企鹅号作者：81大白话

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你看到的房价，其实并不是最终的房价！

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有这样一种声音：房贷是普通人能够享受到的唯一低利率贷款，所以普通人买房，一定能贷多少，就贷多少！

这句话听上去，感觉很有道理，关键是房子一直是被称为老百姓跑赢通胀的利器，因为房价一直是上涨的。

通过房价上涨跑赢通胀，其实是有一个前置条件的，因为这属于投资，那么购房的资金就要来源于自有，如果通过撬动杠杆的方式赚取利润的话，那就叫投机。

这种本质上的区别，是很容易被忽视，被混淆的。

而这种情况之所以成立，确实是因为之前的楼市一直是一种单边上涨的趋势。

但如果这种单边上涨的趋势被打破，或者涨幅出现收缩的迹象，那么风险就会来临。

而这个风险其实就来自于资金成本！

你买的房子，房价是1万，但最终你真的是以每平米1万的价格购买的吗？

如果你是全款购买，那就是1万，或者说算上购房成本的话，也是无限接近于1万元每平米。

但如果钱是借来的呢？

我们来算算账----

以目前的利率大致推算一下，如果贷款200万，贷款30年，那么最后的本金利息合计大约要还给银行407万，也就是说资金成本是207万，抛去首付，1万元的实际房价，最终付出的大概是1.7万的成本。

也就是说，只有房价涨幅超过1.7万，房子才是有利润的。

当然这是在房子持有30年的情况下，你也可以这么理解，房产持有的年限越短，所付出的资金成本其实是越低的。

所以，贷款买房想要跑赢通胀的一个非常关键的条件就是，房价在短期内有大幅的上涨，可以快速覆盖所有的成本，从而产生利润。

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通过买房跑赢通胀，这不能说是一个伪命题，但它也绝对不是真理。

只要有不确定因素存在，这种情况就不会一直延续下去的。

什么不确定因素？

1、通胀是否一直会持续？

2、会不会出现通缩？

3、房价是否会一直涨下去？

4、介入时机是否正确？

5、是否忽视资金成本？

我们也看到了，目前真正能够实现跑赢通胀的地方，基本上都是热点城市，也就是说，在楼市出现分化走势的情况下，这种不确定性正在被无限的放大。

如今非热点城市的楼市温度下降，资金都向着热点城市里流，这就使得热点城市的楼市中竞争是非常惨烈的，这种情况的最直接后果就是资金成本大幅上升。

刚刚说到了资金成本来自于银行房贷的部分，这其实并不是全部。

一个很简单的道理，本来房价应该是1万元每平米，那么购买100平米的房产要用100万的资金，但由于大量资金进入市场，房价被推升至1.5万，那么总房款就变成了150万。

购房总额的增加，就直接导致了购房成本也相应大幅增加。

有人会说，房价上涨那不是很正常的吗？对于购房者来说，也是一个好事。

从交易权的角度来看，确实是这样的，但由于介入时机过晚，即使获得了房产的交易权，未来房价的涨幅以及达到盈亏平衡点的时间跨度就会存在极大的不确定性。

刚刚也提到了，从资金成本的层面看，用时越短，成本越低，利润越高，如果涨幅和时间两个维度都被提前透支了，那么接下来会不会真的跑赢通胀，就是一个未知数，如果是十年之后达到跑赢通胀的目的，就也要付出十年的资金成本。而这十年其实是在为前房东和银行打工。

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有人说，我就是刚需，买房的目的不是为了跑赢通胀，就是为了住，所以资金成本可以忽略不计。

真的可以忽略不计吗？

要知道中国楼市目前实际已经进入到了置换时代。

也就是说，绝大多数的刚需已经完成了住房阶层的跨越，而这些提前上车的人，目前正在进入小换大，一房换两房，两房换三房的阶层跨越。

这种情况下，他们要把手中的房产置换出去，其实就要有相应数量的所谓的接盘侠。

但是，有一点可能很多人都忽略了，刚刚说到楼市已经进入到了置换时代，这就意味着购房者的思维也会发生变化。

之前其实就是要解决从0到1的问题，但如今我们也看到了，这个所谓的1，也就是刚需房明显出现成交量大幅下滑的现象，而且这些刚需房，离市中心越近，房龄就越长，除了少数几个核心城市，大部分城市中心的老破小，都进入了一个有价无市的尴尬阶段。

这就从侧面印证了，目前的楼市思维已经发生了很大的变化了，从吃饱就行到要吃好的变化。

这也就意味着，很多置换阶层将会被楼市思维的转变直接卡在那里，上也上不去，下也下不来。

从这个角度来看，房产持有时间过长能不能跑赢通胀实际上就是一个未知数，很可能变现都很困难。

目前这个问题，老破小比较严重，到下一个阶段，郊区的高层住宅就会陷入这种尴尬的局面。

如果想要规避，就要增加置换的频率，但在资金成本面前，频率的增加是要有房价涨幅作为保障的，但问题是这个所谓的保障又要靠怎么保障呢？

大家看出什么问题了吗？

时间往前推十年，当时房产的保有量是有限的，所以可以给到房价足够的涨幅空间，即使大比例使用高杠杆，也可以有客观的利润跑赢通胀，但今时不同往日，如今新房的库存越去越多，这还不说，持有端的数量也是一个天量，想要保障房价有大幅度上涨所需要的资金量也是空前的。

所以，我们很容易就能对一个问题做出判断，那就是究竟有没有那么大的资金量支撑房价的全面上涨，如果没有，那么投资房产抵御通胀的难度就会越来越大。

如今楼市分化的走势，其实也已经在向我们传达着某种信号，这还是在货币大放水已经商品房销售额创新高的背景下，所以，我们应该对我们之前的房产观做一次重新的认知和升级了。

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