文/谢逸枫

过去20年（1998年-2018），房企一直遵守着一个发展规律，即高潮时，卖房，低潮时，买地。因为是人口红利、土地红利、金融红利、管理红利的不断释放，是城镇化、市场化、负利率、楼市调控多年形成的一个市场短周期。

唯独2009年-2010年、2013年、2015年-2017年、2020年、2021年，央企、国企、前100强房企（上市房企为主、准备上市、100亿销售金额/年），不管是市场高潮还是低潮，都是攻城略地。因为货币加水、借低利率的钱容易、绿色通道。

当下，国家队（央企、国企类房企），四处攻城略地，前2月拿地面积、金额、拿地的单价最高房企，基本上来自于央企房企、国企房企。上市、大民企，一样是保持拿地的速度、规模、金额，避免排名掉队落后，影响到业绩、规模扩张。

2021年前2月100强房企拿地总额3866亿元，拿地规模同比增长9.2%。其中房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为60.3%，其次是收购并购，最后是合作/联合，还有就是协议，城市更新。

2021年2月50家代表房企拿地总额下降4%，主要是拿地面积下降，地价上涨。不过，国企、央企拿地速度加快，主要是融资成本低，手上大把资金。招商蛇口就是其一，前2月拿地金额160亿元，位居房企拿地金额排行榜第三位。

2019年国企的房企平均融资成本4.87%，民企性质房企平均融资成本6.48%，差了1.61％。融资成本低于5.5%的10家房企中就有8家是国企。2020年“三道红线”、房地产贷款集中管理、非标融资收紧的重压后，谁能借到更多的钱、更便宜的钱，谁就能干赢。

2020年到2021年2月一年多来，土地市场上，拿地最多的10家房企业超过半数以上，都是央企、国企，保利、中海、华润、招商局等央企（市场有已经有21家以房地产业的央企），万科、绿城等国资大股东。例如2008-2010年、2014年-2016年、2017年-2021年。

按照2020年10强房企拿地总额9953亿元看，同比增长10.7%，占全国300城土地出让金的16.6%。碧桂园拿地总金额最高为1512亿元，万科拿地总金额为1349亿元，其次是中海、保利、华润、绿城、恒大、绿地、融创、世茂。

前10强房企投资城市，主要二线城市拿地为主，其中一线、二线及三四线城市的拿地金额占比分别为14.4%、52.6%、33.1%，其中二线城市2019、2020年拿地金额超50%。城市布局看，以长三角、珠三角、中西部、东北地区、环渤海区域为主。

前10强房企在长三角、珠三角、中西部、东北地区、环渤海区域拿地金额占比为30.5%、21.9%、27.9%、6.3%、13.4%。按照城市看，杭州、南京等二线城市和一些热点三四线城市为主。中西部、东北地区、环渤海区主要集中于西安、成都等省会核心城市。

前10房企投资的方式与进入的途径，依然是以招拍挂、合作拿地为主，其次是收并购、最后是城市更新。融创中国、万科、保利发展、世茂集团、绿城中国在招拍挂合作拿地宗数占比均超过了50%。说明合作拿地，共同开发，是共赢的。

最明显的融创中国合作拿地占比从2019年79.5%增长到82.5%，保利发展合作拿地占比从2019年64.3%增长到68.1%。中海地产以独立拿地为主，独立拿地宗数占比94%，全年合作拿地共有4宗，均在一线城市。而碧桂园以协议、收并购、招拍挂为主。

高地价下，高杠杆高增长高债务的增长时代转变，前10强房企拿地总体理性，部分房企比较激进。整体较为理性。2017年拿地销售比82.3%,最激进，2018年转为理性，拿地销售比47.2%，2019年拿地销售比48.3%。

到2020年拿地销售比为50.9%，其中2020年绿城、华润置地和保利发展最为激进，分别是100.0%、69.0%、63.7%。而融创中国拿地销售比35.6%，比较理性。2019年最为激进是华侨城，62%，2021年2月招商，50%最高。

土地市场在2021年继续刷新历史记录，房企拿地非常积极，补仓的意愿非常强烈。截至到2021年2月28日，杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等11个卖地百亿城市，50大热点城市卖地高达5146.8亿，同比上涨高达30%。

归根结底是北京、上海、广州、深圳的土地资源稀缺、城市更新慢、地价高、土地门槛限制高、市场竞争大，况且商品住宅用地最缺乏。还有就是18个二线城市，一样是比较的稀缺，地块品质高。因此，国企、央企类房企，都想拿到这样的优质地块。

按照房企投资与战略布置的城市选择看，其中二线与三四线城市基本持平，城市群中长三角、大湾区最热。50家代表房企2021年1-2月在二线城市和三四线城市的投资面积占比分别为46.6%和47.1%。长三角占、粤港澳大湾区、长江中游和成渝城市群、京津冀，热度排行。

