作者：垚圭城（六土）

来源：大咖聊房（dakaliaofang）

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写完十大上涨城市，有粉丝问能不能分析下“2021十大可能下跌城市”。

在楼市大年，预测哪些城市没行情甚至下跌，这个难度要大得多，很容易被打脸。

但是楼市其实有自己的规律，依照规律来预测的话，哪些城市在2021年会纹丝不动，甚至下跌呢？我认为要遵循两个主线：

一条是经济前景，那些中短期经济走势不明朗、不乐观的城市，短时间楼市不会走牛，这类城市主要在长江以北。

当下中国的经济走势非常明显的南强北弱，我们可以从“2020年中国内地城市GDP30强榜单”中，看到一些很有意思的现象：

1.前10位中北方城市只有一个，首都北京；

2.前20位中北方只有5个，北京、天津、青岛、郑州、济南；

3.超过万亿的23城中，北方只有6个，除了前面的5个，在加上西北第一个万亿城市西安；

4.东北GDP第一城大连，以7030亿排在第29位；

5.前30位中传统北方城市包括徐州在内一共10个，只占三分之一。

▲注意：深圳为预测、长沙无数据

可以看出，从城市经济总量这个重要宏观经济指标来看，北方城市整体偏弱，而且越靠前排名越差，前十仅有北京一个经济核心。

西北、东北尤其孱弱，东北作为新中国曾经的经济中心地带，衰退尤其快。

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此外，还有一些维度的数据，例如人口，非常有参考价值。

据统计，2011-2015年，2016-2017年这两个时间段，长春、哈尔滨、济南、大连、南昌人口增加速度下降非常明显，而且排名靠后。

从重点城市户籍人口年均增长来看，排名靠后的乌鲁木齐出现了明显的户籍人口减少，此外哈尔滨、太原、长春、大连、上海、兰州等户籍人口增加减缓非常明显，部分城市与上一幅图常住人口互相印证。

不过需要注意的是，虽然上海户籍人口增长也比较少，但主要是因为严控户籍人口所致。一线城市对于人口的吸引是其他城市不能比拟的。

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另一条主线是楼市现状，包括政策是否会放松、供求关系是否紧张。

从政策角度，最典型的是哈尔滨，哈尔滨在2020年11月颁布了《关于应对新冠肺炎疫情影响推进我市房地产产业平稳发展的通知》，共14条。

这14条中有些条款可以说是“前所未有”，例如第十条明确规定：

支持哈尔滨银行等商业银行及金融机构，对居住用途的公寓产品给与享受住宅按揭贷款同等政策支持。对实际用于居住用途的公寓房屋水、电、煤气收费按民用价格标准执行。

这就是将商业用地产品原本10年5成贷款，变成和居住用地一样的30年7成贷款。

其中第十三条：

对新建商品房销售下行压力较大的区及县（市），及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。

这也是首次见政府明确支持和鼓励房地产商打折销售，而不必担心“扰乱市场”。

此外，支持异地缴存公积金职工在哈尔滨申请住房公积金贷款；将县处级女干部和具有高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由原来的55周岁调整为60周岁等都在不同程度上在“托市”。

这样力度的“托市”，也可以看出2020年哈尔滨的楼市情况很不好。2021年的情况其实也非常不乐观。

另一方面，从楼市供应量，尤其是二手房供应量来看，我们来看看部分重点城市的链家二手挂牌量。

重庆、成都、沈阳、南京都超过十万套，哈尔滨接近十万套。尤其重庆以16.7万套位列榜首，并且这个冠军至少持续了一年多。

当然有人说如果你以“十年内”“三房”“电梯”等关键词搜索，会发现重庆“有价值”的二手挂牌量非常之小。但其实，用这种方法去搜索其他城市，挂牌量也都会大大缩小。

可以对比的是拥有830万套商品房的上海，二手挂牌只有3.38万套；链家占绝对优势的北京大约有750万套商品房，二手挂牌量为7.64万套；广州链家二手挂牌7.36万套。

从2020年年度楼市数据来看，太原、石家庄、天津、郑州、济南、青岛全年均价跌幅为3%及以上。

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长期人口数据、中期经济数据、以及短期二手挂牌数据等，基本可以看出一个城市楼市的强弱。

这几方面数据都偏弱的城市，应该说2021年楼市不会太有机会。

再结合货币等其他中短期数据，以及疫情对经济的影响，个人认为2021年，东北城市长春、哈尔滨人口流出，经济不容乐观。

华北的石家庄、太原受区域经济影响，尤其石家庄疫情严重，2021楼市机会不大。

西北两个省会，乌鲁木齐GDP在2019年排名70、兰州排名95。经济上活力欠缺，楼市也是一潭死水，2021年这些城市的楼市投资依旧困难重重。

此外，重庆虽然经济总量不小，地处长江经济带，但是由于其一二手供应量较大，市场投资氛围弱，多中心导致不聚焦等原因，2021年楼市难有起色，整个市场触底反弹还需要时间。

分析到这里，也只有七座城市。在2021年全球放水，很多二三线城市已经多年盘整的情况下，再去寻找不景气的城市的确不太容易。

再拓展分析的话，大连、沈阳、南昌、烟台等地的楼市可能不会表现很好。但是如果世界放水继续、国内经济持续好转，2021年的楼市可能会出现新的机会。

当然在“房住不炒”的大背景下，楼市过热政府也会有新的政策收紧，未来的楼市投资门槛会越来越高。

请记住，2021年开始，楼市投资的思维已经从“涨幅思维”转为“占位思维”。未来的中国楼市，预测涨跌已经没那么重要了。

因为，你能看懂和你能买入之间，差了不止一个太平洋。

珍惜当下的机会吧！