对，你没看错，天津环城的房价，也能贵过市区！

越成熟的城市，这个现象越明显。

市区不都是“香饽饽”，环城也不都是“土渣渣”。

什么原因造成的呢？城区化！

城市发展自有一套规律。

在城市发展进程中，中心区都会经历“聚集—扩散”的阶段。

当中心区的人口增速高于外围区时，制造业、教育等就开始功能外移。

待这些功能逐渐补充后，就会出现一个现象：

郊区城市化，也就是城市附近的郊区开始变成城市。

更“神奇”的是，最先城市化的地方，往往都会形成富有阶层。

因为城市发展到一定阶段，中心地区开始衰落，公共设施陈旧，甚至出现社会问题。

郊区最大的阻碍是通勤成本，但恰恰富人和中产阶层有条件去承担交通成本。

同时可以享受更低密的生活环境，更新鲜的空气。

因此，一旦城区化之后，就会诞生一系列跳脱出来的优质板块，也是房价最贵的板块。

事实上，天津城区化的脚步一直未停止。

1995年，天津建设了华苑、丽苑、梅江、瑞景四大居住区，这是郊区城区化的第一个大时代。

如今，这些居住区已经相当成熟，甚至成为区域内的富人区。

郊区城区化这个概念，大家早已默默接受了。

近两年，随着城市扩容，天津迎来了郊区城区化的第二个大时代。

与第一个大时代不同，这一次，都集中在环城区域，而且每个区域都有一个“代表作”。

◆ 西青区的梅江

美墅金岛、格调初晴、融创梅江壹号院……天津的千万级豪宅都在那里。

◆ 东丽区的津滨大道

上东金茂府是板块内深度改善的标杆，此外，上东金茂智慧科学城、融创城的房价也都是东丽区最贵的。

◆ 北辰区的运河文化城

运河文化城已经是北辰的新富人区，有实力的购房者，会首选这个板块。

◆ 津南区的梅江东

这一带虽然属于津南区，但其实扎进了河西区，万科仕林苑、财信河西府，3万+的单价，卖的也是河西的房价。

这四大板块的共同点是：

都在环内，都是区域内房价最贵的，甚至赶超市区的房价。

所以，这些已经城区化的板块，可以被认定为各自区域的——富人区。

房价是价值的综合体现，在某种程度上，最贵=最好。

值得注意的是，在四大板块中，金茂竟然占了半壁江山。

津滨大道和运河文化城都是由它主宰，不得不佩服金茂的实力和眼光，以一己之力，扛起了天津两个富人区的大旗。

突破物理上的发展瓶颈，是区域板块高端化的必要条件。

从稀缺性角度，天津河景房的定位极其特殊性，由于延展空间受限，造成沿河土地极为稀缺。

俗话说“物以稀为贵”，占据了稀缺资源，就是站在了“巨人的肩膀上”。

对于真正的富人区来说，必须把自然资源放在第一条。

先有生态环境，才有发展空间。