两天，关于房地产调控中的地价又成为了热点，一是经济学家任泽发视频在谈到中国的房地产究竟有没有解时强调，”土地是供给，人口是需求，金融是杠杆。要解决房地产泡沫的根本是控制货币，人地挂钩“。二是房企董事长孙宏斌在业绩发布会上表示，“对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱。老百姓也买不起，不调控对谁都没好处。”

所以，今天，我们重点从土地、金融和人口三方面来和大家简单地聊一聊。

一、”十三五“期间各省人口流向。

由于人口数据及出生情况，我们前期专门发文讨论过，今天不再重复，只是简单地说一下各省在十三五期间人口净增或净流出的数据。

根据21世纪经济报道统计的人口迁徙数据显示，广东、浙江成为“人口赢家”，其中广东年均流入60万，浙江年均流入37万人。山东、河南、吉林、北京等人口净流出，特别是山东净流出量超过了80万人。

如果结合近两年楼市表现来看，基本吻合，北方以跌为主，南方以涨为主。没有人口这个买房的基础，房价怎么炒上去，怎么跌回来。

二、地价上涨，房企躺赚5803亿元。

孙宏斌在业绩发布会上说，地价比房价涨得快，赚不了钱。这得从两方面来看，一方面由于限价的关系，地价上涨之后房价涨幅没能跟上地价上涨的脚步，赚钱的幅度不够高。另一方面，一年仅凭地价增值一项，他也躺赚超过5000亿。

根据国家统计局公布的数据，2020年，土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%，但是，土地成交价款17269亿元，增长17.4%。也就是说去年地价涨幅18.72%，远超房价。

按孙宏斌公布的数据，截止2020年底，融创中国的土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米，土地储备货值预计3.1万亿元。只按地价涨幅18.72%估算，融创一年仅凭屯的地就躺赚5803亿元。

这就是为什么房企愿意囤地，因为囤地赚钱啊。仅融创一家房企就超过了2.58亿平米，简单估算，按每套房100平计算，可提供2580万套房。

所以，房价越来越高，一方面因为地价大幅度在涨，另一方面很多地被房企捂在手中。这还真让买房人心塞。

三、金融端降杠杆全面精准。

金融端对于房地产的管控可以说是操不尽的心，既对房企融融资划出“三道红线”，又对银行涉房贷款额度划出最高占比即贷款集中度管理。同时还要求资金不得违规流入房地产。这不，最近在楼市热门的上海、广州、深圳、杭州、成都等城市开始严查经营贷买房行为。

1月，上海银保监局发布上海地区房贷新政，明确要求对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查。

2月，北京银保监局发布严查个人信贷资金违规流入房地产市场的公告，严查挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”。

3月，广东、深圳各家银行机构全面开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查，对违规流向楼市的信贷资金要求客户提前进行返还。

四、降房价还得靠房地产税？

尽管房地产税在经济家的认知中是调节财税减少地方土地财政依赖的手段，但在买房人眼中却是降低房价的利器，并且期盼已久。现在好了，今天发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要第二十一章第二节中明确提出："推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权"。

让地价上涨的脚步慢一点，让房价上涨的脚步慢一点，让收入涨幅超越几次。这些想法，我们都从“十四五”规划和2035年远景目标纲要中看到了希望。各部门正在努力，让楼市会变得健康起来。