分点。现金及银行存款则上升33%至人民币157.96亿元。瑞房方面强调，“对于新投资我们继续采取审慎方针”。

“相信上海会维持领先地位”

业绩会上，在对于内地近期加强房地产调控措施的问题，罗康瑞肯定地表示：“我们是支持政府调控的。从香港可以看到，楼价（房价）过高至一个完全不能负担的水平，对整个社会是没有好处。我们支持政府的调控措施，我们仍然会寻找投资机会。最主要的是市场转变很多，我们最重要的是找到合适的投资机会。”

罗康瑞坦言，相信2021年将是较好的一年，但未来的道路不会一帆风顺。尽管中国经济已经恢复稳健增长，但在可见的未来，充满挑战的’新常态’正来临。“有鉴于此，我们将坚持稳健、长远的投资方式，以轻资产策略为重心，并保持健康的资产负债状况。”

对此，瑞房董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏介绍说，公司在2020年上半年有较大的物业价值重估减值，总体涉及金额约22亿，“相信物业价值重估亏损及整体净亏损主要局限于去年，纯粹因为疫情影响，今年不会有这样的情况”。

谈及是否在长三角之外的地点增加投资，罗康瑞则表示瑞房看好上海发展前景，“相信上海会维持领先地位，公司新的投资亦集中在上海”。同时，公司也看好大湾区，目前投资重点还在做进一步研究。此外，武汉也“有一些投资机会在安排”“最终会看哪里的投资最能配合公司的长处。”

值得一提的是，尽管瑞房执行董事罗宝瑜直言“今年写字楼市场短期内会有一定下行压力”，但“长远仍看好上海的写字楼市场”。

王颖亦强调了上海这座城市之于瑞安的重要意义。其称，以上海为例，未来中国的住宅市场应该还是会在高位持续运行一段时间，尤其对于改善型住房的需求也会持续增加。“这也就是为什么公司项目都卖得非常好。这个不仅仅是瑞虹新城一个项目的表现，基本上其他项目，如翠湖天地、蟠龙天地及武汉天地等项目上，都取得了非常好的业绩。”对于2021年的销售目标，王颖称：“下一年整体销售目标要达到240亿元，也就是在今年的目标上还是要继续往上提升。”

另据王颖透露，2021年集团约有56.2万平方米面积的住宅可以符合预售条件，当中约有61%来源于上海的项目（包括联营公司的项目）。基于目前售价的预估，总体集团住宅项目有642亿元的销售资源，涉及面积约104万平方米，有487亿元是位于上海的住宅项目，其中瑞安的权益部分是409亿元，为集团未来住宅的销售提供了强劲的保证。