观点地产网3月23日下午，招商蛇口在线上召开2020年业绩发布会，实际上这或许几乎是最早披露年报并宣布召开业绩会的A股房企。

招商蛇口将2020年称之为“十三五”规划的收官之年，意味着自重组以来它已经走过了完整的5年战略规划期。如今它又迅速地对外分享5年间所取得的成果，直观的数据是签约销售金额年复合增长37%，总资产年复合增长28%。

从收入情况看，5年间招商蛇口归母净利润复合增长却只有12%，较营收增长还低9个点，去年净利甚至跌到2017年水平。这无疑是令股东失落的成绩，尽管招商蛇口释放40%的分红比例利好，但致使盈利承压的拿地、限价、销售模式等问题仍引起广泛关注。

相比起执泥于过往经营得失，管理层更乐意于传递未来5年的战略发展方向，包括明确综合发展模式体系，具体细分为以开发业务为主赛道，以及邮轮、园区、集中商业、招商积余等为核心的辅赛道。

其中，集中商业除了开发业务提升优化以外，也是招商蛇口于2020年最重要的着力点，为此该公司还提出2025年末实现100个购物中心、100亿持有营收的“双百”计划。资源向商业增量倾斜，既暴露招商过往模式存在的短板，亦反映房企在新时期探索路径的迫切。

站在新的起点，招商蛇口一方面要解决业绩遗留问题，一方面则要迎接新的挑战。

计提与盈利承压

如果不关注承压情况，招商蛇口2020年或许交出了一份不错的成绩单——

期内签约销售金额2776亿元，签约销售面积1244万平方米，同比分别增长25.91%、6.34%，完成年初2500亿元销售目标的111%；2016-2020年间，该公司销售额从739亿元增至2776亿元，复合增长率为37%。

拿地端新增土储从2017年的1023万平方米，增加至2020年的1625万平方米，去年土地成本权益支出589.3亿元。在保持开发业务增长的同时，综合资金成本实现下降0.22个点至4.7%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比均达标，处于低杠杆水平。

于年报中招商蛇口也罕见披露表外负债情况，其中未并表住宅地产项目有息负债288亿元，并表住宅地产项目合作方股东投入净额303.08亿元，参股未并表住宅地产项目合作方股东投入净额818.96亿元。

但去年招商蛇口营业收入1296.2亿元，归母净利润122.5亿元，同比分别增长32.71%、下降23.58%。这也是招商蛇口过去5年以来首次出现归母净利润负增长，甚至低于2017年的127亿元。与之相应，加权平均净资产收益率降至14.40%，同比减少6.98%个点。

在业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰再一次解释增收不增利的原因，包括房地产项目结转毛利率下降，计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备31亿元，转让子公司产生投资收益减少，以及疫情导致持有物业经营收入减少等。

其中最受外界关注的是减值因素，实际上，不只是招商蛇口，包括大悦城