2017年以来央企队、国家队纷纷拿地，主要是利润增长稳定、并且赚钱多、免于被收购。同时不仅避免土地价格下滑,更重要的是其投资拉动GDP增长，舒缓了地方政府“保增长”压力，增加地方财政收入。

最典型的就是深圳、北京、上海、广州等一线，还有二线城市。2020年深圳计划供应商品住房用地125公顷（125万平方米），成功出让31宗住宅用地，总土地面积约158.9万平方米，较2019年增加256.4%。总出让金额约800.72亿元，较2019年增加101.6%。

深圳2019年成交的12宗宅地中，仅有龙光和平安为民企，剩余的都是国有企业。2020年深圳31宗地块中，14宗由深圳市人才安居集团或其子公司获得，剩余地块大部分由国企或央企开发商斩获，仅龙光地产、融创、佳兆业、新城控股几家房企在深圳拍得地块。

银根地根紧缩周期之下，谁最容易借到钱、尽最低利息的钱（融资、贷款），谁就能拿到一二线核心、热点城市，好的、高品质的地块，谁就能笑傲地产江湖。此时，拿地，绝对是相对低的地价，属于抄底市场。特别是对于国、央类房企，不差钱。

地根收紧，压缩着房企生产量、地价上涨、拿地成本上升、土地储备面积下降、拿地金额上涨。看看房企的拿地方式，要不就是招、拍、挂，要不就是城市更新、协议拿地、收并购，要不就是一级土地市场，要不就是联合拿地、合作开发、股东/第三方投资项目跟投。

前2月，全国房企土地购置面积1453万平方米，同比增长33.0%，较2019年降6.0%。主要原因在于土地供应缩量，同时，核心22城土地出让“两集中”制度已经影响到供应。前2月土地成交价款503亿元，增长14.3%，地价3448元/平方米。

2016年前2月房企土地购置面积2236万平，全年2.2025亿平。2017年前2月2374万平，全年2.5508亿平。2018年前2月2345万平，全年2.9142亿平。2019年前2月1545万平，全年2.5822亿平。2020年前2月1092万平，全年2.5536亿平。

土地成交面积下降，地价上涨。2020年全国土地均价为6763元/平方米，同比涨幅为18.72%，而全国商品房均价为9860元/平方米，同比涨幅为5.9%。地价涨幅远超房价涨幅，意味着未来房企的利润空间被不断压缩。

面对着去年以来的信托、基金、保险的非标融资监管，还有去年8月20日的三道红线、去年12月31日的房地产贷款集中管理、去年四季度以来的打击消费贷、经营贷、抵押贷、首付贷，房企资金的来源，主要是销售回款，其次是信贷。

银根收紧，压缩着房企现金流、债务增长规模、拿地速度与规模、项目新开工与竣工的速度、房子生产周期。看看房企的借钱途径，要不就是发债、信托、ABS，要不就是房企上市、房企物业IPO，要不就是引进战略投资者。

前2月全国房企到位资金3.1万亿元，其中国内贷款的资金才5000亿元， 定金及预收款1.1万亿元、个人按揭贷款5000亿元、 自筹资金8000亿元，说明销售回款成主要资金来源，占三分之一。

2021年1月全国房企融资总额为1865.60亿元，同比下降9.65%，环比增长32.33%。其中海外发债772亿元，信用债615.88亿元、信托362.48亿元、ABS114.72亿元。

海外债平均融资成本6.58%，最低达2.7%。信用债平均融资成本4.60%，最低为2.7%。信托利率7.34%。主要是2020年境内外货币供给均较为宽松。

2021年1月100家典型房企融资1369.54亿元，其中境内发债487.90亿元、境外发债835.07亿元。其中1月发债1113.77亿元（境外发债835.07亿、境内发债278.70亿元（其中境内公司债发行241.5亿元）。

1月新增债券类融资成本6.08%，其中境外债券融资成本为6.52%、境内债券融资成本4.77%。由于去年全球货币供给增加、境外融资成本下降所致。但1月房企债券到期金额共计899.64亿元。

2021年1月100家典型房企融资503.91亿元，其中境内债权融资394.55亿元，境外债权融资104.36亿元。2月发债213.73亿元（境外发债79.53亿元、境内发债134.20亿元），为2020年以来发行量最低的月份。

2月新增债券类融资成本5.92%。其中境外债券融资成本达6.65%，境内债券融资成本4.42%。主要是超短期融资券的发行，中期票据及公司债发行较少。但是2月房企债券到期金额合计550.16亿元。

2021年到期债券金额8888.83亿元，说明房企借新偿旧为债务偿还的主要方式。房企加紧债券融资步伐，目的就是应对偿债高峰的到来。同时，有剩余的钱去土地市场拿地，储备的土地，增加市场份额。