高新宝龙广场、中海环宇城二期商业综合体、金湾华发商都……2021年开年不久，珠海各大零售物业已开始为入市宣传造势，商业综合体的集中供应可见一斑。据业内人士初步统计，年内珠海至少将有4个、共逾30万平方米商业综合体面世。

一边是开发商与广告商的欢欣雀跃，一边却是复杂的内外部市场环境，零售市场在短期内仍持续面临严峻考验。第一太平戴维斯分析称，疫情影响下，2020年底，珠海零售行业降幅虽较去年初有所收窄，但总额同比仍明显下降，零售物业空置率持续上升，平均租金水平呈下跌趋势。

新的商圈不断涌现，2021年即将大步向前的零售物业，会否引发珠海商业综合体的过剩危机？

现状

商圈云集背后现空置率历史高位

既有网红茶饮，又有珠宝奢侈品；既邻近香洲车站老城区，又是该片区近年难得一见的新商场，优特汇购物中心一启用便成为年轻人的新网红打卡点，人气颇旺。

这一座建筑面积13.8万平方米的大型商业综合体，是2020年珠海又一个新增供应的大型零售物业。近年来，珠海商业地产发展势头强劲，各色大型购物中心陆续入市，为市民游客带来了便利。

第一太平戴维斯分析发现，2020年下半年，本地疫情防控工作卓有成效，大部分购物中心客流量逐步回升。伴随着新项目入市，去年底，珠海主城区零售物业市场总存量上升至86.3万平方米。有业内人士指出，该数据尚过于保守，截至2020年底，珠海主城区至少拥有商业体量逾110万平方米。若统计全市，则应为150万平方米左右。

品牌对珠海市场拓展信心逐步提升，新的项目还在不断涌现。与前山大桥相接的九洲大道与珠海大道两侧，短短3.5公里的城市干道，已汇聚富华里、玖洲道及华发商都3个大型商业体，今年下半年，第四个商业综合体中海环宇城二期即将亮相。2021年，珠海至少有4大项目、共逾30万平方米物业新增入市。

把目光放得更远，当前，珠海还有一批商业综合体项目正加速建设。预计未来数年，新的零售物业仍将陆续面世，其中不少的体量还将超过10万平方米。

市场体量逐步扩大，背后却是同步上升的空置率。第一太平戴维斯方面称，2020年零售物业空置率未见下调。截至去年12月，珠海零售物业空置率环比上升1.1个百分点至21.5%，为历年最高水平。

租金方面，数据显示，自2019年下半年起，全市零售物业平均租金一直呈下滑趋势。2020年下半年，全市零售物业平均租金较上半年再跌1%，约为115元/平方米。业内普遍认为，随着项目间竞争的加剧，业主将进一步小幅降价以吸引高品质租户，2021年全市租金水平预计将持续下滑。

图为珠海一处商业综合体。钱文攀 摄

困局

遍地开花还是同质“内卷”

梳理珠海零售地产的发展史，人们会惊讶于其近年的发展速度之快——直到2010年前后，珠海商业地产的投资优势从众多投资产品中凸显，才有了一批大型商场项目动工建设。2014年，位于南屏的珠海最大商业综合体华发商都项目启用，随后，富华里、扬名广场二期等一批商业中心陆续崛起。而在此前，珠海已近十年未见大型零售物业入市。

商业地产开发热潮，可谓房地产市场发展的必然趋势。零售物业的蓬勃发展，一定程度上代表着区域产业结构优化升级。但一个质疑声音是，常住人口仅202万人的珠海，是否能支撑起“雨后春笋”般的商业综合体？

“珠海受限于城市常住人口的相对不足，目前区域内的商业物业供应显然是供大于求。”第一太平戴维斯广州商铺部主管及董事张宸豪认为。

“除了本土常住人口不足，2020年疫情对本地旅游业打击尤为显著，零售市场受挫，短期内零售物业租赁需求疲软，导致市场空置率上升至历史最高。业主降租以保入驻率，租金指数录得历史最大跌幅。”第一太平戴维斯珠海公司总经理刘晓南分析，基于目前本地零售市场供需关系欠佳，加上2021年新增供应量增加，零售物业在招商方面将继续承压。

不仅是分析人士，开发商也对此表示疑虑。在受访开发商看来，随着市场体量变大，珠海零售物业同质化竞争趋势愈发明显，长此以往并不利于市场的健康发展。

“珠海人均商业面积逐渐增多，预示着未来的商业竞争会更加激烈，商业体将面临更为严峻的挑战。”珠海印象城市场部相关负责人认为。从同质化竞品当中，走出一条适合自己的路，也是印象城一直谋划的发展方向。

“太多了。”珠海百货广场有限公司董事长马婵兰直言，按照目前已有体量及规划建设、正在建设的市场体量，可以预测，即便2025年珠海常住人口达到地方政府预设的300万目标，商业综合体供给仍超出需求范围。

