文/子木

前段时间，子木写过一篇文章，《一手好牌打成稀巴烂》，后台读者留言颇多，让我再多写一些。

为啥喜欢呢？我也想过原因。

楼市，一直都是“单边信息”产业，卖家与买家之间是存在信息鸿沟的。

也就是说，开发商可以运用各种手段控制买家的获取信息量，从而“扬长避短”，达到销售目的。

预售制度下，期房问题百出，后来者又不知情形，跟着跳。

有句话很讽刺，“在中国，房子是全国唯一一种花光积蓄，还不能有效维权的商品”。

子木作为房地产媒体，关于楼盘存在的问题，愿尽微薄之力，填补信息鸿沟。

这期继续点名粉丝投稿的问题楼盘，涉及虚假宣传、延期交付、违规销售，给大家提个醒。

1

虚假宣传

海淀、朝阳两大产业园，大公园，精致园林、小平米刚需户型、地铁房……

对于海淀、朝阳刚需来说，这样的新房无疑是百求不得的梦想地。

所以昌平“奥海明月”，自打拿地后，就成了“不可一世”的红盘。

去年一期开盘，顺利搞了40亿，而且项目价格要比周边房价高出一大截，好的房源卖到6.2万/平米左右。

论其火爆原因，还是地铁。

投稿粉丝透露，项目开盘后，销售拍着胸脯保证，项目距离即将建设的地铁站300米-1公里。

更有销售在网上铺天盖地地刷屏：“地铁上的稀缺房”。

看到这里，大家应该猜到了。

失策了～

上个月，奥海明月业主往北京市委书记信箱塞了一封信，《昌平区奥海明月项目开发商虚假宣传坑害消费者》。

简单说，根据最新时政规划，之前奥海明月承诺门口的地铁站点可能要发生变更，搬迁到距离项目2公里外的新地址。

2公里是什么概念？

步行大概20分钟以上，这还是腿脚利索的。

这意味着，如果地铁站变更，奥海明月的交通便利性荡然无存，而之前因地铁买了高价房的业主全部血亏。

投稿读者跟我说，开发商知道出事儿以后，把所有证据都磨灭了。业主想要维权，必须得在买房的时候，自己留够证据。

维权难度奇高。

投稿读者说，地铁失利下，奥海明月的销售服务态度却“特别好”，具体大家感受一下。

投稿读者说，近期，大家又发现了新的猫腻，奥海明月存在“合同霸王条款”。

房屋基础设施交付不达标；

房屋结构、户型、朝向发生变更；

房屋质量与保修；

开发商给业主办房产证的时间。

合同里，这四个方面开发商的应对方式，“全部空白”。

子木点评：

既然是规划，只要还没动工，就存在一定的风险。

如果按照投稿读者所说，案场销售拍着胸脯保证，那么就存在虚假宣传、欺诈行为，即使销售被开除，也是项目方连带责任，开发商应当给予解决方案。

比如地铁规划一旦不如预期，对购房者的补偿是什么？地铁溢价如何处理？如果买房人不同意，退房策略又是什么？

而对于合同来说，如果消息属实，会比虚假宣传更严重，这属于典型的“主动性犯错”。

购房者应当拿起法律武器进行维权，至于后面的买房人，一定要观察开发商的反馈动向，在问题解决后，再去决策是否买房。

最后劝大家，在买房签合同时，一定一定一定要带录音笔，留存证据，而且要把合同看通透，例如上面4项，开发商的处理方式是否合理。

如果是空白，到时候出了问题，就是哑巴亏。

2

延时交付

“相对于虚假宣传，延时交付好像不算什么大事。”

“这得分人。”

昨天团队一小伙伴跟我讲这件事的时候，我回复道。

对于有钱人，或者拿来投资的买家来说，别说是等几个月，等1年都没啥大碍。

但是刚需呢？

北京房子贵，很多刚需购房者都是拿着全家人的积蓄上的车，有的不惜欠下外债，资金链紧张。

但期房这东西还有一个BUG，就是房子还没住进去的时候，就得每个月还房贷，业主还得在外面租房，缴纳高额租金。

“外债+月供+租金”三重压力，很容易让一个普通家庭崩溃。

但开发商不管你这。

前几天，业内一封信沸沸扬扬，位于海淀的“山屿西山著”发布了一份告知书：

“由于疫情，交付时间要被推迟至少5个月。”

那些三重压力的家庭直接崩了。

投稿读者说，他不得不去套信用卡，赔付装修公司违约金。

“欲哭无泪。”

有一说一，疫情的确不可控，属于不可抗力因素，所以延迟交付是可以被理解的。

但现在来看，开发商的做法有些模糊。

首先，市面上其他项目基本都是延期2-3个月，甚至有几个同期开盘的项目都如期交付了，山屿西山著为何是“至少5个月”。

其次，合同里明明白白写着延迟交付会赔付，6个月之内，按日赔付万分之一房价款，6个月之外，除了退房还给50万。

但在通知里，关于违约赔付一字未提，只有一行：

“待到山花烂漫，欢迎回家”。

我感觉业主待到山花烂漫时，只能憋屈着回家了。

其实不止山屿西山著，隔壁的紫郡兰园也遭遇了“延期维权”，有意思的是，当初这哥俩还被冠以“海淀三杰”。

子木点评：

疫情需要理解，谁都不想发生。但除了合理的“不可抗力”，其他写在合同里要如期兑现，这都是真金白银的损失。

还是那句话，签合同的时，一定要注意“推迟交付”的违约赔付条款。

买卖是相互尊重，彼此理解的，一旦一方打破平等公约，另一方如何忍让？

3

违规销售

别以为刚需盘的问题多，豪宅照样如此。

昨天一个读者投稿，说位于东二环的“东直门8号”，涉嫌“无证售房、违规收存预售资金”，被立案调查。

在我印象里，这个盘很“贵”。

我经常踩盘，几个亿的顶豪盘都有，为什么说这个盘很贵呢？

性价比和风险。

123平米2居室能卖到小2000万，单价基本是奔着15万/平米走的。

当然二环地段没得说，别说2000万，只要品质够硬，4000万的豪宅都有人排队。

但作为豪宅，总得对得起这个价格。

东直门8号是旧改项目，土地年限已经很久了，快有20年的历史。

房子的主体是2009年的老房子，把里面的内容拆掉改造，装了新壳。

这种项目再怎么改，也无法改变主体结构，这种结构是很难跟上时代潮流的，项目的产品力很难比得过北京当下其他在售豪宅。

很多人对这种项目比较排斥，也是因为这个原因项目方可能害怕销售不畅，在预售证出来之前，开始偷偷无证售房、违规收存预售资金。

项目其他的一些特点，就不过多赘述了，下次有机会好好讲讲。

子木点评：

买房一定要问清楚房子各个维度的属性，再加个“为什么”。

尤其产权年限，如果是旧改，改到什么程度，不但要看面子，还要看里子，避免入坑。

最后，关于北京楼盘或者市场，大家有什么问题或者想说的，在留言板留下你的文字，我会告诉你真相。

一个月2期，盘点问题楼盘，又一个可以帮助大家的新系列，未来还会开通更多的城市。