文丨西部菌

拓土西部区域，刚拿下广西本土房企一哥彰泰65%股权的旭辉，又有新动作。

3月3日，旭辉集团官网发布了组织架构调整信息：

将成都事业部更名为华西区域事业部，负责四川、新疆的开拓和业务经营与管理工作，原新疆城市公司划入华西区域事业部。

同时，西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。

旭辉控股CEO林峰表示，区域深耕是一直坚持的策略，两大区域的总部分别位于成都、西安，可以用合理的管理半径更好推进区域发展。

2020年业绩数据显示，旭辉的合同销售金额约2310亿元，位列房企第14位。

而从开年收购彰泰股权，到近日升级西南、西北区域架构，通过深耕以成都代表的西部尤其西南地区来寻求进一步做大的野心，可谓呼之欲出。

只是，在旭辉销售额不断攀新高的同时，不仅持续增长动能存疑，权益占比小、规模虚胖的问题，也日益凸显。

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旭辉集团2000年成立于上海，截止到2020年年底，其业务遍布中国及海外超过90个大中城市。

旭辉目前的销售体量，主要还是得益于近几年的突然发力。

其中，2017年是规模化扩张的里程碑，这一年它突破千亿大关。而2017到2019年，只用两年时间便再次翻番破两千亿。

随着在全国开疆拓土，进驻城市越来越多，高速扩张的旭辉，阵线也不断拉长。所以为了平衡管理半径，优化组织结构，近几年的旭辉，组织架构调整的频率也相当高。

来源：旭辉控股年报

公开信息显示，2019年旭辉先后成立了西南、江苏区域集团；去年初，又整合原北京事业部、天津事业部，成立华北区域集团；去年中，先后成立东南区域集团、广桂区域事业部。

其中，广桂区域事业部覆盖范围为广西、广州、中山、佛山、肇庆、清远等地域，区域总部设在广州。

时隔半年，旭辉再次对西部两大业务重地“动刀”。成都事业部升级华西区域事业部，管辖范围拓宽无非是为了更好地整合资源，可见旭辉深耕成都及周边的意愿进一步加强。

这次的调整，和两个月前联手彰泰形成了呼应。按照旭辉的架构，彰泰所在的广西，属于广桂区域事业部，而拿下“一哥”65%的股权，足以说明旭辉越来越看重大西南的市场。

区域落子层面，也能得到体现。如2018年，旭辉先后进驻贵阳、昆明。而2017年进入成都后，已布局近20个项目。以长三角地区为核心据点的旭辉，正将触角逐渐延伸到西南。

值得一提的是，旭辉西南被曝高管动荡，此次调整，也是进一步理顺管理机制。

而按照目前的架构，旭辉逐渐从之前的二级管控，向此前设想的“集团总部-区域集团-项目集群”三级管控过渡，这为进一步扩张打下了基础。

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得益于全国化战略的推进，以及组织架构的不断优化，旭辉在近几年可谓强势冲出，实现了规模和排名的快速蹿升。

数据显示，2012年到2017年，旭辉销售额从不到百亿攀升至千亿大关，五年破千亿，两年破两千亿。如此开挂般的增长速度，在行业中遥遥领先。

尝到扩张甜头的旭辉，之前曾定下“2021年销售额破3000亿元”的目标，不过在房地产存量时代，高增长毕竟不可持续，所以旭辉寻求新增长点的诉求相当强烈。

来源：旭辉控股年报

对旭辉来说，西部尤其西南区域的确是继续做大做强的不二选择。

一方面，重庆、成都、西安都是国家中心城市，它们所辐射的都市圈、城市群地带，在西部开发、陆海通道、成渝双圈等国家战略加持下，有良好的经济发展空间和楼市增长潜力。

另一方面，成都代表的西南地区，恰恰也是旭辉业务版图的薄弱地带，增长空间较大。

旭辉在2007年就进入重庆，由于进入时间早，目前重庆的城市销售额已经突破百亿，比如2019年就达到129.8亿元，仅次于北京和杭州。

对比来看，旭辉成都2019年的销售额，只有40亿元出头。而2019年年报显示，整个中西部的销售额，占比只有17.9%，而长三角、环渤海和华南分别是48.3%、25.1%、8.7%。

旭辉要实现短期冲破3000亿元的目标，达到目前世茂的规模，收购彰泰股权，以及调整西南、西北区域架构，这几大连续动作，无疑能起到重要作用。

但话说回来，本身地产行业就处在下行周期，而成都等西南区域，在本土品牌之外，市场份额早已被提前抢滩的外来者瓜分殆尽，旭辉想要突出重围，未必有那么容易。

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西南、西北市场，可以为旭辉提供更大的规模想象空间，不过，抛开竞争压力不谈，就算规模继续膨胀，旭辉也面临着“体格虚胖”、增收不增利的难题。

事实上，旭辉能够在短短两年实现规模翻番，合作开发是重要因素。

比如旭辉在进入成都前，就曾和新希望地产有过合作协议。和重庆华宇，也有多个联合开发楼盘项目。和彰泰联手，也不是全部收购，而是只有65%的股权占比。

来源：旭辉控股年报

在财务报表上，大量的合作开发项目，让旭辉有着可观的全口径销售额，但其中的权益占比部分其实比较有限。

比如2019年，旭辉的权益销售额占比只有55%，远低于75%的百强房企平均水平。如果挤掉规模上的水分，旭辉的真实体量要打上折扣。

而且，由于权益占比较低，利润被分食，导致对比销售规模和营收的增长速度，旭辉存在着明显的增收不增利的情况，盈利能力和规模相当不匹配。

如2019年，旭辉的销售额、营收、利润、归母净利润增长，分别为32%、29%、27%、25%。

在增收不增利的同时，受内外环境影响，旭辉的规模扩张速度，也是出现了明显下滑。比如在销售规模上，2020年15.15%的增速，相对于2019年的32%，可谓是断崖式下跌。

来源：网络

略显后劲不足的旭辉，继续采用之前的扩张路线，单纯为“一口吃成胖子”，而缺少对盈利能力和经营效益的有效提升，显然不是长远之计。

更何况三道红线下，旭辉2020年年中的资产负债率还踩线了。此外，债务压力，规模扩大伴随着的管理难度的增加等，都是横亘在3000亿元销售野心面前的难题。

对旭辉来说，调整战略布局，优化组织架构，说明它也意识到了快速规模化的一些问题，而及时的调整策略，为下一阶段的扩张打下了良好的基础。

不过通往3000亿元的狂奔道路上，旭辉仍然要做好充分的准备。