文/谢逸枫

昨日，一组国家统计部门发布的前2月全国房地产数据引爆市场，十二项市场核心指标（投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款、销售面积、销售额、房价、商品房待售面积、房企到位资金、国房景气指数）增速，全部翻倍上涨，创增1998年或者2014年以来同期历史最新高纪录。

非常罕见的是前2月金融杠杆、房地产调控都有所收紧，没想到房地产市场竟然如此的火爆，可谓是报复性的个人日常消费已经蔓延到买房消费。笔者认为，归根结底是五个因素，直接点燃市场购房需求，首先是就地过年（超过2亿人口）。其次是前2月1.3562万亿元住房贷款。再次是外部资金疯狂进入楼市。

最后是人才落户、户口限制的取消。最关键是去年同期基数低，还有是市场结构性的因素，房企融资好转，经济逐渐复苏。因此，前2月的房地产市场指标火爆、翻倍，结构性的因素占主导，其次是信贷、个人住房贷款的放松，加上就地过年与外部资金的火上加油。提醒购房者的是70城房价已经上涨70个月，满5年10月，买房还是要早。

笔者认为，值得需要警惕的是全国商品房库存量再次进入5亿平方米，创过去几年的新高，非常危险的还有商品房住宅库存不断增加的背后，隐藏着四大风险。最明显的是商品房住宅库存在三四线城市过高呈现过剩，一二线城市地价上涨过快，房价回到上涨过快现象，三四线城市供应过剩，供大于求。因此，房企必须控制好拿地速度与现金流。

其一是投资额，增长38.3%，翻倍上涨，创1998年以来同期最新高。前2月全国房地产开发投资13986亿元，同比增长38.3%，其中住宅投资10387亿元，增长41.9%。不过，区域分化严重。东部地区，同比增长32.4%。中部地区，增长52.5%。西部地区，增长45.1%。东北地区，增长28.6%。说明东北地区房地产市场占全国比例小，其波动相对小。

笔者认为，房地产开发投资额、住宅开发投资额，同比大幅增长，翻倍，主要有四个方面原因。首先是受2020年同期低基数影响，土地购置面积、土地购置费用的增速低。其次是今年以来房地产市场整体延续了去年底的市场活跃度，特别是东部地区，带动了企业的投资和开工积极性。再次是新开工面积的增速，翻倍。最后是房企到位资金多，土地购置面积、土地购置费用创历史新高。

其二是施工面积、新开工面积、竣工面积，增速大幅度扩大，其中新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款的增长，翻倍上涨。前2月全国房企房屋施工面积同比增长11.0%。其中住宅施工面积增长11.2%。新开工面积增长64.3%。其中住宅新开工面积增长68.5%。竣工面积增长40.4%。其中住宅竣工面积增长45.9%。房企土地购置面积同比增长33.0%。土地成交价款增长14.3%。

笔者认为，新开工面积、竣工面积、房企土地购置面积、 土地成交款的增长四大指标，同比大幅增长，翻番，归根结底是四个原因。其一是受2020年同期低基数影响。其二是今年以来房地产市场整体延续了去年底的市场活跃度，特别是东部地区，一定程度上亦带动了企业的开工积极性。其三是销售面积的快速增长，房企打折扣的积极卖房。其四是房企手上现金多，土地补窗。

其三是商品房销售面积、销售金额，增长翻倍上涨，创2014年以来同期历史最新高。前2月全国商品房销售面积17363万平方米，同比增长1.05倍。其中住宅销售面积增长1.08倍，办公楼销售面积增长56.4%，商业营业用房销售面积增长66.4%。前2月全国商品房销售额19151亿元，增长1.33倍。其中住宅销售额增长1.44倍，办公楼销售额增长33.4%，商业营业用房销售额增长60.7%。

区域分化严重，东部、中部地区一枝独秀，西部地区、东北地区加速。其中东部地区商品房销售面积同比增长1.14倍，销售额增长1.48倍。中部地区商品房销售面积增长1.04倍，销售额增长1.30倍。西部地区商品房销售面积增长95.1%，销售额增长1.04倍。东北地区商品房销售面积增长82.0%，销售额增长72.7%。说明东部、中部地区的市场最火热。

