“虽然很多人并不看好旧改，但我觉得我们是在挖矿山。” ——佳兆业集团董事局主席郭英成

2000年，佳兆业（1638.HK）第一个旧改项目桂芳园在深圳落地亮相，这是佳兆业在深圳打的第一口“矿井”。

同一年，中国的房地产迎来新一轮发展的黄金时期，各路开发商忙着圈地起新楼，旧改的生意无人问津。

2020年，地产存量时代来临，旧改站在了风口。佳兆业旧改项目也从2000年落地1个变成了2021年储备201个。

数据来源：佳兆业

默默“挖矿”20年间，旧改这座矿山被佳兆业牢牢占据，世界级城市群粤港澳大湾区已经成了佳兆业旧改的大本营，每年给佳兆业贡献超过70%的业绩收入，带领佳兆业走上了千亿房企的征程。

佳兆业城市布局情况，数据来源于wind

2020年底，克而瑞发布《中国房地产企业销售TOP200排行榜》，佳兆业以全年销售金额1035亿元，位列第25位，继2019年，佳兆业地产板块全口径销售额首次突破千亿后，2020年也达到了千亿目标。

城市更新投资收成期，业绩稳步提升

深耕湾区多年的佳兆业一直在蛰伏，积累了不可复制旧改经验后，拿地扩张力度开始有所增强。以湾区为主战场，向外延伸疆土，由广深两地拓展至东莞、中山、珠海、佛山及江门等城市。

万事俱备，只等风来。

2019年以来出台的《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》及《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》中，政府表明未来旧改中，将优化“改造市场化运作机制，加快旧改进程。同时，2020年下半年，广州市政府明确提出，未来10年内将推动400条城中村改造。

在天时（经济环境）地利（政策环境）人和（自身精准布局）下，佳兆业在旧改领域的优势逐渐显现，凭借主场优势获取低成本土地，创造更高收益。自2019年开始，达到了千亿销售目标，更实现了“湾”道超车。

城市更新投资收成期，到了。

从2021年3月25日，佳兆业发布2020年度业绩报告来看，2020年全年，公司各项财务指标更加亮眼。

2020年全年，公司实现合约销售额首次突破千亿大关，达1069亿元。

2018-2020年间，公司合约销售额复合增长率达24%，实现双位数持续增长。其中超过1/3的销售额来自于旧改新项目，75%的销售金额来自于大湾区和长三角，抓住区域利好政策带来的机遇，大湾区强劲的市场需求为公司销售增长提供了动力。

数据来源：佳兆业年报，地产锐观察整理

数据来源：佳兆业

截至2020年末，公司总资产达3099亿元，资产规模进一步增长，较之去年，资产规模增长近400亿，同比增长14%；资产中现金及银行存款达471亿，现金流较为充裕；流动资产合计2281亿元，占总资产的74%，同比增长20%，资产流动性进一步加强。

数据来源：佳兆业年报，地产锐观察整理

从盈利能力来看，各项经营指标也保持良好上涨趋势。

截至2020年末，佳兆业全年实现营业总收入为558亿元、营业利润102亿元、实现净利润54亿元，同比增长率分别为16%、21%和19%。近三年营业收入及营业利润增长率均超过15%，连年保持良好上涨趋势。

公司全年派息达每股15港仙。总体来看，2020年全年，佳兆业销售收入实现了快速稳步增长，利润增长率处于行业较高水平。

数据来源：佳兆业年报，地产锐观察整理

从公司拿地布局来看，收购土地项目多集中于大湾区，土地储备合计2875万平方米，其中大湾区占比55%，一线城市占比51%、城市更新占比38%。

随着旧改政策的利好，旧改项目转化速度进一步加快，佳兆业依托在旧改领域积累的专业经验，将牢牢占据城市更新的主场优势，强化业内领先地位（根据中指研究院排名，佳兆业在2021中国房地产城市更新优秀企业中排名第一）。

“三道红线”由橙转黄，债务结构更加优化

从房企最受关注的“三道红线”指标来看，截至2020年末，佳兆业净负债率大幅度降低至98%，自2016起实现5连降，达到了小于红线（100%）标准；

数据来源：佳兆业年报，地产锐观察整理

从债务结构来看，公司融资渠道多元，主要依靠发行海外债及境外机构借款，境外融资占比达60%，以长期借款为主；境内融资主要向银行及非银机构借款，借款期限也多以1-2年短期借款为主，整体债务结构得以优化，短期偿债压力进一步缩小。

近年来佳兆业海外发债的规模增长速度较快，根据wind数据统计，2020年佳兆业发债7笔，其中最近一期2020年12月8日发行的企业债券显示当期票面利率为6.5%，评级稳定，公司发债成本也得到了进一步降低。

数据来源：佳兆业

小结

2020年，随着佳兆业债务结构的优化，融资成本的降低，负债状况将进一步得到改善，佳兆业的“三道红线”已由橙转黄，而2021年由黄转绿，也只是时间问题了。

旧改既是佳兆业的“矿山”，也成为了佳兆业的核心竞争力，穿越了冗长的旧改投入和沉淀期，终于迎来旧改投资的收成期。

根据2021年佳兆业的业绩预报，预计2021年可售货值达1,912亿元，其中上半年可转化城市更新项目逾100万平方米，货值近660亿。

二十年磨一剑，可以预见的是，迈进千亿销售门槛后的佳兆业，会有除了旧改之外的更多矿山，新的挖掘之路，才刚刚开始。