1.

这几天，严打经营贷、消费贷进入楼市，备受关注。相信大家都看到了网上流传的这张《个人贷款提前收回告知函》，讲的是上海一家银行，发现有贷款“未按约履行借款合同第四条贷款用途的相关约定”，宣布合同项下500万元贷款提前到期，要求在3月底之间归还全部贷款本息。

但值得注意的是，贷款合同签订时间是今年1月25日。这件事发生的背景是，今年1月，上海银保监局发布上海地区房贷新政，明确要求辖内银行倒查半年相关业务，对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查，并首次公开提出拦截机制。

图：网上流传《个人贷款提前收回告知函》

可以推断，上海排查存量贷款，发现了违规的情况。怎么办？按照贷后跟踪检查的要求——“抽贷”。无独有偶，近期北京中关村某小区去年11月成交的一套房子被重新挂出来，据说被查出来了，银行要求提前还款。背景也一样，北京也对去年下半年发放的消费贷、经营贷开展合规检查。

图：北京对去年下半年发放的消费贷、经营贷开展合规检查

近期，房价上涨势头比较猛的广州，也开始行动了！

据21世纪经济报道咨询几家银行后发现，近期广州正在严查消费贷、经营贷违规流向楼市的情况。特别是，在同一年同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。银行相关人员指出，贷款未按用途使用，就要抽贷，不仅是消费贷、经营贷流向楼市要抽贷，其他贷款也一样。

2.

看到这里，大家应该会感受到，这绝不是一个银行这样做，一个地方这样做，而是全国都在做。其实，广州在1月份就率先开始收紧额度了，这在全国是最早的，也是下半年以来最早开始部署经营贷、消费贷合规检查的。主要原因就是，去年外地购房客在广州炒房情况很突出。

特别是，深圳收紧了经营贷政策，明确公司注册未满3个月、购房未满6个月的，不能办理房产抵押经营贷。但是，隔壁的广州银行们，可没有这个政策。于是，深圳的炒房客，就在广州办理经营贷。在广州银行们的眼里，深圳的房产是“硬通货”，于是贷款大门常打开。

这些炒房客没有广州社保、没有就业证明、没有单位流水，也就无法在按揭这个正规的市场“加杠杆”。但是，在中介的授意下，先攒半年社保，然后就借道经营贷、消费贷融资。深圳那些做法，比如先过桥融资，然后全款购房，再申请经营贷、消费贷，换掉贷款以降低成本。

这样，限购限贷全部突破了。

3.

其实，任何贷款，都有贷前调查、贷中审查、贷后检查这三个环节。商业银行合规部门管风险控制，都每一笔贷款都要进行审查，通过以后才有由信贷部门审批。另外，总行都有审计部门，这是独立于商业银行的第三方，也会根据总行的要求，近期的风气，定期抽查。

对于经营贷、消费贷这类业务，一直在强调不能流入楼市。所以，各银行在贷款申请资料中，都对检查交易背景是否真实，贷款发放后还要求“受托支付”（根据交易背景确定的资金交付对手），还要做好“贷后检查”，到企业经营场所，观察经营情况是否属实，追踪资金流向。

但实事求是地讲，对于近期房抵经营贷、消费贷的流向，银行自主严格检查的动力并不大。首先，各大银行有“中小微”贷款的投放任务，中小微企业风险大，银行一般会要求有房产抵押物。有了房产抵押物，银行就没有动力检查贷款投向了。一方面，房价在上涨，贷款风险不大。

另一方面，如果检查出有问题，那岂不是银行贷款审批有问题，从内控、信贷，到客户经理、主管行长，全得受处罚。半年不到的贷款，就发生违规挪用，多半信贷审批和风控有问题，甚至形同虚设。最后，这些贷款投放，不仅能完成银行中小微放贷的任务，风险还不大。

图：违规放贷的经济处罚

这样的话，银行怎么可能有动力去查呢？而且，有银行的朋友告诉我，现有的监管手段，也很难查得到。现在，注册公司零门槛，资金可在多个银行间、多个主体间（亲戚朋友）随意转来转去，甚至微信、支付宝都可以腾挪，也可以大额提现，银行的监管手段怎么去查呢？

一来二去，资金进入楼市，基本没啥障碍。

4.

据天津北方网消息，截至2020年底，全国个人住房贷款余额34.44万亿元，同比增长14.6%，增速下降2.1%，房贷余额出现连续29个月回落，这与疫情还有下半年密集的调控政策分不开关系。

那同期的消费贷和经营贷呢？截至2020年底，全国住户消费性贷款余额为49.57万亿元，同比增长12.7%，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，增速同比还高了7.5%。

疫情之下，我国社会消费品临售总额一直在负增长，全年负增长4%；全年CPI负增长0.2%；中汽协公布的汽车销量累计下跌1.9%。总体来看，消费贷款集中的耐用消费品消费领域，价格大部分都在下跌，或低迷，除了汽车外，各类消费并不是那么景气，估计大家也有观察或体会。

图：汽车销售累计同比

在这种情况下，居民消费贷款逆势增长12.7%，住户经营性贷款同比增长20%，动力来自哪呢？再看看广东，根据人民银行广州分行的数据，今年1-2月份，广东住户贷款比年初增加2300亿元，同比多增1494亿元；其中，短期贷款增加69亿元，中长期贷款增加2230亿元。企（事）业单位贷款比年初增加5066亿元，同比多增553亿元，住户贷款比企业贷款增长的多。

所以，严打经营贷是合理的。今年的“两会”提出，大型商业银行普惠小微企业贷款增长30%以上。同时，各大银行都有新增中小微贷款占比不低于30-40%的规定。如果经营贷进入楼市的漏洞不堵住的话，按照目前的楼市形势，今年经营贷违规流入楼市的范围和规模要比去年要大得多。

所以严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能不能稳定下来。近期，广州新做法是，银监协同银行间资金追踪，解决资金从A银行转到B银行就无法监管的问题。同时，利用大数据追踪，将个人及家庭名下各类贷款资金流向展开追踪。经营贷受到抑制，加上房贷受限，今年楼市难有大行情，稳定回落，局部大涨的片区可能会降价。