作者|王婷婷 来源|风财讯

2020-2021年，三条红线、土地集中供应等房地产政策不断叠加，房企尤其是中小型企业，生存格局面临巨大变化。

2020年业绩发布会上，大发地产董事会主席葛一暘坦言，集中供地政策，的确是对企业综合能力的“全面PK”，对拿地、资金统筹、运营、产品力打造都是巨大考验。

但在2020年的成绩单上，大发地产作为一家中型企业，业绩成色却表现出“从容赚钱”的状态。

财报显示，2020年大发地产合同销售额约303亿元，同比增长44%；营业收入约91.88亿元，同比增长24%。就规模而言，大发地产是第三梯队房企的代表。

2020年公司净利润约7.15亿元，同比增长19%；实现毛利润19.18亿元，同比增长13%，盈利能力不低。

同年大发地产的净负债比率约61%，资产负债率(剔除预收账款) 约69%，远低于百强企业两项指标的均值（94.6%和70.9%）；另大发的总现金短债比1.4倍，全部达到“三道红线”政策绿档要求。

规模不大、安全不低、利润不差，或许目前中型房企“健康生长”的模样，就是这样。

（百强企业2016-2020年负债率情况）

深耕的逻辑：

锁定360亿规模和利润增量

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2020年，大发地产在布局上最突出的一个进展，是拓展了成渝都市圈。

葛一暘认为，大发地产「1+1+X」战略深耕长三角及成渝都市圈，很重要。

面对未来土地集中供应的格局，深耕，意味着对板块和地块价值的挖掘相对更深入，决策更高效。

同时，高度聚焦的投资布局，可以在城市集中供地时候，实现全覆盖报名参拍，大大增加获取优质地块的概率。

拿到地之后，通过深耕，也能够让运营产生相对优势，比如能实现更快开盘、股东资金更快回笼，能够实现一定产品溢价能力。

另外，“资源能力”也会在集中供地时形成极大优势。而深耕，才能获取长期稳定伙伴，与众多标杆企业、地方龙头企业达成好的战略合作。

“大发做好了准备。”葛一暘直言。

风财讯观察到，大发地产现总土储约670万平方米，总土储货值约1000亿元，一二线城市的货值占比约81.2%，81.2%货值在长三角区域。

针对2021年，大发地产的销售目标是360亿元，已新增供货在520多亿，其中长三角占比为80%，成渝区域占比为18%。

在去年的销售成绩中，规模就主要来源一二线城市，其中长三角合同销售额占比88%。

这意味着，今年及后续2-3年，大发地产依然会保持这样的货源结构、利润结构，而且从成果来看，其今年货值能够覆盖销售目标的实现，且保持相似的利润增量。

安全生长：

优化财务结构 绿档下发展

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对于中型企业而言，安全，一定要排在各类指标之前。

尤其是财务安全，大发地产首席执行官兼执行董事廖鲁江表示，“三道红线”政策后，大发地产成为第一批达标的房企，公司会持续走审慎稳健的经营策略。

风财讯注意到，在大发地产2020年融资成本降低的背后，公司主要是压缩了非标融资比例，2020年信托规模，已经降到年内余额的8%。与此同时，拓展银行贷款、境外美元优先票据等长期债，加强股权合作，控制财务风险。

据了解，去年大发地产成融资利率不断下降。同时，与多家银行及金融机构的良好关系，提升了信用背书。

2020年大发地产在国内，新增的银行集团授信已增长到250亿元；在国外，穆迪申大发地产国际信用主体评级B2，展望维持稳定。

廖鲁江认为，“三条红线”表明，房企如果仅仅通过放大杠杆弯道超车，越来越难。

房地产行业稳定发展是趋势，所以大发地产的财务决策也会围绕股东资金价值，基于股东资金管理体系稳定发展。

具体而言，廖鲁江分享称，会监管资金分类管控、坚持定投管理、严格控制拿地资金和回款比例、严格控制融资杠杆、加强与合作方的合作等。

“坚持在‘绿档条件’下经营，持续快流转、高能效运营、提升产品力，相信大发地产会保证长期健康平稳的发展。”廖鲁江表示。

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