2021年南宁启动城市更新项目，不来则已，一来就凑齐“大四喜”。

先是1月19日，高新区环明月湖部分区域旧城改造项目招标前期合作单位公布，涉及范围380亩。

这仅仅是道“开胃小菜”。

紧接着，2月26日，中国奥园中标蒲庙800亩旧改项目；3月2日，1254亩平阳片区旧改项目公布中标房企，云天、龙光、大唐成为前三的中标候选人。

最近的旧改消息来自昨天。

大V君注意到，3月9日，西津村片区城中村改造项目发布中标公告，中梁控股中标西津村1580亩城中村改造项目。

南宁旧改的这趟列车实在飙得有点快。

自从2018年首次入邕以来，中梁3年落子3盘，均是几十亩的小盘，销售进度缓慢。这次中标超千亩大型旧改，它能挑起城市更新的重任吗？

近几年来，中梁在全国各地频发质量危机，南宁项目也出现大量工抵房，被质疑资金链紧张，中梁到底怎么了？

01

西津村1580亩旧改来了，中梁中标

西津村终于要改造了！

1月19日，高新区管委会官网发布招标公告：西津村片区城中村改造（城市更新）项目前期工作合作单位招标。

图｜高新区管委会

信息显示，西津村片区城中村改造项目位于地铁2号线安吉车辆段工程基地南侧，卢仙岭路北侧，安吉大道东侧及连畴路西侧的合围区域，涉及改造范围约1580亩。

图｜乐居

从位置看，西津村片区旧改项目区位优势较为明显，临近那安快速路，地铁2号线、3号线环绕，片区内多为物流公司、五金市场，无大型住宅小区。

大V君发现，这个项目紧挨着此前洋浦中标的连畴村1700亩旧改项目。

2月9日，因投标人不足三家，西津村旧改项目前期工作合作单位流标。

再次挂出后，直到昨天（3月9日），温州市梁安置业有限公司（中梁控股）中标西津村片区城中村改造（城市更新）项目前期工作合作单位。

图｜高新区管委会

近年来，西乡塘城市更新工作有条不紊进行着，北大客运中心、五里亭、南棉片区等旧改项目接连上市，老城区楼市热度有所升温。

02

3年布局南宁4盘，中梁这次要干票大的

说起中梁，大V君发现，中梁入邕将近3年，保持一年拿一块地的节奏。这个节奏显然算不上快，比不上那些高周转的房企。

2018年5月24日，中梁首进南宁，落子西乡塘区。当时以2936元/㎡楼面价，摘得大学西路南面21.196亩地块。

图｜网络

这就是中梁柏仕公馆项目，打造的是39~69㎡地铁口LOFT公寓，目前已是尾盘销售。

2019年1月30日，中梁再度布局南宁，落子邕宁，以2730元/㎡楼面价摘得位于柳浪路以北、茶柳街以西37.636亩地。

即现在的中梁国宾熙岸，限毛坯价7200元/㎡，目前项目90~116㎡（建面） 带装修准现房在售，价格9200元/㎡起。

去年 11月4日， 中梁再度落子邕宁，以3000元/㎡楼面价摘得马岭路以西、三合路以南的44.248亩地。

大V君发现，与前两个项目单独开发不同，中梁这次选择了与大唐、银河合作开发，案名定为熙岸世家。日前项目打出海报，3月13日将举办“城市向上 元气觉醒”活动。

图｜大V君

中梁此前在南宁拿下的3个项目，总面积刚超100亩，这次拿下的1580亩旧改地块，是这三个项目总面积的15倍之多，这对于中梁的实力提出了不少的考验。

值得注意的是，一个多月前，一则关于中梁在南宁大量抵押房产的消息不胫而走，直指中梁在南宁遭遇资金问题。

图｜南宁商品房智能销售公示平台

消息一出来，引起大家各种猜测和担心。

一些业内人士猜测，或是因为销售差强人意，企业迫切需要现金流。

03

频发质量危机，“小碧桂园”怎么了？

中梁在全国的成长路径，多处可见“榜样”碧桂园的身影，在业内有“小碧桂园”之称。

“只要干不死，就往死里干。”这句地产圈流传甚广的名言，就出自2017年底的中梁控股。

当年，中梁攻城略地，试图复制碧桂园的规模化扩张路线，上演高周转模式下的规模奇迹。

中梁也如愿以偿，从一家区域开发商突击进入全国规模前列。根据中指院数据，2018年，中梁在全国房企规模排名中已经位列第21名。

图｜中指院

不过，中梁的突飞猛进，发生在房地产市场的“白银时代”，在规模触顶、严格调控的背景下，多数房地产公司采取了谨慎的发展策略。

中梁追求规模的高周周模式，让企业遭受了巨大的挑战。

近年来，中梁控股旗下项目不断曝出了大批量业主维权投诉事件，主要原因涉及虚假宣传、房屋质量破损、收费不合理等。

根据报道，2017年至2020年，九江中梁首府因为虚假开盘被整顿、房屋出现众多质量问题、学位问题，被业主多次维权。

图｜网络

2018年至2019年，盐城中梁聚龙首府、温州中梁壹号院、张家港中梁壹号院、绍兴中梁赞成悦贤府和长沙市宁乡中梁首府因房屋面积缩水、收费不合理等质量安全问题遭到了业主的聚集声讨。

2020年以来，上述情况仍未停歇，赣州市中梁南山院和无锡宜兴中梁壹号院等的业主再因虚假宣传、偷工减料、态度恶劣等问题对中梁控股进行了投诉。

图｜网络

快速扩张的模式，也让中梁的资金链面临巨大的压力。

去年，监管部门公布了“三道红线” （一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍），确定了房企未来的融资标准。

根据红线，“踩线”的房企分为四档。全部“踩线”为红色档；两项“踩线”为橙色档；一条“踩线”为黄色档，全部指标符合要求为绿色档。

按照这个标准，中梁处于红线房企，其资产负债率为80.8%，净负债率为130.7%，现金短债比为0.85。

图｜网络

中梁控股全部“踩线”。

去年9月26日，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。

大V君查找资料发现，近来发展迅猛的中梁，就在试点房企之列。

写在最后

旧城改造并不能一蹴而就，少则5年，长达10年是常有之事。

参与旧改，对于房企的资金实力和运营，都有较大的挑战。

不过依然有众多房企热衷参与旧改，一来这是获取土地的重要渠道，二来近年来旧改项目的热销，也给了房企极大的信心。

如华润万象华府、华润中山府、建发鼎华北大珑廷、洋浦星等，都是区域的热销项目，不少购房者都是老城区的地缘性客群。

不过，要想获得市场的认可，地段固然重要，房企的品牌、产品的品质也不容忽视。“三道红线+两道红线”的背景下，企业要控规模，更要讲品质，才能走得更远。

参与大型旧改项目更是如此。由于项目开发周期较长，销售跨度大，更要注意口碑打造，否则只能是被市场抛弃。

大V君观察到，快速扩张的中梁，也开始意识到品牌和品质的重要性。步入2021年，中梁正式发布了品牌年度主张——品质耕心美好。

在新的一年，中梁将专注精研产品和品质锻造、美好相伴的“荟心服务”以及基于企业使命的社会公益三个角度。并通过开展品质“锻造行动”，筑造“梁匠工程”，保证品质提升落地。

大V君真的非常乐意看到这些，毕竟注重品质，聚焦服务，做好精细化、人性化的管理，才是未来房企的发展之路。