聚焦

3月16日，一宗位于成都天府新区锦江生态带片区的商住用地以12,897元/㎡+41%无偿移交最终被佳兆业收入囊中，无偿移交比例如此之高，实属罕见。

该宗地面积50,538平方米，容积率为2.0，采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交统筹住房面积比例”方式进行拍卖，起始楼面价为11,247元/㎡，宗地吸引了31家房企进行围猎竞拍，经过了硝烟弥漫的激烈竞价，最终佳兆业以最高限价12,897元/㎡，加之配建并无偿移交统筹住房面积比例41%的竞拍结果傲视群雄。

案例分析

笔者认为，该宗地之所以刷新区域内土拍配建并无偿移交统筹住房面积比例的纪录，主要有以下几点因素：

1.地理位置得天独厚

该宗地位于天府新区锦江生态带片区，锦江生态带北接南湖，西邻怡心湖，且邻近天府新区总部商务区，地理位置和生态本底可谓是得天独厚。从现阶段天府新区整体发展来看，锦江生态带已经成为天府新区当前居住氛围最为成熟的核心住区之一。

2.周边配套成熟

目前周边配套已成熟，距离地铁5号线“南湖立交”站直线距离约1.4公里。目前整个锦江生态带区域内一共规划了5条地铁线路，除5号线外，还有16、19、21、26号线。周边从幼儿园到高中，各类教育资源应有尽有，如天府二幼、天府四幼、天府十四幼、天府三小、华阳小学、天府十小（建设中）、成都龙江路小学(天府校区)、天府四中，教育资源丰富。周边商业资源比较丰富，有中海环宇坊、翡翠公园万科生活广场、红星美凯龙、鑫苑摩邻天地等各类住宅底商的商业配套。

3.市场需求旺盛

据了解，锦江生态带目前新房房源的存量较少，仅恒大天府半岛和川发天府上城两个楼盘有存量。锦江生态带近3年来已有众多品牌房企抢先入驻，所打造的住宅项目也经历了由“刚需”到“改善”的升级，区域的整体居住品质较高。

在区域二手房的市场方面，据链家数据，与该宗地紧邻的中海锦江城二手房参考均价约为23,600元/㎡左右，万科翡翠公园二手房参考均价约为24,000元/㎡左右，德商御府天骄的二手房参考均价约为29,000元/㎡左右。

（宗地周边二手房均价（数据来自链家））

4.区域供应锐减

从2016年起，至2018年期间，锦江生态带板块共成交8宗地，共计714亩地。万科、保利、首钢、德商等品牌房企相继入驻。但2018年7月之后锦江生态带板块区域内土地供应进入“中场休息”，整个2019-2020年两年间，仅有2020年9月底价成交了1宗地（约7,877.5元/㎡）。

5.自然资源部颁布双集中供地政策

据悉自然资源部双集中供地政策文件在春节前已经下发地方， 2月23日以来，已有媒体报道了天津、郑州、青岛、苏州、无锡等地出台落地文件。网传，成都市自然资源规划局目前正在跟进“双集中”供地的相关事宜，据相关人士透露，双集中供地可能会仅在12个中心城区实施，此消息目前并未得到证实，具体实施范围及策略还要等待相关政策文件的发布。各家房企趁该政策尚未官宣前，加紧补充“弹药”。

最后

以上几点因素叠加，对于在该区域有拿地计划的房企，自然势在必得。而这块看似成交楼面价仅为12,897元/㎡的宗地，加上41%配建并无偿移交统筹住房比例及代建宗地之外的2宗地，隐形成本剧增，实际楼面价已越过2万大关。那么，您觉得这宗地开发完成后住宅能卖多少呢？

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