3月12日，迪马股份（600565.HK）发布年报，主营业务包括房地产和专用车制造两大板块的迪马股份，旗下房地产业务板块东原地产营收上升的同时，毛利率也不可避免下降了。

财报披露，2020年，迪马股份实现营业收入212.70亿元，同比涨7.99%；归属于上市公司股东的净利润18.02亿元，同比增加25.89%；资产规模达817.2亿元，同比增长12.71%；净资产182.8亿元，同比增长21.52%；经营性现金净额22.2亿元，同比增加374.32%。

其中，迪马股份旗下东原地产房地产业务及物业实现营业收入约195.7亿元，同比增长7.48%，毛利率 20.09%，同比下降8.48%；工业业务实现营业收入约为9.7亿元，同比增长3.24%。

值得关注的是，收入增长，成本也相应增长。2020年，迪马股份营业成本156.4亿元，同比增长20.23%。

大房企多元化、小房企仍受规模掣肘

迪马股份这份财报数据，反映了行业排名TOP50前后的房企现状。

首先，全行业利润率呈现逐年下降。与迪马股份同一天披露年报数据的融创中国（01918.HK），尽管净利润增厚，但毛利率同比仍下滑3.5%。与中小房企的一个区别是，融创中国与万科、碧桂园、龙湖等大房企一样，多元业务逐渐成型并开始贡献利润，比如融创文旅贡献了1.7%的收入。

在销售增速、多元业务上，大房企与中小房企的差距正在拉大，房地产马太效应初显。近年来，资本市场也比较关注多元化的房企，比如龙湖（000960.HK）今年初已形成六大主航道业务，除房地产主业之外，覆盖商业、租赁、智慧服务、装修等，多元化布局也使得龙湖的市值管理获得长久利好。

其次，中小房企仍然奋斗在规模增长的路上。以迪马股份为例，从财报可见，迪马股份2020年区域结转情况导致了营收与毛利率增长乏力。截至2020 年 12 月 31 日，公司存货余额为483.1亿元，存货跌价准备 2.7亿元。

具体来看，由于项目竣工交付规模增加，迪马股份在华东区域、南京区域的运营成本增加；而华西区域则相反，项目竣工交付规模在减少。该公司在华东和南京区域的营收同比增长超过100%，但毛利率却都下滑20%以上；而毛利率最高的华西区域营收下滑接近50%，毛利率同比却有轻微增长。

或许是为了未来扩张需求铺垫，在2020年31个项目储备中，迪马股份权益占比低于50%的有11个，占比30%。在项目权益占比上仍有提升空间。

与此同时，迪马股份专用车业务板块产、销与库存数据均为负增长状态。

欲加速地产？

2018-2020年底，迪马股份地产业务发展不算快，公司合并口径共计实现销售金额 227.2亿元，销售面积183万平方米， 实现结转收入 190.2亿元，结转面积 144.2万平方米，报告期末待结转面积236.1万平方米。待结转面积与前3年的结转面积相当，可见迪马股份在项目储备上还是加速的。

多项财务数据表明，迪马股份发展倚重于房地产业务。从公司资产及负债状况来看，迪马股份应付款与长期借款均有所增加。2020年末，迪马股份应付账款89.9亿元，占比总资产11%，同比增加52.48%。规模发展需要资金，迪马股份长期负债规模86.9亿，占比总资产10.64%，同比增加了31.36%；迪马股份2020年末总负债634.3亿，相比2019年末的574.6亿增长10%。

实际上，迪马股份短期借款29.7亿，加上一年内到期的非流动性负债22.9亿，合期末并现金约为65.7亿，现金短债比约为1.2倍，流动性风险仍存。

此外，如果要扩张，迪马股份目前8.69%的整体平均融资成本，仍有改善空间。毕竟开年华夏幸福（600340.SH）对房企发债有负面影响，在这个背景下，仍有碧桂园(02007.HK)、旭辉(00884.HK)等房企发债利率做到了5%以下。

“东原地产将继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅策略， 获得优质土地，为企业实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展夯实基础”，这是迪马股份写进2020年年报的一句话，能否如愿，有待观望。

值得关注的是，在同一天披露的《迪马股份第七届董事会第二十二次会议决议公告》中，有一项议案关于公司高管人员的聘请：经公司总裁提名，同意聘任何虎、张爱明、陈涵为公司副总裁。

公告披露三人也是东原地产副总裁。其中何虎是“老东原”，主要负责大运营；张爱明、陈涵则出自万科，拥有财务、人力资源等从业经验。母公司新增多名地产子公司高管，也从一个侧面反映了迪马股份对房地产业务是寄予厚望的。