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其实过去也和大家说过这样的话题，一直的观点都是建议大家不要轻易买两房

之所以现在想再和大家强调一次，是因为看到了一份值得琢磨的数据：2020年上海一二手房中1房、2房、3房的成交量和成交价

从这些数据中隐约看到了上海楼市未来的户型趋势，以及买房者的需求变化

而且这个趋势，在现在看来越来越明显

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我们先来看下上海2020年1房、2房、3房的成交套数占比

数据来源：兔博士APP

从数据来看，2房的成交量占整体的44%，而三房占比占整体的24%，这样看来，2房交易最多，仍然占市场的主流

但3房的成交量同比去年上涨了15%，而2房的成交量同比上涨仅6%

如果再仔细区分新房和二手房的成交量

数据来源：兔博士APP

3房的成交量，不管是新房还是二手房同比去年都有很大的提升幅度

尤其在新房市场上，1房新房的成交量仅1086套，同比去年下降了40%，2房新房的成交量也仅1.3万+套，而3房新房成交了足足3万多套

数据来源：兔博士APP

在新房市场上置换人群相比刚需人群要更多

那些“逃离”了1房、2房的人，把自己的房子置换成3房，还有一部分买房者不想短期内再置换，直接首套就买了功能性更强的3房

在这样的趋势下，3房的需求量自然会迅速增涨，可以预见的是，未来也会 越来越猛

除了看成交量以外，我们再来看一下成交价格的变化，过去很多人买老破小、买2房是因为这些房源性价比更高，投资属性更强

但在2020年，不管是1房、2房、3房，价格涨幅与整体市场相比基本持平

数据来源：兔博士APP

甚至，3房的成交价格涨幅还略高于2房

不管是成交量的涨幅，还是成交价格的涨幅，3房都开始显现出它的优势，而在我看来，这还仅仅只是开始

随着居住需求的的变化，这样的趋势一定会越来越明显，这也意味着两房户型 正在被取代

上海户型面积段之间也开始衍生了一条“鄙视链”：正三房＞紧凑三房＞两房＞一房

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这样的变化，从2020年各面积段新建商品住宅年度成交面积数据上也能看出来

尽管在土地端中小户型的政策并没有放开，2020年改善型户型的成交占比依然有提高，套均面积在90-150平方米的成交占总成交面积的59%

各面积段新建商品住宅年度成交面积及同比增速

数据来源：易居研究院

成交面积上，各类需求同比均呈现正增长，其中，改善型需求增速最快，为27.1%

这也说明，为了满足买房者的需求，开发商最近这些年研发的改善型产品也越来越给力

尤其对于紧凑型3房的探索，在2020年的新房市场上，开发商也给出了新的 解题方案

过去紧凑型3房最大的槽点是第三个房间根本就不能用，尤其是现在的开发商不再敢肆无忌惮偷面积

比如，万科的这个户型不再循规遵道的把小户型做成动静分离的模式，而是把卧室分别做在客厅的两侧

说实话，小户型也确实没必要做动静分离，哪怕你这么做了，你在卧室依然是能听到客厅的动静，因为面积太局限了

当万科做了这样一个调整之后，有两点比较大的变化：

一是户型过道空间变得模糊化，提高了面积利用率，这样一来次卧或书房的面积就可以做的更大一点了

二是这种非动静分离的设计使得整体的视野是打开的，开门的一刹那会感觉自己家里是一个开阔式的空间

再来看仁恒海和院这个90平米的户型，确实有的时候你很难把小户型做大，无法让每个房间的面积都足够大

但仁恒这个户型的解题方案是，把北边的书房放在客厅的正对面，这样一来，从阳台到客厅到餐厅到北向书房空间完全贯穿在了一起

书房的通透性好了很多，虽然面积上并没有实际的提升，但从心里上会觉得整个书房的面积大了很多

来自于仁恒海和院

大家可以想一想，如果没有这样的改变，还是循规蹈矩的把书房设置在主卧的正对面，那这个书房可能就会让人感觉到压抑

当小三房户型的占比越来越高，我很惊喜的看到户型的一些变革，也正是因为产品端的这些变化，才会有越来越多的人选择坚定买三房

需求促使了产品的变革，而产品的变革又吸引了更多的需求，从此进入一个良性的循环

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当然，之所以呼吁大家现在坚定买三房，也是因为上海的购房资格越来越紧张了

1月21出台的上海新政第一条就明确严格执行住房限购政策，堵死了假离婚的漏洞

之所以上海坊间一直有不少通过离婚实现房票的模式存在，也是因为上海的购房政策足够严厉，而目前也并没有放宽的趋势，反而越来越严

在这种情况下，一定要用好自己手中珍贵的房票，把它用到 极致

咬咬牙买自己能力之内更大的房子