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提问：您好 第一次提问 北京社保3年零4个月 手里有400丸 一直租房在望京附近 房租在12000+ 现在面临要换房子 （租）有想法花钱解决工作居住证达到购房资格 有点纠结 希望房姐解疑 1要不要再攒多一些钱买高端点的房子 现在继续租 2或者压力大一些 现在解决工作居住证 或者结婚的方式 买望京的房子 哪个楼盘更划算呢 3 如果现在先不买 用5万 10个月咋解决工作居住证啊 去哪里办啊 4 看上了景粼原著的洋房 顶层128平 900万 不知道您看不看好 5感谢回答

回答：你好，感谢付费！最近总是有人问我，现在买北京会不会站岗? 确实有可能站岗，但是以北京经济繁荣的基本面，楼市一直在走长线向上，持续分化之路。现在买房结果有两个，一是买错房子，横盘1-2年，最后借势猛涨一波，实现稳赚；二是买对房子，小年小涨，大年大涨，实现躺赚。买房不能等，除非你赚钱能力很强很强，否则越等差距越大，永远也等不到凑齐你心目中理想首付比例的那一天。长线（踏空）风险就是短线风险。北京破限购方案：结婚是最容易也是最万能的办法，只是对于北方人来说，习俗限制下人们的接受度不高。其次是工作居住证，本科，专科+中级职称，或者堆材料，都可以过。找渠道办理居住证，周期15个月左右。高级人才，有的单位落户；某些法拍，可以不限购。注册公司购房，不过税费比较高。孙河定位就是未来朝阳的富人区，属于一块大的比较完整的地块，没有什么回迁房、自住房等政策房，以别墅和洋房为主。产业更是基本没有。如果景粼原著是自住，喜欢就好。投资的话，肯定是跑输的。子弹400，考虑自住+投资，更倾向入手望京板块内的刚需或者改善盘，推荐楼盘见知识星球文章

提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大

回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？这就是短期看政策，我们保持要警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。

只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。

在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势：

1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。

2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money；

3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。

放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。

明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。

每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。

综上，任何时候都不要看空北京楼市。

提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因：1.设计结构就更适合办公；2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户；3.以上两点的结合。如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：感谢房姐，新人首问。SFSD，工作在国贸，之前一直住爸妈家在西城，未来有小孩了也考虑继续用这套西城的学区。700w子弹，一直考虑不清楚买房需求，前阵子以“上班近”+“买得起”筛选，看了阳光100、盛世嘉园、建外soho、soho现代城。初步选定soho现代城143平米户型可730w全款拿下。这时候刚好发现了房姐，连刷多篇后逻辑被洗礼，现在的疑惑是：1. soho现代城，搜到您说不推荐。之前选soho现代城是因为看阳光100是清退办公后价格涨上来的，是不是买这个楼盘就是赌商用清退情况？只要清退了就是好的，但如果不清干净办公租户，这个楼盘一定是跑不赢通胀跟不上北京整体房价上涨？2. 放弃soho现代城，国贸附近有比较推荐的会跟着北京整体房市上升的楼盘吗？虽然主要自住，还是想要保值增值，自己很难看准，比如蓝堡，之前算品质比较好的楼盘，但这两年却降价比较厉害。不知道cbd核心区附近的楼盘哪个值得看好？3. 如果也不划定cbd，整个东三四环您最推荐哪里呢？我翻问答的感受是您最推荐双井，不知道是不是理解正确，如果可能，也希望您说说综合增值潜力来看最推哪几个盘 4. 买房款是父母资助，但自己还贷能力并不强，所以前面都没打算贷款。看到您反复强调建议用贷款，也觉得放弃了首房首贷可能有点傻，考虑提高预算接受贷款。现在的考虑是：我如果留一部分现金在手里去贷款，但自己并没有更好的高收益投资渠道，也不敢过多进入股市，是不是多贷款对我来说并没有什么意义？那么还是把手头的钱都交首付，只适当贷款100-200万左右？5. 看到您说1000-1800万的房产脱离了红海性价比最优，压着1000万的边，买什么样的最好呢

回答：1. soho现代城一直是不建议新手碰的，除非底仓非常充足，可以小赌一把。soho这类产品，虽然部分产权是住宅性质，但是设计和使用大部分都是办公，虽清退办公可能补涨，但后市依然不看好，首套没必要去赌 2. 你的情况建议在双井板块选筹，双井也是北京目前首选的几个投资板块。作为承接CBD最优质的板块，双井弥补了东三环国贸以北缺少次新，东面板块断层等缺陷，成为了CBD东三环最优质的住宅区之一。零星低端的老破小，百环家园经适房为底层人士提供了住所，首城，乐成，珠江，再加西面富力城小区等也满足了品质需求，富力广场合生汇加上苹果社区百环家园等丰富的社区商业，给双井带来了繁荣稳定的发展生态。而新开的乐成中心，商场和高端写字楼一体化，又给双井弥补了产业的不足，从单纯的CBD后花园延伸成为CBD的一部分，同时也发展为产住结合的片区。东面九龙山南面北工大一带原本荒无人烟，近年随着地铁开通和城市扩张，人气也逐渐旺盛，给双井这个中心增添了更多活力。非学区品质次新七八万，老破大六万，增长潜力很好 3. 贷款是抗通胀的一种手段，也是房产增值中的放大器。另一种思路 可以预留一定数量的月供在手中对冲未来风险。如果只能贷款100-200价值不大，还不如想办法全款，保留首贷资格为未来留空间 。

提问：房姐，城镇化结束之后，房价会停止增长吗？

回答：中国的快速发展离不开人口的红利，每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材 任何行业生存的土壤必须是人，没有人就不会产生消费，把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体，这将是全球最大的市场，我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上，我们的效率是最快的，英国用了200年时间，美国用了100年时间。

不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化，相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题，在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人，城镇人口占总人口比重（城镇化率）为17. 9%，2016年，城镇常住人口7.9亿人，城镇化率57.35%，以往年的平均数据推算，每年城镇化率约为1%，预计到2035年城镇化率完成70%，达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发，房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌，可以参照伦敦和纽约。

老房子换新房，非学区换学区，小房子换大房子，大房子换洋房，洋房换别墅，别墅换大平层，欲望无止境，需求永远不会停下来，产品迭代更生，今天的新概念豪宅未来会被淘汰，没有最完美的房子，永远存着改善，增长只会放缓，房地产不会被淘汰。

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。

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