南宁的龙岗板块最近又回到了大家的视野之中，因为彰泰·江景湾又把龙岗的价格带回了4年前的“9字头精装”的时代，有那么一瞬间，感觉时光倒流了，熟悉的感觉又回来了。

▲2017年8月13日，龙岗阳光城丽景湾首期开盘，精装+税费等，成交均价9字头

你明哥曾经在2018年的时候，写过一次龙岗板块，放在如今同样适用，甚至连标题都不用改的。

▲那年还是温柔一刀，那年南宁龙岗的市场也同样不好，兜兜转转一圈，其实就没有变过

这些年，龙岗的变化还是挺大的，尤其是滨江公园的建成，以及老口、牛湾两大水利枢纽的蓄水，整个邕江两岸的环境风貌得到了极大的提升。龙岗作为南宁主城区宜居半岛的价值凸显，只是房价始终没有起色，原因到底出在了哪里？

▲龙岗半岛具备打造高端豪宅区的资源条件，但是发展始终缓慢

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南宁没有足够的资源打造龙岗

同样是叫龙岗，我们可以用深圳的龙岗作为参考，深圳龙岗的规划可以说是鸿篇巨制，用湾区东部智能产业核心的理念来打造，并借助大运会的契机，打造龙岗大运中心城，一举奠定龙岗深圳东部桥头堡的地位。

▲2020年深圳龙岗的基建配套的年度投资额150亿，总投资810亿（不含地铁），修建5条轨道、8条高快速路，16所学校，7所医院，3座市民文体中心

如此大的基础设施投入力度，这才是深圳龙岗中心城区虽然距离深圳主城区40~50公里，房价依然能够支撑到5万+/㎡的基础。

而反观南宁的龙岗板块，感觉南宁市政府是想对标深圳龙岗区的规划，以南宁五象新区核心区为标杆，打造五象新区的第二极，也就是“龙岗商务区”。并为龙岗片区配置了不低的公共基础设施配套。

▲南宁的龙岗在规划上规格非常高，几乎就是按照五象第二CBD的待遇去打造

但是问题就在于，南宁不是深圳，根本不可能拥有深圳龙岗的经济实力，深圳龙岗一个区的年投资强度相当于南宁全市的年投资强度。所以，南宁的财政是不可能支撑得起全区域“摊大饼模式”发展的。有限的资源要优先保障重点区域的发展，对于其他区域，只能先放着了。

而纵观南宁的城市发展，五象核心区才是目前南宁市重点发展的片区，从各种基建配套变现的速度就可以看出，是南宁市的资源倾斜方向。而龙岗呢，大部分的断头路都还放着没有修，很多规划配套都还停留在纸上，特别是学校，按照目前龙岗的楼盘体量来说，学校学位是不太够用的。

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供应量远超需求量，龙岗的房价必然下滑

整个南宁龙岗板块目前大约有20个楼盘在售，远超你明哥2018年写龙岗时候的11个楼盘在售。还有荣和、建发、北投等尚未面市的新盘即将进场，整个片区几乎就是一场大乱斗。

▲目前龙岗的在售楼盘多到头疼，令人眼花缭乱 资料来源：楼盘网

整个龙岗正在开发的楼盘如此多，所以该板块的库存量全南宁排名第二，高达200多万㎡，但是销售情况却相当惨淡。以2月份为例，龙岗与兴宁成交量并列南宁市倒数第一。

▲交易量的萎缩，库存量的增加，龙岗的房价如何能不跌 数据来源：克而瑞

供应量多了，而需求量却没有增加。供过于求，价格就很难再支撑了，必然会下滑。像这样楼盘扎堆集中在一个时间节点销售，又处在同一片区域，楼盘间的价格战必然开打。

谁先降价，谁就先把客户收入囊中，剩下反应慢的，到时候即使再跟进降价，都没有客户了。

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什么样的人会购买龙岗

那么到底什么样的人会来购买龙岗呢？简单来说，只有两类人，一类就是买不起五象核心区，已经被五象核心区房价挤压出来的刚需人群，另一类就是，追求极致资源的改善享受型人群。

龙岗有一个天然的优势，就是看江，并且江景资源较好，对望仙葫群山。龙岗的江滨公园已经呈现在眼前，展现出来的效果非常好，甚至成为了南宁的网红打卡地。

▲龙岗目前最具价值的配套，就是江景和滨江公园

而除了江景以外，能够提升龙岗房价的配套，比如名校、地铁、商业几乎没有，这也就导致了如今龙岗房价呈现出了极端的两极分化。

头排江景房，价格非常高，因为有大量的客群，愿意为头排的江景资源买单，心甘情愿支付溢价。

而非头排江景的房子，价格就非常低，对于客群的吸引力非常有限。只能吸引极度刚需的客群前来。江景房能卖2万+/㎡，非江景房只能卖9字头，这中间的差价能有1万/㎡。

这么两极分化的价格差，也就注定了，这个区域是很难产生流量盘或者明星盘的。因为价格差距太大，刚需不会为了江景资源而多掏钱，享受型客群又不会考虑买非一线江景房源，这就是当前龙岗的尴尬。

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龙岗到底值不值得入手

其实，南宁的龙岗到底值不值得入手，得看自己到底是属于哪一种客群。如果是用来投资，很明显，这个地方4年多了价格还在原地踏步，价格基本没怎么涨的区域，投资这个区域到底图它什么呢？

投资的逻辑就是单位时间内的投资收益率，时间花了，收益没有增长，那就等同于亏损。

至于刚需，什么时候都是必须得买房的，看的无非就是价格和门槛的问题，只要价格合理，门槛够低，这个区域的楼盘就适合刚需。

而刚需关心的配套问题，目前也就是龙岗的硬伤，这也是其目前处在价格洼地的一个原因。什么都已经变现的时候，对于刚需来说，价格就不会太友好了。

最后就是改善和享受型置业，这个片区最大的优势就是江景，这也是这一类人群甘愿支付溢价，高价买一线江景房的原因。

纵观整个南宁的江景房，东面的江景房肯定价格会高过西面的江景房，而且位置又处在五象新区范围内，这种优势就具备购买的理由。