最近，东莞加码限购、南沙拒贷外宾，所有深圳周边的城市仿佛都在把深圳客拦在门外。

然而，这些政策恐怕并抵挡不住深圳人的热情，其实真正能挡住深圳人砸钱脚步的，是数据。

2018-2020，临深热门片区总共供应了35.7万套住宅，相当于深圳的2.5倍。

它们的分布如下：

01. 快而狠：深圳人买房如买菜

深圳人买临深是怎么买的？

2015，深中通道批复同意建设。走，买中山！

2017，14、16号线惠阳-大亚湾的规划研究工作启动。走，买惠州！

2017，广东省政府宣布对南沙投资超千亿。走，买南沙！

2019，“深莞深度融合发展示范区”亮相。走，买东莞！

2020，《深珠（伶仃洋）通道前海衔接规划研究》获批。走，买珠海！

2020，715新政出台，中广莞惠买买买！

“面朝大海，春暖花开”吹了20年，“深圳扩容”吹了10年，“大礼包”吹了5年……反正只要有利好，深圳人就买，不管能不能落地。

然而，很少有人去摸清楚，这些临深地区的供需关系到底如何。

02. 稳而准：透过现象观本质

2020东莞、南沙楼市价格表现强势，表面上是政策导致，但背后是长期供求关系的压抑。

去化周期（近一年库存/近一年销量）反应片区的销售态势，数值越低，反映市场越好卖，即需求越大；

供应人口比（近三年供应/2019年末常住人口）反应片区供需合理性，数值越高，七供给越大。

对比各地区供应和需求，可以把深圳周边片区分为三类：

1.黄金片区——供不应求：

东莞临深片区（塘厦、、、凤岗）

东莞松山湖片区（石龙、石排、大岭山、寮步、松山湖、大朗、茶山）

东莞滨海片区（虎门、沙田、厚街、长安）

广州南沙区

东莞三个片区本身就有着庞大的人口支撑，供给还少。

这恐怕也是东莞去年涨幅32.7%，排名全国第一[1]的原因之一。

南沙库存量还很大，准备来讲不能说是供不应求，无奈深圳人着实热情啊。

2.白银片区——供需平衡：

中山火炬开发区

中山南朗镇

惠州惠阳区

惠阳和中山跳广场舞的大妈渐渐多了起来，人口有一定流入，但房子也够多。

三个片区处于一个相对合理的趋势，2020行情之年也无明显的情绪化表现。

3.黑铁片区——供大于求：

唐家湾（珠海唐家湾镇，包含唐家湾高新区主园区）

大亚湾（惠州大亚湾经济技术开发区）

唐家湾处于一个起步的阶段，片区人口过少，未来或许会有好转。

大亚湾就比较神奇了，当地人口仅为惠阳区的1/3[2]，在天量供应之下，未来根本无法消化，但是从销售情况来看，卖得比中山、惠阳、唐家都好，深圳客源源不断。王牌销售们内心或许在向深圳客们诉说：别再来买了，再来镰刀要割钝了。

总之，信息不对称是买房者最坚实的盾。

而数据是购房者最凶悍的矛。

用翔实的数据把矛磨的更锋利，便能快准狠的刺中要害。

注：

[1]:数据来源于冰山指数。

[2]:数据来源于2019年惠州统计年鉴。

[3]:各地供应、成交、存量数据来源于合富大数据、世联行、贝壳、中原研究院、乐有家研究中心、各地市住建局等整合而成。（东莞数据不包括洋房和别墅）

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