燕郊与北京之间，隔着一座桥。这座桥只有500米长。

2021年年初，燕郊通勤人员进京新政实施的这一天，张宇花了整整4个小时才到达公司。光走完这座500米的桥，就耗费了2个小时。

一场疫情，让更多人感慨：“这么多环京的城市，燕郊离国贸再近，固安离大兴机场再近，它们终究不是北京。”

失望之中，3月初，张宇离开了燕郊。走之前，他170万元贱卖了房子。当初买下这套房子时，价格是400万元。张宇社交平台“血本无归”文字下，配着“我没有快乐了”的悲怆音乐。

自2017年3月17日限购起至今的4年，是让环京买房人焦灼的4年：楼市从魔幻走到现实，有人进场、有人离开、有人被套。

按照公开数据，环京楼市房价从2017年的高点大幅回落。在这一过程中，房价走势产生了分化，有些地段房价波动较小，但很多区域房价近四年时间平均跌幅高达40%，有的跌幅甚至高达71%，按照三成首付来算，很多人的首付已经跌没了，成为了负资产。

所谓环京，指的是离北京70公里以内的距离，大致包括燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等地。

今年3月18日，尽管燕郊因落户门槛的放松，迎来一大波落户人群，燕郊楼市也再起波澜，但对限购已满4年的环京楼市来说，其上空盘桓着的，仍是挥之不去的乌云：房产中介追讨佣金，环京房企艰难度日，刚需客谨慎观望，高位接盘者违约和资不抵债。

即便如此，仍有一些人在焦灼中，等待希望。

01 在焦灼中前行

房价腰斩多年后，环京楼市不复当年繁华。

2020年11月，全国商品房均价过万。如果查看房价过万的县级市百强排行榜，拉到最底部，才能在名单上看到香河、涿州等环京城市。

安居客数据显示，今年3月份，涿州城区新房均价为1.06万元每平方米，同比上月持平，同比去年下降6.62%；香河新房均价为1.24万元每平方米，同比上月下降1.55%。

在房价仍在波动的环京楼市里，各路人马在焦灼中前行。

一名环京经纪人告诉市界，在疫情还没完全过去的时候，很多人都不方便过来看房。他们一个月成交一两套算好的，有的好几个月不开工。

房产经纪人被开发商拖欠佣金的现象也仍存在。3月初，一名网友在河北新闻网上发布名为《河北廊坊固安县学府清华售楼处拖欠经纪人佣金》的帖子。学府清华这个楼盘的开发商，是一家叫做中鼎房地产开发有限公司的中小房企。

在帖子中，这名网友写道：“卖完房，客户手续都办完。开发商各种理由不给结（经纪人）款，各种踢皮球，拖欠已半年之久，共计金额400万元以上。”

自从4年前限购政策实行后，固安楼市就变得不温不火。拖欠房产经纪人佣金，是当地中小房企为了度日，使出的浑身解数。河北新闻网上，投诉中鼎房地产的帖子不在少数，如迟迟未办理房产证、违规收取购房差价等等。

另一边，有环京桥头堡之称的燕郊（属于三河市），也陷入了纷扰之中。2月18日，在三河市住房和城乡建设局网站上，一名网友发帖称，“燕郊天洋城4代现房不能交房，开发商不知去向。”这个不知去向的开发商，是天洋房地产（三河）有限公司。

三河市燕郊经济开发区

针对网友的投诉，三河市住建局回复称，因与融资单位中国华融资产管理有限公司北京市分公司发生经济纠纷，该公司财务账户、公章和收据都被融资公司掌握，天洋4代当前的销售、签合同、收房等工作都无法开展。

天洋城的一名业主告诉市界，“天洋城这个楼盘的开发商资金链出现问题，面临破产，并且纠纷非常多。目前没有好办法。”

房企穷困的多米诺骨牌效应，也传导到了购房者身上。

半年前，张倩从固安一名房产销售那里得知，在某知名房企的牵头下，固安六中与天津南开中学签了一个协议。

该协议大概意思是：有天津户口的北京人，如果买了该学校周边的楼盘，他们的孩子就能在固安六中上学，到时候会享受到与天津高考同等的分数待遇。

听到这个消息后，张倩高兴坏了。她觉得这简直是为她家量身定制的。然而，疫情反反复复，固安更在1月初封城，张倩的买房计划就这样搁置下来。

如今，疫情好转，张倩便将买房计划提上日程。但没想到的是，3月中下旬，张倩从房产经纪人那里得到一个坏消息：引进这个政策的知名房企，因为资金困难，在今年卖掉了固安的不少地块。

固安六中周边的楼盘，几乎都是该知名房企以及其控股公司开发建成。

“资金链破裂房企的楼盘，实在是不敢买，怕成烂尾楼。”张倩说。

而那些在环京房价高位时接盘的购房者，此时的心境，可以用“生无可恋”来形容。在某社交平台，曾有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款。”

这名网友是在燕郊房价不断攀升的2016年，以2.7万元每平方米、总价108万元，买下这套40平方米的一居室的。这套房子大概还了4年多的房贷，每月还款4200元，还剩73.64万元贷。

前述天洋城业主表示，“此事属实”。他还透露，由于“资不抵债”，天洋城有不少业主的房子被抵押给银行了，导致没有办法拿到房产证。

环京楼市里，还有购房者频繁违约的现象。这些购房者是在没有购房资质的情况下，与开发商或二手房业主草签了购房合同。在环京房价持续下跌之后，很多人的房子还没到手，就赔了一半。

环京楼市何以至此？

02 从魔幻到现实

2014年，京津冀协同发展的靴子落地后，环京楼市便开始暗潮涌动。2015年，北京出台“330新政”之后，楼市“量价齐涨”。

北京房价高企，许多在京购房无望的北漂族，纷纷到环京地区购置房产。同时，炒房客也蜂拥而至。短时间内，购房需求大增，导致楼市供不应求，环京房价自此野蛮生长，燕郊、大厂、香河等地的房价，几乎翻了一番。

香河

2016年前后，燕郊的房价甚至达到了近4万元每平方米。环京楼市热火朝天，开发商则是欢腾一片。一些大开发商项目开盘，甚至一次性动员了200名销售人员。

与燕郊等区域相比，并不占优势的涿州，其房价也从5000多元每平方米，一路涨到1万多元每平方米。

就是在这个时候，冯志成为了一名职业炒房客，“不会看户型图也没关系，站在市场的风口上，猪都能飞上天”。

彼时，在涿州流行的词汇是“押一套”。所谓押一套，指的是新房，不论户型、面积等，购房者只需要跟开发商打好招呼，缴纳10万元、20万元不等的押金拿到房，再加钱以更高的价格卖给他人。

冯志向市界回忆道，“二手房甚至都不用过户，直接加钱就能很快被卖掉”