笔者认为，前2月，全国商品、住宅销售数据同比双翻番，主要原因有五个方面。首先是受到基数效应的影响，去年同期，受疫情冲击，商品房销售面积和销售额同比暴跌39.9%和35.9%。其次是与就地过年有关，多数售楼处春节不打烊。再次是人才买房、户籍放松有关。最后是个人住房贷款放量。最关键是去年同期基数低，还有是市场结构性的因素，经济逐渐复苏。

其四是房价，上涨的幅度翻番，创1998年以来同期历史最新高。前2月全国商品房销售均价为11030元一平方米，同比增长14%。全国住宅成交均价11228元/平方米，同比上涨16.8%。2020年全国商品房成交均价9860元/平米，同比上涨5.9%，其中住宅成交均价9980元/平方米，同比上涨7.5%。商业营业用房成交均价同比下跌2.8%。办公楼成交均价同比上涨5.8%。

笔者认为，主要是区域与产品成交结构性、个人房贷放水、限价调整、区域供不应求、外部资金进入的五大原因导致。按照过去十年，全国新房均价涨幅平均8%，2020年全国新房均价涨幅5.9%。说明全国商品、住宅房价创1998年以来同期历史最新高，存在二种情况，要不是就是房价数据，严重失真。要不就是市场结构性的因素，所谓的区域、产品结构性的影响。

其五是商品库存面积破5亿平方米，住宅库存2014年以来同期首次增加。2月末，全国商品房待售面积5.2425亿平方米，比2020年末增加2575万平方米。其中，住宅待售面积2.4693亿平方米，增加2314万平方米。办公楼待售面积3772万平方米，减少24万平方米。商业营业用房待售面积1.2665亿平方米，减少269万平方米。说明商品库存、商品住宅库存具有过高风险。

笔者认为，前2月全国商品房、商品住宅销售正常，商品房、商品住宅库存增长，说明从短期来看，区域房地产市场存在供大于求的现象。2021年2月末，全国新建商品住宅存销比为18.07个月，相比2020年12月末全国住宅库存、销售比上升5.9%，新建商品住宅去库存周期创近四年多新高。毫无疑问，照这个商品住宅库存的发展趋势，会继续上升，政策是否迎调整，需观察。

值得注意的是2021年2月末，全国商品房现房存销比为26.9月，相比2020年12月末上升0.7%。其中，住宅库存的存销比为18.1个月，相比2020年12月末上升5.9%。而办公楼的存销比为46.5月，相比2020年12月末下降3.5%。商业营业用房的存销比为48.3月，相比2020年12月末下降6.8%。因此，房企要注意加快销售，还要注意拿地、销售的节奏。

说明商品住宅库存，主要是区域性过剩，总体的库存去化周期合理，办公楼、商业营业用房则是过剩。一方面是过去几年办公楼、商业营业用房的商品房施工面积、新开工面积、竣工面积一直保持高位，一旦未来商品房销售出现下滑，存销比必然上升。另一方面是调控加强，货币政策常态化、三道红线的房企扩容、个人房地产贷款集中管理等。

笔者认为，按照以往的房地产政策调整、货币放水的新建商品住宅去化周期节点看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，超过20个月，成为开启房地产去库存作为重要经济工作目标。最值得注意的是2015年以来，鼓励农民工进城买房、加大棚改货币化安置力度、货币放水、房贷放松、税费减免等措施大力推进，迎来了一波史上罕见的大牛市，多数地区房价翻倍。

其六是房地产企业到位资金，增速翻倍。前2月全国房企到位资金30560亿元，同比增长51.2%。其中，国内贷款5201亿元，增长14.4%。利用外资10亿元，下降14.0%。自筹资金8268亿元，增长34.2%。定金及预收款11002亿元，增长96.3%。个人按揭贷款4961亿元，增长63.7%。说明定金及预收款以及个人按揭贷款增速高，是拉动房企到位资金上涨，主要原因是销售火爆。

其七是国房景气指数，创2014年以来同期最新高。2021年2月，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.41，比2021年1月提高0.32点。笔者认为，销售面积、销售金额、投资额、新开工面积、房企拿地面积五项指标创历史同期新高，是国房景气指数，创2014年以来同期最新高最主要原因。