作者：汪瑞杰

编审：乐燕红

在去年递交招股书成功上市之后，今年世茂服务交出了一份翻倍的答卷。

2020年，世茂服务实现营业收入50.26亿元人民币，同比增长101.9%；净利润7.24亿元，同比增长88.4%；归母净利润6.93亿元人民币，同比增长80.2%。截至2020年末，公司现金及现金等价物为58.3亿元，同比增长586.2%。

除了财务指标翻倍，极为重要的在管面积增速也翻了一番。年报显示，世茂服务2020年期末在管面积1.46亿平方米，同比增长114.4%；合约面积2.01亿平方米，同比增长99.4%。在管面积中，来自第三方的面积占比大幅提高至35%。2020年，公司外拓面积达2350万平方米，相较2019年增长13倍，第三方中标率由2019年的46%提升至2020年的53.4%。

衡量一家物业公司不仅要看持续获取在管面积的能力、增值服务增长潜力，还要看能否维持自身的高毛利。世茂服务的答卷背后，隐藏着行业面临的一系列问题。

背靠地产集团，但拓展规模还得买买买

2020年，世茂在管建筑面积比去年增加了146.1亿平方米，其中35.2% 来自世茂集团输送的项目，64.8% 来自第三方项目。

背靠世茂集团，让世茂服务得以持续不断获取来自一二线城市的优质物业。这让世茂服务能够以较高的物业费用获得更可观的利润收益。

较高的第三方项目占比来自世茂服务不断的并购活动。2020年世茂服务收购的企业有广州粤泰、信谊物业、冠城物业、浙大新宇等，不仅有住宅物业，还有产业园、高校等。

这构成了世茂服务和其他物业服务企业最大的不同点。相比其他物业公司以住宅业务为主的业务模式，世茂物业在一系列并购之后，住宅在管面积为59.5%，其他类型物业面积占比40.5%。

拓展多种不同类型的物业，主要是因为世茂服务“综合物管和社区生活服务商”的定位有关。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，世茂本身有各种多元化业务，对自身世茂服务的业务导向有积极意义。

拓展不同类型多重物业，一方面给世茂带来了可观的在管面积增量，另一方面，新收购的物业在短时间内也拉低了世茂的毛利率水平。

年报数据显示，世茂服务15.7亿毛利润，比去年增长88.3%，但是毛利率31.4%，同比去年微跌2.3个百分点，原因是新收购的物业公司毛利率偏低，需要投入资源进行一体化整合。

世茂服务总裁叶明杰表示：“我们的收并购不是仅仅简单的去做并表收入收并购，而是希望能够‘1+1＞2’。”

财报称，截至2020年12月31日，世茂服务收购的12间物业公司毛利率均低于世茂自身项目，经过“一体化整合”后毛利率有所提升。如何在快速扩张规模的同时，维持住主营业务毛利率、提升经营效率，这是世茂服务要回答的问题。

多元化业务增量，物业高估值的基础

物业公司能够赢得市场认可的重要原因是多元化业务带来的想象空间。这一点在世茂服务的财报中得以体现。

2020年，世茂服务的社区增值服务实现收入16亿元人民币，同比增长146.8%，在总收入中占比达31.8%，净利润率达到40.1%。

快速增长的社区增值服务和较高的毛利率无疑充满想象空间，年报显示，世茂的社区增值服务分为：社区资产管理服务、智慧社区解决方案、车位资产运营服务、美居服务、新零售服务、校园增值服务。其中智慧社区业务增长最快，收入由2019年的0.52亿元上涨至4.5亿元，同比大幅上涨775.6%。

这一业务也得到叶明杰的认可，他在业绩会上表示：“未来中长期来看，这将会成为世茂服务可持续增长的新的引擎。”

城市服务成为世茂服务的另一个重点业务。叶明杰认为城市服务是有门槛的，极少的物业公司才能做城市服务。

“世茂服务如果能掌握一些新兴的业务会具有很强的竞争力。因为物业管理如果只是在住宅方面，同类的企业很多，在一些符合的产业方面，相应的企业比较少。如果能占据垄断地位，会获得比较好的盈利空间。”严跃进说。

叶明杰在业绩会上表示，短期内世茂服务会专注在区域和中心城市内提升项目管理数量，同时也做细分赛道的卡位，例如收购高校物业管理前列的浙大新宇这样的多元化拓展策略能帮助世茂服务拓展业务场景，提升自身在智慧社区上的管理能力。

世茂服务的未来如何？管理层表示下一个三年，世茂服务要争取“五倍增长”。料想未来“买买买”还将持续，能否保持自身毛利率，提升运营管理水平？这个问题世茂服务还需要时间来回答。