大家好，我是临沂房产伟哥。关注临沂最真知灼见的买房公号！

这是伟哥的第108篇原创文章。（百度一下：临沂房哥）

临沂房产伟哥是谁？

先说说我的战绩，自15年到现在买过5套房子，临沂、青岛、广州、深圳等一二三线城市。靠房地产财富增值500W+

当然也入过一些坑，比如买过写字楼、门面等

楼市里坑太多，普通人一不小心，6个钱包、三代财富瞬间归0

而实操经验才是检验楼市投资水平的王道！

上几篇文章房哥已经盘点过北城今年将要开盘（或目前在售）的楼盘情况。不知道的老铁可以翻开看看

人们观察房地产还没有跳出“城市化”和“工业化”的思维逻辑。

然而从趋势看，未来房价继续上涨的空间，或将主要取决于“创新密度”，一看创业成功率，二看投资回报率。

驱动房价继续上涨的力量是产业创新，而创新只能依赖创新型民营企业，第一是集群，第二是裂变。国企没有创新机制。

美国城市化完成后，转型升级成功的城市（群）只有三种，其一是大纽约湾区，其二是大旧金山湾区，其三是中部的克利夫兰，工业化留下的城市几乎都是“锈带”。

如果照着这个标准去看临沂楼市。我们可以思考一下，临沂的房地产未来在哪？

书归正传！

据房哥不完全统计，北城新区1-3期，今年大概有15-20个盘面世，货值将在200个亿左右。

我们大概测算一下，150万-200万的/套均价，将有1-1.2万套商品房入市，冻结资金（按20%首付比例计算）在40亿左右。

1万多套新房仅仅在三区（兰山、河东、罗庄）吸筹完成去化，可以说基本不可能。

毫不夸张的说，今年的北城新盘将是5年内最多的一次。

房哥熟悉的几个楼盘营销总，今年压力都比较大。毕竟新房太多，都在抢人。这一波抢的都是什么人？

1.投资客

以目前动辄至少50W起步的首付来看，北城基本上已经和刚需客say goodbye了。所以这一波的营销重点就是投资客。毕竟多买一套房，少买一套房拿点首付出来，对于民营经济活跃的临沂各位小老板们不在话下。

2.置换客

房哥熟悉的几个在县城混的超过10年的老铁都有在临沂市区置换的需求。前几天和几个在县城的老铁聊天，对置换、改善居住品质都有比较迫切的需求。

3.城市新阶层

房哥这里聊的城市新阶层是指在18年到现在在短视频带货领域赚钱的这一波以90后为主的人群。这一波人思想活跃、在临沂成为全国带货前3名的争夺中获利颇丰。这批人买房，不管是第一套的刚需自住、还是第二、三套，基本上都在南坊。

有老铁可能会问：南坊没有产业会是临沂的未来吗？

请各位老铁再回到我开头提到的那个观点。

人们观察房地产还没有跳出“城市化”和“工业化”的思维逻辑。

各位老铁，记住了：

以后的所谓的产业将不再是：钢铁、水泥、化工、制造业！以后驱动房价上涨的也不再是这类城市。以互联网为首的高端服务业算不算产业？

快手、抖音直播带货就是！

还没有清醒过来的老铁，

如果此时还是迷糊状态的，你就是个榆木疙瘩！

数字化经济已经到来！

有人是看明白了进来的，有的人是撞大运进来的

不论用何种方式，参与了数字化产业进程的

恭喜你，希望你今年喜提一套房！

老规矩

认可房哥价值的，点赞、转发朋友圈。

没有感恩之心的，请直接取关！好走不送！

声明一下：房哥不是卖房子的，唯一能帮你的就是团购省钱。