楼盘报告|热点分析|区域板块|土地市场

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昨天下午6点半刚到家，各大购房群遭遇“刷屏”，成都楼市调控新政终于再次落地。由于这个公众号昨天下午已经推送，赶不上当天热点。不过，这也给我们一晚分析思考的时间。

具体的政策，相信大家已经基本清楚。如果不清楚，在“成都住建”官方公众号，有三篇文章做了详细呈现和阐述。

仔细看了几遍这次3.22新政16条，我们认为对购房者最直接的影响可以总结为三条：一是热点楼盘（摇号人房比超3倍）限售3年变5年；二是法拍房纳入限购，补丁终于打上；三是建立二手房参考发布机制。

对于此次调控，实际上我们是有先期预判的，但基于“新政”的敏感，甚至可能引起市场恐慌，并没做过多猜测和分析。

法拍房限购和二手房参考价，我们此前便判断是极有可能出台；而热点楼盘限售3年变5年多少有些意外，但结合最近的市场表现又在情理之中。如今新政已落地，我们可以进一步展开讨论。

01

3月4日，我们发布了一篇文章：重磅！严防“灰犀牛”上海再出新政，新一轮调控在路上？

这篇文章并没有引起什么关注度，可能上海的事情，成都人觉得还是隔得有点远。这个标题也比较隐晦，毕竟不能说，“成都新一轮调控已在路上”。

为什么有新一轮调控在路上的感觉呢。从上一次调控，也就是去年成都11.24出台“热点楼盘无房优先”后。最近三四个月，市场变化太快，深圳、上海、杭州都在春节前后频繁出台调控政策，一浪高过一浪，目的就是把上涨过快的房价“打下去”。

所以，春节回来之后的3月初，上海再次出台新政，加上两会前夕银保监会主席的表态，实际上已经为今年的楼市调控“定调”——严防房地产泡沫。

虽然我们实施的“一城一策，分类指导”调控原则，但是上涨过热的一二线城市，其实可以基本上归到同一类上。这也是我们经常会研究上海、深圳、杭州市场和调控政策的原因。而这些热点城市的调控也多有相似之处，不仅是成都可以借鉴一线城市，上海此轮“限离”其实也可以说是借鉴成都经验。

正是有了这样对全国市场大的背景分析，对一些政策工具的使用判断，实际就在情理之中了。

（本公众号，3月4日推文）

比如，在3月4日的文章里面，我们就成都还有什么政策调控工具做了分析，其中法拍房限购是很有可能出台的政策。

原因是，从市场来看，成都法拍房已经成为热点，高新区三环某法拍房，拍出了4.2万的高价，引起轰动。究其原因，上海、杭州都对法拍房限购，成都不限购，那么一部分游资就可能“杀入”，这迫使成都做出“选择”。

02

另一个，当时我们分析认为，二手房会成为今年调控的一个重点，也是调控的新课题。

（本公众号，3月4日推文）

原因是“二手房”炒上去之后，后果比较严重。它会造成了新的“剪刀差”，在不断加大的“剪刀差”诱惑下，“打新”也更加火爆。所以，“二手房”炒作会造成“一个不好的循环”，增加调控的难度。

但是，调控“二手房”本身又是一个很难的课题。首先，二手房是分散的；其次，很难像限价新盘一样去限价二手房。

所以，目前来讲，敢于向二手房去调控的，看来除了深圳，目前成都也准备尝试。至于效果，之前我们也分析了：一是打击炒作氛围，控制预期，让市场回归理性；二是参考价还需银行配合，如果银行以参考价贷款，那么实际就提升了购买门槛，增加了炒房成本和难度。

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一个多少有些意料之外的政策，是热点楼盘（摇号人房比超3倍）限售3年变5年。

此前，我们判断应该不会有太重磅的调控政策落地，这里所说的重磅政策指：比如购房资格升级，参考上海社保满5年；比如限售参考上海、深圳5年。类似这样全国最严厉的限购、限售政策，此次并没有出现。

虽然此次成都也有限售5年，但针对的并非是所有房源限售5年，而是热点楼盘（摇号人房比超3倍）。这一政策参考的谁？杭州！

从力度来看，是一个中等力度的政策，但是体现的是“精准施策”的理念，不搞一刀切。

那么，为什么说此前我们并没有判断这一政策，现在回过头来看，又在情理之中呢？

第一，从3月初我们做出判断到今天，虽然间隔只有短短20天，但其间出现了众多高价熔断盘。从3月初高新区3.3万的合景泰富臻林开始，不少3万+楼盘熔断或者清盘。也就是说不管价格多高，“打新”热已经有“高烧不退”的趋势。

第二，无房优先初衷是好的，让没有房的群体能“享受”限价红利，及早上车。不过，过程中也出现了部分“壕刚”现象，“打新”“炒新”热度不减。此次热点盘限售升5年，目的就是打补丁，增加炒房者的成本。至于效果，可以参考下杭州，成都的具体效果如何只能拭目以待。

04

除了以上三点，还有特别多重要的内容。

比如，增加住宅土地供应20%。从源头增加供应的做法，也在此前反复提到，成都能做到这一点并不容易，这也是长效机制的重要部分。

还有大家关心的集中供地，也在新政里面有体现，具体如何操作，我们还要看后续的办法细则。后面我们会找机会，进行详细的解读。

虽然总体来说是“更严调控”，但是仔细观察，仍然有“精准施策”“差别化调控”的理念贯穿其中。

不知道大家注意到没有。上一次调控（去年11.24），进行了热点盘无房优先的重大规则变化后，这次信贷政策继续向无房家庭倾斜。

（3.22新政截图）

根据昨天的新政，要享受最低首付30%的信贷政策，需要满足成都市无住房无房贷记录。这一条件相对苛刻，并且尚且不知道住房贷款记录是看全国还是成都（一般来说，贷款是看全国）。

即便无房但有过贷款记录，那么最低首付也要40%，非普通住宅（144平米以上）还要50%，改善的购房难度明显提高。

最后，对于今年的购房形势，我们仍然坚持此前的观点：整体来说，2021年的市场对无房刚需仍然是友好的，对于改善来说，会是相对比较困难的年份。

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主编：邱 薇

主笔：代 维

编辑：小甜甜

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