近些年，由于城镇化的迅速发展和房地产的市场化，城镇住宅小区大量崛起；同时，一家家物业公司也都入驻小区，并为小区业主提供服务。在此过程中，部分小区的业主和物业公司就容易在停车、小区公共收益、物业收费、新老物业交替等方面出现争议。当物业服务合同到期或者业主对原服务企业不满意要招聘新物业企业时，部分小区就出现了老物业不肯走、新物业进不来的情况，导致业主的生活体验和相关权益受到损害。那么，新老物业交替遇到难题该怎么办？近日，湖北之声《我和我的社区》节目“律师请回答”专栏，邀请泰和泰（武汉）律师事务所的蒋堃律师为大家详细解答。

法律法规来保障，业主心里莫慌张

蒋堃表示，我国目前关于新老物业交接的法律规定主要包括《民法典》第九百四十九条规定：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人员做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。《物业管理条例》第三十八条规定：物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

日常生活中，部分小区可能出现业主对物业服务不满意，进而提前解聘物业公司的情况。首先，业主有权依法提前解聘物业公司，但需要注意的是，提前解聘的前提是应当具有正当理由，也就是原物业公司未按照合同约定履行义务；其次，如果原物业公司出于对小区的公共管理和服务垫付了资金，原物业公司则可以向业委会主张返还，但要承担举证责任；第三，如果有业主欠缴物业费，原物业公司有权向业主主张债权，比如通过诉讼方式催收，或与新物业公司签订债权转让协议，由新物业公司来主张权利，但不得以此为由拒绝交接退场。

明晰权责很重要，沟通协商和投票

蒋堃表示，对于即将离场的物业公司来说，首先要清理债权债务、明确交接时间；其次，在业委会或社区的监督下制作财务明细清单，并移交档案资料；第三，与新物业公司和政府主管部门保持沟通，签订交接协议，制作会议记录，降低产生纠纷的可能性。物业服务企业应明确自身定位、转变管理理念，按照物业服务合同约定的内容着力提升服务质量，避免因自身利益而损害广大业主的权益。

对于业主或者业委会而言，应当加强法律意识，注重证据的收集与保存，保证业主大会表决事项和投票的真实性与有效性。遇到纠纷时应积极与新老物业公司和社区进行沟通，通过协商方式解决或请求相关主管部门协调处理。如双方仍有争议，可通过诉讼方式解决，避免问题久拖不决，加重各方损失。

（湖北之声记者 何山）