“供过于求问题的出现，政府相关部门缺少统筹规划意识是重要因素之一。”在马婵兰看来，如今珠海不少房产项目的开发均硬性要求配建商业，但怎么建、建什么却没有明确的指引。事实上，每一个商业综合体可辐射的范围是可预测的，本地人口、旅游业等指标也相对透明，政府部门过往在综合考虑人口、承载力等因素，以规划手段提高资源配置上的缺位，为市场发展带来了不利影响。

市民在一处商业综合体里的阅潮书店选购新书。钱文攀 摄

探索

商海竞逐中如何突出重围

不论当下珠海商业综合体“超生”与否，如何在激烈的市场竞争中“出奇制胜”，始终是开发商需要慎重思考的命题。

“真正的商业综合体应该满足交通便利，具备一定规模、配套齐全等条件。”有受访业内人士认为，城市的经济社会发展需要商业综合体，但不需要泛滥的粗放型、同质化商业综合体。因此，如何找准定位，走出差异化、个性化发展模式，是开发商突围的关键之一。

打造个性化IP、发展多元业态，均为珠海开发商所青睐。“印象城坚持提供好产品好服务的同时，通过打造萌象家族IP主题商场，以及丰富多彩的季度性会员主题活动，增强消费黏性，带动购物频次。即使受疫情影响，2020年商场指标仍实现正增长，总销售额突破11亿元。”前述印象城负责人认为，随着更多高层次人才的流入，珠海市民对品质生活要求逐步提高，下一步，商业体可考虑多引进国际高端消费品牌及一线潮牌。

“未来，宝龙广场将为消费者提供集时尚潮流、亲子趣玩、艺术沉浸、美食探店等多元业态为一体的购物中心，更好满足消费者的需求。”将于今年底投用的珠海高新宝龙广场相关负责人则表示。

而即将在3月底清场的珠海百货，也有了未来差异化发展的方向。“响应珠海城市更新的号召，在城市之心的项目推进要求下，珠海百货即将清场并于3年后以新面貌回归。届时，新的珠海百货将被打造成主题式商业中心，塑造一个更为良好的体验式消费环境。”马婵兰透露。

此外，开发商们对商场规模也有了新的思考。“一种可能是，未来区域型、社区型商业将越来越受欢迎，原因是中小体量的商业项目招商更灵活、管理更方便、业态更个性化。”受访开发商代表分析说。

站在宏观角度，市场分析人士认为，城市管理者扮演好统筹规划的角色至关重要。张宸豪认为，珠海作为粤港澳大湾区内旅游产业相对发达城市，在吸引游客来境消费这一点上大有可为。“然而，目前珠海除长隆游客以外，其他游客主要是过境客，即并非以珠海为逗留目的地的游客。珠海未来可在旅游产业上打造更多类似长隆的现象级产品，围绕旅游IP展开商业规划，以此助力形成游客与本地居民消费为支撑的两股消费力。”张宸豪说。

■焦点

“首店经济”启动珠海零售市场增长新引擎

每到节假日，富华里网红茶饮“喜茶”门前都能看见长长的人龙。年轻人在此“打卡”闲聚，络绎不绝。作为“喜茶”登陆珠海首店，富华里喜茶店饮得“头啖汤”，积攒了不少人气。

另一边，位于印象城的首家沃尔玛高端山姆会员商店及首家山姆美食餐吧，自2016年开门营业至今也一直深受珠海人喜爱，会员数达15万人，销售额不断攀升。

首店，正成为各大商业综合体纷纷争夺的资源，也是一座城市商业繁荣的标志。首店经济可以有效解决商业的同质化竞争，通过创新商业模式，营造品牌效应，提升城市的形象和商业竞争力。业内人士认为，近年来，珠海首店数量持续上升。“首店经济”逐步成为珠海各大商圈争夺客流、带动增长的新引擎。

扬名广场引进了高端零食品牌“良品铺子”珠海首店后，一直在此方向发力，力争为商场注入新的消费活力；华发商都，早在开业期间便引进各类珠海首店多达20余家；再看刚在去年开业的优特汇，也引进了全棉时代、奈雪酒屋、西西弗书店等一批首次进驻珠海的品牌或旗舰店，为商场吸引大量年轻顾客……

即将于今年底开门迎客的珠海高新宝龙广场，同样对首店表示欢迎。其负责人表示，该广场将以填补区域市场空白、满足周边居民需求为主要导向，积极引进集休闲娱乐、亲子趣玩、美食珍馐等品牌店铺。

1992年开始营业，至今已有近30年历史的珠海百货，在首店引进上成绩更为突出，包括引进唯品会、六福珠宝、九毛九、太二、米芝莲等一批知名品牌的珠海乃至华南地区首店。在珠海百货广场有限公司董事长马婵兰看来，品牌首店一定程度上确实为商场带来品牌效应，助力激发新的消费欲望。

“但值得一提的是，如今首店引入越来越难，品牌开出的入驻条件越来越高，租金、位置乃至门店装修，都要求开发商给予极大优惠与协助。”马婵兰认为，这考验着商场的运营能力与判断力，该首店的引入是否真与商场定位相符？几近“苛刻”的入驻条件，是否真物有所值？首店经济重在以质量和服务取胜，商场在引进品牌首店时应综合考虑利弊因素，而不应盲目引进。