01.

在上一篇关于深圳楼市走向的问题中，安静曾经这么预判过深圳楼市接下来的走向：因为二手房真实价格信号的缺失，深圳楼市中会渐渐出现一些接近二手房指导价的房子。

结果在近段时间内，还真出现了不少接近二手房指导价的房子。

首先讲一个安静身边接触到的案例，案例的地点位于深圳南山区卓越蔚蓝海岸2期的一套房子，2楼177平1860万，指导价10.5万/平。

这套房子的卖家比较有意思，据说是某位男业主近期即将迁民，急于变卖在国内拥有的资产，途中他问挂牌的中介：如何才能最快速的将这套房子卖掉？

结果中介也非常实诚回答说：按指导价卖。

也许是卖家太急于变现了，或者对自己小区的房价行情不太了解，也直接回复道：那就按指导价卖吧。

结果这套房子一经发布，挂出来不到一天时间内，就有买家直接下了大概100万的定金。这个事情发生不到3小时内，卖家的老婆慌了。

因为她根本不知道房子是按这个价格卖掉的。因为按指导价卖，这套房子大概便宜了300多万的价格。

怎么办呢？回天乏力，再加上业主本身也确实急于移民。最近只能以比市场价便宜300万的价格割肉放卖成交。

当然，这个故事中的具体定金数字安静记得不是特别详细，可能会有出入。但大概能表明这个意思。

看到了没有，在这样混沌的市场下，其实还是有漏可以捡的。因为信息的闭塞与不透明，放大了买家与卖家之间的博奕空间。

而房地产交易，很大程度上也就是个信息差的商业交易游戏。

02.

关于接近二手房指导价的另一套房子，位于东部，而这套房子最近也刷屏了。

故事的主角位于龙岗中心城摩尔城，144.58平卖486万，折合单价3.36万/平。因为真实的挂牌价已经不对外展示了，但据媒体了解；

摩尔城144平房源的挂盘价普遍已经到550万以上。在中原上，约144平的最低挂盘价是550万，最高有人挂了600万！

也就是说，这套房子比市场价便宜了近64万，相当于8.5折的笋盘。据说这个消息传出来后，直接被N个地产中介带着11个买家团团围住。

这是网传的图片——

因为想要房子的人太多，怎么办呢？最后业主决定：全款客户优先，抽签选买家！俨然一副一手打新的样子，首创二手房摇号。

而这位业主，也是过了一把开发商的瘾。故事的结果：有人说是7个接受全款，有的说是5个，还有人说是3个，具体几个不清楚，但买家愿意全款并且摇号的事传出来了。

03.

当然，除却上面这两个公开提到的案例之外，最先开始贴近指导价卖房的，其实是布吉的桂芳园：一平米低于成交指导价100块。

不过，值得注意的是，这套房子区别于以上两套房子，是小户型产品。

而这里面最真实的逻辑是：东部的指导价本就和实际成交价相差不大，有成交也不必大惊小怪。

比如东部华侨城，因为指导价比业主的挂牌价还高，所以业主们可太乐意按指导价卖房了。

那么，这些贴近指导价的房源出来后，值不值得入手？

其实还得分情况来看：一个是业主急于变卖的，有的是因为私人原因（比如说上面这位移民的业主），有的因为换房，前期已经下了定金争时间的。

这类的房子，只要属性不差，而买家如果近期也想购房或者投资的，其实如果捡到了就真的是捡到了。只是，要有狼的耐心和判断力。

我有一位做药单的朋友总讲：危机危机，拆开来就是危险和机会并存。危是对于绝大部分人而言的，但“机”是属于少部分人。这里面的“鸡”，抓住了就是财富。

当然，另一种情况是业主蹭热度的。比如说盐田的房子，比如说东部的这套大户型房子。

不知道大家发现没有，最近靠近指导价成交的房子或者急于降价变现的房子，大部分的户型都是100多平的大户型，比如说卓越这套，比如说摩尔城这套。

为什么大户型会更容易接近指导价？因为大户型本来成交周期就长、总价就高、单价低，也就更容易贴近指导价。

借着指导价这个热点，大户型会走量的比旺季还旺。所以，近期如果有人跟你推这样的大户型指导价房源，大家也要擦亮了眼睛好好看一下。

这个价格确实便宜，但如果你接手了，也意味着你大概率会以指导价的房源价格出售。便宜你是赚了，但后面大概率也会割肉卖。

如果不急用资金还好，如果一旦急用资金，你卖这套大面积户型房产收益可能会比小户型还低。

而如果碰上了卓越这样的房子，那你大概率是捡到了，完全是闭着眼睛买。虽然这是套大户型产品，但整体的属性还不错。

04.

通过安静这段时间的走访，安静发现：南山以及宝中、碧海等热点片区其实已经开始出现一些之前业主傲娇、面都不露、也不谈价的业主，现在开始割肉了。

而有些房源，确实比之前便宜了一些，而且还有谈的余地。

当然，除却这些下调价格的业主，还有业主将价格再次上调的。我在某平台就看到了这么一段留言——

家住宝安的S小姐，表示身边有三四套房在手的业主，都没打算卖。“现在这政策，卖了就没资格买了。”

这话其实是说给其他业主听的。情况不对，我就先走，你们加油撑住~

涨价也是一样，只有继续涨价才能卖得出去，降价就真的只能一直降一直降，降到真实价值区间，甚至还要低。

做一个逻辑上的推演，如果这个价格真的持续五年，十年，业主你真的愿意纯靠收租？

打个八九折拿出现金，做任何投资，收益率不会更好吗？现金永远是现在的比未来的更值钱。所以啊，有些业主话是这么说，就看之后怎么做了。

还有一段话说的挺在理，用在结尾——

过去投资投机客一直是市场定价的主力，未来几年依然。市场横盘久了，不少比例的投资投机客是硬气不了的，这部分群体会是市场定价主力。

不急于或不想出售的群体，依然可以在目前价位上加几万单价都没有问题，但是已经成不了市场定价主力。

深圳楼市每次上涨都是依托货币为导火索，群体追逐，倒逼真刚需压力上车和投资投机群体杠杆定价支撑；

深圳长远角度（4年后）依然会涨，但是对不少追逐性套利已经不是好的标的，因为被拴上绳子的狗，只能围着主人周围玩耍。

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深圳买房必看

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