2021年，广州楼市的热风从黄埔吹到了海珠。

这在我看来是理所当然的事情，不同于黄埔受政策影响带来的楼市上浮，海珠的热度，是实打实积淀下来的硬实力。

关于板块热点为什么轮动到了海珠，我们已经有了很详细的阐述，这里就不再重复，可以回顾下之前的文章：

很多人问：海珠是不是已经涨了一波？现在还值得入手，还有洼地吗？

答案是肯定的。

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海珠的不可替代性

部分购房者一直都误会了“洼地”的意思，认为只要便宜，就是洼地。

比如我前两天去过的某盘，号称“广州洼地”，凭借着2万出头的价格吸引了大批刚需客，但是没地铁，没学校，通往CBD需要2个多小时。

这就已经不是“洼地”，而是“黑洞”了。

所谓“洼地”，其实指的是相比于周边区域，房产估值明显偏低的项目。通常而言，洼地不会长时间存在，有极大的补涨可能性。

这对房源提出了一条核心要求：必须要有价值。

只有价值占领高地，价格位居洼地的项目，才是真洼地。

那么海珠的核心价值是什么？

总结来看就三点：通勤、学位、旧改。

人们要么就是图上班便利，几条大桥拉出纵轴线，几条地铁线连接各大商圈，基本上半小时内就能到各大商务区。

或者就是青睐于学位房的性价比，之前我们就说过，海珠区是广州老城区学位房的一匹黑马，相比于天河越秀动辄10万+起步的学位房，海珠区哪怕预算只有4万/㎡还能淘到不错的学位房。

更关键的是，海珠作为“老三区”之一，和荔湾、越秀属于同一招生区域。

换言之，就是三个区的中考学生，均可以报名三区内任一区属普高，也就相当于你的孩子在中考时拥有了更大的选择权。

2020年中心五区部分学校中考成绩统计

图源：上学帮

当然，也有一部分人相中了海珠的升值空间，中心区全面旧改，再加上南北产业辐射，拼的就是一个10年房价翻番的机会。

如果你悉心地去观察身边买了海珠房子的朋友，就能发现他们入手海珠基本上都逃不出这三个原因。

所以，满足其中以上条件，但价格还未有明显抬升的，就是我们今天所讨论的洼地。

当然，我相信肯定会有朋友说：“海珠的卖点还有一个是江景！”

但实际上，江景为房屋添加的是一层宜居属性，虽然能够为海珠区的改善类住宅“锦上添花”，但是想作为刚需宅升值的主要卖点，还差点意思。

进而，也就不符合我们对“洼地”的定义。

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明确自身需求

不得不说，海珠的房子自开年来涨得飞起，业主心态强硬，2月平均挂牌价比实际成交价高出10个点。

在卖方市场，挂牌价高企成了理所当然的事情。

可能很多人会因此被劝退，不过，其实海珠大部分区域才刚迈出补涨的脚步，价格尚未明显抬升。

那么，究竟怎么选“洼地”，也即“潜力股”呢？

1、核心原则：找满足地铁+学区+旧改的优质物业。

如果你想在海珠区买房，至少要满足其中一个条件，这是绝对不能松口的底线。

因为你要考虑的，绝不仅是单纯的置业需求，而是等下次交易转手时，自己的房产在市场上的竞争力。

一个很直观的例子就是海珠西最近风华绝代的光大花园。

它为什么能这么火？因为它的优势从来不是秘密，都是明晃晃写在每一个二手房出售简介上。

双地铁就在家门口，乐峰广场就在旁边，还对口省一级宝玉直实验小学，这可是广州为数不多的带室内恒温泳池和标准足球场的学校。

另外，广州大道南的逸景翠园也是2021年以来大热的二手楼盘，成交均价由去年4万/㎡直接飙升到现在的6万/㎡。

它的幼儿园和小学均为公办，在海珠口碑不错；即将通车的11号线就在距离社区200米的地方；另外还处于中大创新谷的改造建设范围内。

它是曾经的洼地，更是如今的绩优股，我们借此可以告诉大家，在海珠，什么样的房子才是最“保值”的。

2、盯紧热盘旁的“灯下黑”区域

6万/㎡的逸景翠园买不起，你可以选择隔壁5万/㎡出头的叠彩园，相同的配套，不同的价格。

8万/㎡的光大花园四期买不起，你可以选择项目的一期，目前还有挂牌价不到6万/㎡的房源；也可以选择市二宫地铁站旁的中海联同福睿府，同样对口宝玉直小学（不同校区）。

买二手房，要规避的一个心态就是追高。

受市场情绪带动以及传播媒介影响，我们很容易在一段时间内被同一个社区的消息刷屏，这就是所谓的“爆款”。

它们的光芒太过刺眼，以至于会遮挡掉其他项目的优势。

如果不追求“大而全”的心理满足感，入手爆款旁“灯下黑”的区域，会更具有性价比。

3、曲线救国

可能有人会说，无论是爆款，还是它旁边的灯下黑，都已经超出了预算范围。

这时候我们还有第三条路：曲线救国。

如果看中地铁，你要去关注那些即将通车的地铁附近的项目。

像3号线、8号线周边已经通车的地铁盘价格已处高位，应该着重去看在建的10、11、12、18号线周边的项目。

尤其是11号线，作为贯通主城区的环线，所带来的的房屋增值效益不可小觑。

选择洼地的话，优先看看燕岗、江泰路、逸景路和石榴岗附近的房源，做为换乘站有更大升值空间，尤其是石榴岗，11号线和22号线均为通车，又位于赤岗站旁边，可重点关注，周边楼盘有花季华庭、金星花园等。

而如果关注教育，人们的第一反应通常都是去找省一级学位房，但其实还有一条路：去找普通小学，但对应省重点中学的学位房。

下表我们列出了海珠区可以对口直升初中的小学，在其中，要优先优先选择成绩比较好的学校，比如绿翠现代、江南外国语学校、以及五中。

具体而言，江南外国语，是江南新村二小直升，可对口的可逸名庭，或者可逸锦苑。

绿翠现代是新港中路小学、绿翠小学和大江苑小学直升，那就选对口的新鸿花园、柏蕙花园和愉景雅苑。

五中滨江学校可以看看旁边的嘉仕花园，翠城五中则可以选对口的翠城花园。

最后，关于旧改，我就不多说了，海珠的发展只要旧改推进得力，发展就不设上限，从这个角度来看，现在的海珠，每一寸土地，都算是洼地。

不妨来听听人民群众的呼唤：