北京站|“新税制下的物业税务筹划与2020汇算清缴”实战课程，税战打响!

一、业主自身原因

认识存在偏差

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人们买车后认为“养车”是理所应当的，因为车辆不养护维修好，行驶中就会出现故障。但是很多业主对购买房屋后支付物业费“养房”的概念却很模糊，对物业服务消费可以实现物业保值增值缺乏正确认识。

部分业主认为买房也就等于买了服务或者认为不需要购买物业服务，以种种托辞，享受着物业公司的服务却不交费。

消费水平不高

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市场化要求物业公司提供服务并自负盈亏，业主和物业使用人就需要缴纳合理的物业费，维持企业的正常运营。目前职工工资虽然有了很大提高，增加了购房的一次性补偿和住房补贴，但尚未考虑到物业管理的部分。

这就造成了一些职工面对每月几十至上百元的物业费，感到无力支付，造成物业服务费用收取难。

侥幸心理

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由于物业服务具有社会性，服务的对象是广大业主而不是某个单位，因此不可能因一部分业主不交物业费就暂停服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业费，既严重损害了广大已交费业主的利益，又容易引发其他业主的恶性效仿。

业主内部纠纷

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一部分业主因为邻里矛盾，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等，将其归罪于物业公司的管理不善，从而拒交物业费。

自主权难发挥

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部分业主认为开发商选聘的物业公司不好，拒绝交纳物业费。

目前成立了业委会的小区比例还相当小，即使是成立了业委会，也存在不能有效行使自主权的现象，造成业主自主选择物业管理难，主人翁意愿得不到充分体现，交费消极。

二、开发单位原因

广告承诺难兑现

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随着生活水平的提高，居民对物业管理的要求也不断提高。为了迎合消费者需求、保证楼宇的销售，开发商往往采取夸大宣传策略，作出不切实际的承诺。

待业主入住后，往往发现实际状况相差甚远。物业公司又无力兑现本不是自己作出的承诺，业主便以拒交物业费来表达自己的不满。

设计施工不合理

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施工单位不按设计要求施工，排污管深浅不一，化粪池设计位置欠妥，排污管水平铺设过长，造成经常严重堵塞。

另外，小区周围的噪声也直接影响业主、物业使用人的生活环境。为此在收取物业费时，业主、物业使用人往往持不满态度甚至有对立情绪。

硬件设施不完善

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开发商有些建筑工程问题，直接造成了物业管理的先天不足，导致物业服务不能到位。例如：保安监控系统因工程质量不能投入使用，严重影响物业公司对小区的治安管理；项目分期开发，造成边入住、边施工现象，导致对小区不能实行封闭式管理、前期规划的绿地不能达标、停车场不能正常使用等。

业主有时会将这些归罪于物业服务企业，拒交物业服务费。

工程质量问题多

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由于开发商施工质量的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、有水房间、下水道等专有部分的质量问题，使业主、物业使用人意见颇大。

部分业主不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把问题推给物业管理公司。一旦解决不了，就不交物业费。

三、物业管理原因

管理服务水平低

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物业管理水平的高低决定着物业费缴费率的高低。物业行业的客观现状是不少物业公司管理水平较低，物业服务不到位，员工整体文化层次不高，实际工作中经常出现处理问题不当的做法。

业主、物业使用人享受不到应有的管理和服务，就用拒交物业费的方法维护自身合法权益，由此形成欠费的恶性循环。

管理不当遭抵触

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由于业主、物业使用人的素质和修养参差不齐，诸如高空抛物、乱丢垃圾、践踏草地、攀折花木、损坏设施等现象时有发生，物业公司在管理时如果方式、方法不当就容易“开罪”一些业主，造成拒交物业费现象。

费用支出不透明

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物业服务企业收取的物业费及其使用情况应当定期向业主公布，接受业主监督。但是，一些企业财务运作缺乏透明度，不愿向业主公开物业费收支情况。

业主、物业使用人只见交费，不明支出，造成心里不平衡，进而拒交物业费。

社会责任负担多

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目前，社会共用部门继续沿用在计划经济下的收费管理模式。他们往往凭借市场垄断的优势，把风险推给物业公司，由物业公司代其向最终用户收费。

在这种运作模式下，业主一旦对上述某项服务不满时，就可能采取不交物业费的抵触措施。

收费手段落后

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一些城市的供电、供水、煤气、供暖等都实行了综合收费、统一划卡，可以节省大量的收费人员，降低相关成本，节省业主大量的时间。而仍有不少物业服务企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式。

不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机。由于收费手段落后，个别业主、物业使用人对前来收费的物业工作人员总是拒之门外，企业对此束手无策。

依法维权意识弱

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目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业服务企业的依法维权意识则较弱。即使是认真履行了物业服务合同，管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道。

也有的企业满足于收费率达到一定比例，殊不知，恰恰是个别业主、物业使用人的不交费，侵犯了多数人的合法权益，失掉了对大多数业主、物业使用人的公平。

而目前有关收费纠纷的处理规定操作性较差，主要立足于教育业主自觉守法，只在迫不得已的情况下才诉之法律，法庭判决后执行也较难，使欠费者更有恃无恐。

四、政府方面原因

立法管理不规范

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物业管理理论和实践发展迅速，立法则显得相对滞后。例如物价局文件中对于按户收取的电梯、垃圾清运费等收费项目，存在不尽合理的地方；各小区物业管理收费标准差异很大；物业公司代收代缴行为不规范；在实际运作过程中还存在一些不合理的收费……

出于以上原因，人们交费时往往不能心甘，也是业主拒交物业费的一个原因。

隶属关系不确定

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有的小区隶属关系迟迟未能确定，居委会不能成立，户口不能申报，给小区上学入托、下岗待业、计划生育、征兵工作、人大代表选举、外来暂住人口管理等工作带来了很大难度，居民怨声载道。

部分业主明确表示：户口问题不解决，物业费就不交。

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