企鹅号作者：81大白话

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哪个城市会在2021年成为下一个燕郊？

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环京楼市的惨烈教训，并没有影响到投资客的投资热情，究其原因，无外乎资金端的充裕。

其实从2020年，央行出台针对房企融资的“三条红线”开始，以及之后一系列动作来看，很明显就是要收紧楼市的资金流入，目的也很简单，大量资金集中流入到部分城市，在极短的时间内，吹大了房地产的泡沫，而这种情况下产生的泡沫，已经成为威胁金融系统的“灰犀牛”，未来就是要让房地产风险进入到“软着陆”的趋势。

因资金产生的泡沫，对资金端下手，方向肯定是正确的，但很显然，这次与以往明显不同的是，房产投资是以一种极度收缩的形势出现的。

对于融资端的限制，究竟能不能使得少数热点城市的楼市真正地“软着陆”，还有待观察。

但对于很多城市来说，接下来要面对的是，楼市崩塌的可能性。

从政府工作报告中，我们只要解读一件事，其实对于接下来的趋势，就会有一个大致的判断了。

这件事就是---钱！

所谓的各项目标，说句白话，只要有钱，再高也能完成，但要没钱，再低也会困难重重。

所以，对于楼市接下来会是个什么趋势，我们就先看看“钱”有何变化。

首先，是2021年GDP增速的目标是6%，这相对于外界的预测来说，是比较低的，因为2020年受疫情的影响，给了今年GDP很大的增长空间，如此保守，原因为何？

不出意外的话，就是要给宽松货币政策的退出留出空间。

也就是说，退不退出要结合现实情况，但已经做好了随时退出的准备。

其次，今年的财政赤字基本上与2019年持平，也就是说，要比2020年少了接近1万亿，这一万亿少在哪里？

2020年为了应对疫情发了1万亿的特别国债，也就是说，今年不会再发了，不但不发，从历史的角度看，2008年以后，财政赤字是逐年上升的趋势，但很明显2021年相比于2019年几乎没有增幅，这就说明很有可能今年的“钱”可能会很紧。

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如果说今年的“钱”是一种偏紧的形势，那么对于楼市来说，可不是什么好消息。

由于大通胀的预期还是相对较强，热点城市的楼市，大概率会保持一种增长的趋势。

但非热点城市呢？

我们回顾最近一次的楼市泡沫破裂，2017年以燕郊为代表的环京楼市的房价崩盘。

很多专家都把环京楼市的泡沫破裂归结于政策的打压，确实这是一个很重要的原因。

但从资金端的角度来看，在那之前的2015年，楼市经历了一波“涨价去库存”的行情，在这个行情中，不但整体房价有了大幅度的提高，居民负债率也出现了大幅增长。

到了2017年，实际上也是到了这波行情的尾声，由于负债率的大幅度提升，2017、2018两年都是“去杠杆”的大背景。

也就是说，环京楼市的崩塌，既有政策上的原因，也有资金端的因素。

从这里我们不难看出来，接下来楼市要面临的情况，与2017年很可能会极为相似。

如果说这个假设成立的话，那么2021年就会有城市的楼市泡沫会存在破裂的可能性。

其实，对于很多城市来说，楼市的紧绷状态已经持续了一年多，甚至更长的时间。

为何没有出现像环京楼市那样的事情？

原因就是货币大放水和通胀预期双重叠加的结果。

这种情况下，有的城市库存大幅增加，去化周期大幅拉长，有的城市房价已经形成实质上的下跌，但跌幅实际上也是相对有限的。

其实，这或许就是在等待靴子落地的那一刻，当靴子真的落了地，事实已经成立，泡沫可能就会出现破裂。

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接下来，有一个很大的不确定性，是非常值得我们关注的。

2021年是一个偿债大年，债务偿还的压力相对于往年，是空前的。

我们也看到了，从去年开始，已经有很多我们耳熟能详的企业开始出现债务违约，前段时间，更有海航等多个大集团出现债务违约，进入到破产重整的情况。

而闹得沸沸扬扬的当属苏宁，虽然最后深圳国资接盘，但后期会不会真的渡过这次的难关，目前来看还真的不好说。

如果债务违约的问题走入愈发严重的趋势，会不会救市，是我们关注的重点。

如果救市，那么目前的问题其实还可以人为地延后下去。

如果不救，那就说明货币政策转向的可能下将会非常的大。

这也是本轮楼市行情是否能够延续下去的重点。

其实，还有一个可能很多人都没有注意到的角度。

最大的炒房客，就是这些企业。

当企业资不抵债的时候，房产等资产将会进入到法拍程序，所以，接下来法拍房的数量会不会出现暴涨，是一个比较重要的参考指标。

2021年对于楼市来说，将会是比较特别的一年。

也许这一年，将会颠覆我们对于整个楼市以往的所有认知。

对于一部分城市来说，库存的增长是空前的，而且房价上涨的动力，因为人口和收入的双重因素，已经消失了。

如今“生挺”的状态究竟还能持续多长时间，就要取决于对于楼市预期的打击到了什么程度。

其实任何行情的崩溃，最先都是从心理层面开始的。

而心理上的压力，就来自于时间。

时间抻得越长，对于心态上的消耗就越大；同时购房较早的，受影响的程度也相对较小，而购房时间相对较晚的这波人，很有可能就是那根“稻草”。

对于2021年的楼市，您认为那个城市比较危险，可以在评论区交流探讨。

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